Hvem må samtykke når sameiebrøken endres ved reseksjonering?

Sameiebrøken og hvorfor den betyr noe

Sameiebrøken er eierandelen din i sameiet. Den avgjør hvor stor del av felleskostnadene du betaler, og i sameier som også har næringsseksjoner hvor mye du teller når det stemmes. Endres den, endres både økonomien og makten din i sameiet. Det er derfor spørsmålet om samtykke melder seg, og svaret er at det ikke finnes ett samtykkekrav som gjelder alle reseksjoneringer. Eierseksjonsloven peker ut ulike personer og organer, avhengig av hva slags endring det er.

Samtykker ved deling og sammenslåing av seksjoner

Når en seksjonseier deler seksjonen sin i to eller flere, eller slår to seksjoner sammen, gjelder § 20. Det er hjemmelshaveren, altså den som står som eier i grunnboken, som søker. Samtykke kreves fra disse:

• Styret, hvis delingen fører til at det opprettes nye fellesarealer.
• Årsmøtet, hvis delingen fører til nye seksjoner og dermed flere stemmer til sammen i sameiet. Her kreves to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 49 annet ledd bokstav e).
• Alle som har tinglyst pant i seksjonene saken gjelder.

Loven sier uttrykkelig at reseksjonering etter denne paragrafen ikke endrer sameiebrøkene for seksjoner som ikke er med. Naboene dine kan altså ikke få sine andeler flyttet fordi du deler din. Det er dine to nye seksjoner som til sammen får den brøken seksjonen din hadde.

Samtykker når areal flyttes eller formålet endres

I andre tilfeller enn deling og sammenslåing er det styret som skal sette frem søknaden om reseksjonering (§ 21). Det gjelder for eksempel når areal flyttes fra fellesarealet til en seksjon. Her er det flere trinn:

• Gjøres fellesareal om til nye bruksenheter eller til utvidelse av en bruksenhet, kreves to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet (§ 49 annet ledd bokstav b).
• Endres en seksjon fra bolig til næring eller omvendt, må eieren søke med årsmøtets samtykke, og det krever også to tredjedeler.
• Også her må alle som har tinglyst pant i seksjonene det gjelder, samtykke.

Når en seksjon får et annet areal, kan den få en annen sameiebrøk, og vedtaket skal angi brøken for hver seksjon. Flyttes areal ut av en seksjon, er det eieren av den seksjonen saken i praksis gjelder. Er du den eieren, bør du sørge for at avtalen er skriftlig og at du selv er med på søknaden.

Sammenslåing av sameier, kommunens krav og vernet for mindretallet

Den eneste bestemmelsen som uttrykkelig krever samtykke fra de berørte seksjonseierne, gjelder sammenslåing av to eller flere eierseksjonssameier (§ 22 a). Beslutningen krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet i hvert sameie. Forrykkes forholdet mellom sameiebrøkene i de enkelte sameiene, må de seksjonseierne som berøres, samtykke. Er ikke alle enige om en annen fordeling, regnes de nye brøkene ut etter areal på hoveddelene.

Kommunen kan i noen tilfeller pålegge reseksjonering selv. Det skjer når en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det viser seg avvik av betydning mellom det seksjonerte og det ferdige, eller etter en bruksendring mellom bolig og næring (§ 22). Er brøken fastsatt ut fra arealet på bruksenhetene, skal den endres tilsvarende. Ved avvik mellom det seksjonerte og det ferdige kan reseksjoneringen gjennomføres uten panthavers samtykke og uten hinder av rådighetsinnskrenkninger som hefter på seksjonene.

Selv om et flertall har samtykket, kan ikke årsmøtet vedta noe som gir noen en urimelig fordel på andres bekostning (§ 40). Et vedtak som setter brøkene slik at noen får en slik fordel, kan derfor bli angrepet som ugyldig.

Kort oppsummert

• Det finnes ingen enkel regel om at alle må samtykke når sameiebrøken endres. Hva som kreves, avhenger av typen reseksjonering.
• Alle med tinglyst pant i seksjonene saken gjelder, må samtykke ved reseksjonering etter §§ 20 og 21. Kommunens krav om reseksjonering ved avvik etter § 22 kan gjennomføres uten.
• Årsmøtet må samtykke med to tredjedeler når en deling gir flere stemmer, når fellesareal gjøres om til bruksenhet og ved endring mellom bolig og næring.
• Ved sammenslåing av sameier må de berørte seksjonseierne samtykke hvis forholdet mellom brøkene forrykkes.
• Et flertall kan ikke vedta noe som gir noen urimelig fordel på andres bekostning.