Mellomfinansiering: hva koster det å eie to boliger?
Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som dekker kjøpet av ny bolig til den gamle er solgt, og lånet betales tilbake med pengene fra salget. Det koster renter for hver måned du eier to boliger, og banker kan i tillegg ta gebyr for å etablere lånet. Den største kostnaden er ofte ikke selve mellomlånet, men at du betaler lån, felleskostnader og strøm på to boliger samtidig. Rentene gir fradrag på skatten med 22 prosent.
Veronica har funnet en enebolig hun vil kjøpe. Leiligheten hennes er ikke lagt ut ennå. Banken tilbyr mellomfinansiering, men hun vil vite hva det koster hvis salget tar tre eller seks måneder.
Hva mellomfinansiering er
Når du kjøper ny bolig før den gamle er solgt, er egenkapitalen din bundet i den gamle boligen. Mellomfinansiering (et kortsiktig lån som frigjør egenkapitalen fram til salget) dekker gapet. Når den gamle boligen er solgt, brukes salgssummen til å betale ned mellomlånet og det gamle boliglånet.
Lånet skiller seg fra et vanlig boliglån ved at det skal betales tilbake i én omgang når salget er gjennomført. Spør banken hvor lang løpetid lånet har, og hva som skjer hvis boligen ikke er solgt innen da.
Banken ser også på lånet du får etter salget. Finanstilsynets veiledning om praksis for lån til forbrukere (desember 2024) sier at det er det anslåtte langsiktige lånet knyttet til den nye boligen som skal oppfylle kravene i utlånsforskriften, og at banken kan legge det antatte lånebehovet etter salget til grunn. Finanstilsynet forventer at banken legger en nøktern vurdering av hva den gamle boligen kan selges for til grunn, slik at lånebehovet ikke blir undervurdert.
For deg betyr det at banken kan ha en lavere salgspris i regnestykket enn du har. Det kan begrense hvor mye du får låne.
Mellomfinansiering regnet i kroner per måned
Veronicas tall. Leiligheten er verdt 4 000 000 kroner, og hun har 1 500 000 kroner i lån på den. Egenkapitalen i leiligheten er 2 500 000 kroner. Eneboligen koster 6 500 000 kroner. Hun trenger derfor mellomfinansiering på 2 500 000 kroner i tillegg til det nye boliglånet på 4 000 000 kroner.
Si at renten på mellomfinansieringen er 6 prosent. Da koster mellomlånet
2 500 000 × 0,06 / 12 = 12 500 kroner i måneden.
Rentene på mellomlånet har du bare så lenge du eier begge boligene. Men andre kostnader løper også:
- renter på det gamle lånet, si 5 prosent av 1 500 000: 6 250 kroner,
- felleskostnader på leiligheten: 3 800 kroner,
- strøm og forsikring på leiligheten: si 1 500 kroner.
Til sammen rundt 24 000 kroner i måneden så lenge du eier begge. Tre måneder gir 72 000 kroner. Seks måneder gir 144 000 kroner. Rentene og kostnadene på den nye boligen kommer i tillegg, men dem ville du hatt uansett.
Banker kan også ta et gebyr for å etablere mellomfinansieringen og for tinglysing av pant. Gebyrene varierer, så be om et skriftlig tilbud med alle kostnader.
Skattefradrag for rentene
Du får fradrag for renter på gjeld (skatteloven § 6-40). Det gjelder også renter på mellomfinansiering. Fradraget gis i alminnelig inntekt, der satsen er 22 prosent.
I Veronicas eksempel er rentene på mellomlånet og det gamle lånet 18 750 kroner i måneden. Etter skattefradrag er den reelle kostnaden om lag 14 600 kroner (18 750 × 0,78). Felleskostnader, strøm og forsikring gir ikke fradrag.
Det som koster mest: tiden
Rentesatsen er viktig, men tiden er viktigere. Hver måned boligen ikke er solgt, koster penger. Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi oppgir at snittet for salgstid i Norge var 71 dager i desember 2025. Det skjulte store forskjeller: 20 dager i Bergen, 105 dager i Tønsberg.
Legg til tiden fra aksept til overtakelse og oppgjør. Mellomlånet betales ikke ned når du aksepterer et bud, men når du har fått oppgjøret. Det skjer etter overtakelsen, når kjøperen har fått rettsvern (eiendomsmeglingsloven § 6-10, tredje ledd). Mer om det står i oppgjøret etter boligsalget.
Et eksempel. Veronica legger ut leiligheten 1. mars. Hun får et bud etter fem uker og avtaler overtakelse to måneder senere. Oppgjøret kommer noen dager etter. Da har hun hatt mellomfinansiering i rundt tre og en halv måned, selv om salget gikk raskt.
Slik holder du kostnaden nede
Legg ut den gamle boligen så tidlig som mulig, helst før du byr på den nye. Det kan bety at du må ha salgsoppgaven klar før du har funnet noe å kjøpe.
Avtal overtakelse på den nye boligen så sent som mulig, og på den gamle så tidlig som mulig. Det korter tiden du eier begge. Se overtakelse samme dag for hvordan det kan planlegges.
Sett en prisantydning som står seg mot det lignende boliger faktisk er solgt for. Et salg som drar ut fordi prisen er for høy, kan koste mer i mellomfinansiering enn det du hadde fått ekstra for boligen.
Vurder alternativet. Selger du først, slipper du mellomfinansiering, men du risikerer å stå uten bolig. Risikoen er regnet i kroner i selge først eller kjøpe først.
Kort oppsummert
- Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som frigjør egenkapitalen i den gamle boligen til den er solgt.
- Kostnaden er renter for hver måned du eier begge boliger, ofte i tillegg til et etableringsgebyr.
- Den største kostnaden er gjerne å betale lån, felleskostnader og strøm på to boliger samtidig.
- Rentene gir fradrag med 22 prosent, men felleskostnader og strøm gjør det ikke.
- Lånet innfris først ved oppgjøret, så regn med tiden fram til overtakelse, ikke bare til aksept.