Kan jeg selge parkeringsplassen uten å selge leiligheten?
Nei, du kan ikke selge parkeringsplassen uten å selge leiligheten hvis plassen er tilleggsdel til seksjonen din. En tilleggsdel er en del av bruksenheten og følger seksjonen. Skal plassen over til en annen, må den først flyttes til en annen seksjon i sameiet gjennom en reseksjonering. Det krever et vedtak fra kommunen og samtykke fra alle som har pant i seksjonene det gjelder. Er plassen derimot en egen seksjon, kan den selges som en hvilken som helst annen seksjon.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor du ikke kan selge plassen alene
En eierseksjon er en eierandel i eiendommen med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet. Det du eier, er en seksjon, ikke enkeltdeler av den. Etter eierseksjonsloven § 4 består en bruksenhet av en hoveddel og eventuelt tilleggsdeler, og tilleggsdelene er de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel.
Når parkeringsplassen er tilleggsdel, er den derfor en del av det du eier. Etter § 24 kan du fritt selge din egen seksjon, men det er hele seksjonen. Salg av en del av bruksenheten er ikke noe loven gir adgang til.
Dette er annerledes hvis plassen er en egen seksjon, for eksempel en garasjeseksjon. Da er den et eget salgsobjekt med eget seksjonsnummer. Vedtektene kan ha regler om forkjøpsrett eller godkjenning av ny eier som du må følge når du selger en hel seksjon.
Slik flytter du plassen til en annen seksjon
Ønsker du å selge plassen til en annen seksjonseier i sameiet, er løsningen å overføre den til kjøperens seksjon. Det er en endring i hvordan eiendommen er seksjonert, og det kalles reseksjonering. Reglene står i § 20 og § 21, og vilkårene i § 7 gjelder også ved reseksjonering.
Fremgangsmåten er i hovedtrekk slik:
- Det sendes en søknad til kommunen. Søknaden skal vise hvordan bruksenhetene er avgrenset etter endringen, med situasjonsplan og plantegninger. Har bruksenheten utendørs tilleggsdeler, må oppmåling bestilles.
- Alle som har tinglyst pant i seksjonene, må samtykke. Det gjelder både din seksjon og seksjonen som skal motta plassen.
- Kommunen fatter vedtak. Ved reseksjonering skjer endringen ved tinglysing av vedtaket, jf. § 20.
- Kommunen tar gebyr for saksbehandlingen.
Hvem som skal stå som søker, avhenger av hva som endres. Få saksgangen avklart med kommunen før dere signerer en salgsavtale.
Før du setter i gang, bør du kontrollere hvordan plassen er registrert. Seksjoneringsvedtaket viser om plassen er tilleggsdel til seksjonen din, en egen seksjon, eller fellesareal der noen har bruksrett etter vedtektene. Svaret avgjør hvilken vei du må gå. Ved fellesareal er det ikke du som eier plassen, og den kan ikke selges i det hele tatt.
Pant er en egen hindring. Banken som har pant i seksjonen din, har også pant i plassen så lenge den er en del av seksjonen. Når plassen flyttes, må banken derfor godta at sikkerheten endres. Den som skal motta plassen, må skaffe samtykke fra sin bank på samme måte.
Hvem kan kjøpe plassen?
Plassen kan ikke stå for seg selv. Den må ligge i en seksjon, og kjøperen blir eier av den seksjonen. I praksis er kjøperen en annen seksjonseier i samme sameie, som får plassen lagt til sin bruksenhet.
Kjøperen betaler deg for plassen, men hva prisen skal være, bestemmer dere. Loven har ingen regel om prisen. Skriv derfor avtalen slik at salget er betinget av at reseksjoneringen blir gjennomført og pantsamtykkene er på plass.
Selger du hele leiligheten, følger tilleggsdelen med. Kjøperen overtar plassen sammen med resten av bruksenheten. Vil du beholde plassen etter at leiligheten er solgt, er det derfor ikke nok å unnta den i kjøpekontrakten. Plassen må først flyttes til en annen seksjon som du eier, eller til en seksjon som du selv kjøper, gjennom reseksjonering.
Amira og plass P4
Amira Haddad eier seksjon 5. Plass P4 i garasjeanlegget er tilleggsdel til seksjonen hennes. Hun har ikke bil lenger og ønsker å selge plassen. Naboen Jakob Nygård eier seksjon 9 og har ingen plass.
De blir enige om 160 000 kroner og skriver en avtale der salget er betinget av reseksjonering. Begge har boliglån med pant i seksjonen, og begge banker må samtykke. Amira og Jakob sender en felles søknad til kommunen med oppdaterte tegninger. Etter at kommunen har gjort vedtak og det er tinglyst, er P4 en tilleggsdel til Jakobs seksjon 9.
Så lenge reseksjoneringen ikke er gjennomført, har Jakob ingen rett til plassen. Hadde Amira i stedet solgt P4 uten reseksjonering, ville det ikke gitt Jakob eiendomsrett til plassen.
Alternativ: leie bort plassen
Vil du ikke selge, men likevel bruke plassen økonomisk, kan du vurdere å leie den ut til en annen i sameiet. Loven har ingen fast regel om utleie av en tilleggsdel alene, så vedtektene og eventuelle ordensregler må sjekkes. Utleie er uansett noe annet enn salg og endrer ikke hvem som eier plassen.
Mer om hvordan seksjoner deles og slås sammen finner du i forklaringen om reseksjonering.
Kort oppsummert
- Du kan ikke selge parkeringsplassen uten å selge leiligheten når plassen er tilleggsdel til seksjonen din.
- Skal plassen over til en annen seksjon, må den flyttes gjennom reseksjonering etter §§ 20 og 21.
- Alle som har tinglyst pant i seksjonene, må samtykke, og endringen skjer ved tinglysing av kommunens vedtak.
- Er plassen en egen seksjon, kan den selges som enhver annen seksjon.
- Avtalen om å selge parkeringsplassen uten leilighet bør gjøres betinget av at reseksjoneringen blir gjennomført.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.