Selge og kjøpe gjennom samme megler: fordeler og fallgruver
Du kan bruke samme megler til kjøp og salg, men megleren har ulike roller i de to handlene. I ditt salg har megleren oppdraget fra deg. I kjøpet er megleren selgerens megler, og skal likevel ivareta både kjøperens og selgerens interesser. Fordelen er enklere koordinering av datoer og oppgjør. Fallgruven er å tro at megleren er på din side i begge handlene.
Lisbeth skulle selge leiligheten sin og hadde sett seg ut et rekkehus i samme område. Rekkehuset ble solgt av det samme meglerkontoret som hun vurderte for sitt eget salg. Megleren foreslo at hun kunne bruke dem til begge deler: «Da får vi datoene til å gå opp.» Det hørtes praktisk ut, men Lisbeth lurte på hvem megleren egentlig jobbet for.
Samme megler på kjøp og salg: to handler, to roller
Det er to helt forskjellige situasjoner som ofte blandes sammen.
I salget av leiligheten er du oppdragsgiver. Du har signert oppdragsavtalen, og du betaler meglerens vederlag. Megleren kan ikke avtale at andre enn oppdragsgiveren skal betale vederlaget (eiendomsmeglingsloven § 7-2, fjerde ledd).
I kjøpet av rekkehuset er selgeren av rekkehuset oppdragsgiver. Du er kjøper. Megleren har ikke noe oppdrag fra deg i den handelen.
I begge handlene skal megleren opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Megleren skal gi både kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd). Megleren er altså ikke en partsrepresentant for noen av dere, selv om det er selgeren som betaler.
Hva samme megler ikke kan gjøre for deg
Når du byr på rekkehuset, kan ikke megleren hjelpe deg med å presse prisen ned overfor selgeren. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og formidle budene dine på samme måte som andres (eiendomsmeglingsloven § 6-8, første og femte ledd).
Megleren skal heller ikke fortelle deg hva selgeren av rekkehuset er villig til å gå ned til, eller hvorfor hun selger. Megleren har taushetsplikt om det hun får vite om noens personlige forhold (eiendomsmeglingsloven § 3-6), og hun skal ivareta selgerens interesser like mye som dine. At du er kunde i et annet oppdrag, endrer ikke det.
Det samme gjelder motsatt. Det du forteller megleren om ditt salg, for eksempel at du må selge raskt fordi du har kjøpt, skal ikke brukes mot deg overfor budgiverne på leiligheten din.
Fordelen: koordinering av datoer og oppgjør
Den største fordelen er praktisk. Når samme kontor har begge handlene, er det lettere å se datoene samlet. Megleren kan foreslå overtakelsesdatoer som passer i begge kontraktene, og oppgjørene kan planlegges slik at pengene fra salget brukes i kjøpet.
Det krever at begge motparter går med på datoene. Megleren kan ikke tvinge selgeren av rekkehuset til en bestemt overtakelse fordi det passer deg. Mer om hvordan du får det til, står i overtakelse samme dag.
Du slipper også å forklare situasjonen to ganger, og det er én som har oversikten hvis noe endrer seg.
Fallgruvene: forhandlingsposisjon og forventninger
Den første fallgruven er å tro at megleren er din. Lisbeth kunne fort ha fortalt megleren hva hun maksimalt ville by på rekkehuset, i trygg forvissning om at megleren var hennes. Megleren skal ikke bruke den informasjonen, men det er klokt å være bevisst på hva du sier.
Den andre er at du binder deg til én megler for salget uten å sammenligne. Valget av megler for ditt salg bør gjøres på samme måte som ellers: pris, kvalifikasjoner og hvordan megleren skal selge boligen din. At samme kontor har rekkehuset, er ett moment, ikke det eneste.
Den tredje gjelder koblinger. Budet ditt på rekkehuset skal behandles som alle andre bud, uansett om du gir kontoret salgsoppdraget eller ikke. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og opptre med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd, og § 6-8, første ledd). I salgsoppdraget kan megleren heller ikke stille som vilkår at du tar imot andre tjenester uten rimelig sammenheng med oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-3, fjerde ledd). Sier megleren at du har «bedre sjanser» i budrunden hvis du gir dem salgsoppdraget, er det et varsel.
Hva oppdragsavtalen skal si
Oppdragsavtalen for salget skal blant annet oppgi vederlaget, utleggene og et samlet kostnadsoverslag (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Den skal også oppgi hvem som er ansvarlig megler. Det kan være en annen person i samme kontor enn den som selger rekkehuset.
Får du tilbud om rabatt fordi du bruker samme kontor, få det skriftlig i oppdragsavtalen.
Slik gjorde Lisbeth det
Lisbeth hentet tilbud fra tre meglere for salget av leiligheten. Kontoret med rekkehuset var ikke billigst, men hadde god oversikt over området. Hun valgte dem, men ventet med å signere oppdragsavtalen til hun hadde lagt inn bud på rekkehuset. Hun fortalte megleren ingenting om hvor høyt hun var villig til å gå. Budet hennes ble akseptert, og megleren fikk overtakelsene på samme dag.
Bud med forbehold om salg av egen bolig er ofte aktuelt i slike situasjoner. Se selge først eller kjøpe først for hvordan du kan vurdere risikoen.
Kort oppsummert
- Du kan bruke samme megler for kjøp og salg, men megleren har ulike roller i de to handlene.
- I kjøpet er megleren selgerens megler og skal ivareta begge parter, ikke forhandle for deg.
- Megleren har taushetsplikt om både selgerens og dine personlige forhold.
- Budet ditt skal behandles som andres, uansett om du gir kontoret salgsoppdraget.
- Fordelen er enklere koordinering av overtakelse og oppgjør, ikke bedre pris.