Sameiebrøken fastsettes ved seksjoneringen av eiendommen: Den som seksjonerer – oftest utbyggeren eller gårdeieren – foreslår en brøk for hver seksjon i seksjoneringssøknaden til kommunen, og brøkene blir bindende når seksjoneringen tinglyses. Loven gir stor frihet i valget av fordelingsprinsipp; i praksis settes brøken nesten alltid ut fra seksjonenes areal eller innbyrdes verdi. Og har brøken først kommet inn i grunnboken, skal det mye til for å endre den.
Brøkens fødsel: en utbygger med kalkulator
Følg prosessen i det nye prosjektet Sameiet Havblikk. Utbyggeren Bygg & Bo AS skal oppføre 30 leiligheter og må seksjonere eiendommen før leilighetene kan selges som selveierseksjoner. I seksjoneringssøknaden til kommunen må hver seksjon angis med formål – og med sameiebrøk.
Bygg & Bo velger den vanligste metoden: areal. De summerer boligarealet i alle enhetene, lander på 2400 kvadratmeter, og setter nevneren til 2400. En leilighet på 65 kvadratmeter får brøken 65/2400, toppleiligheten på 140 kvadratmeter får 140/2400. Enkelt, etterprøvbart og lett å forklare kjøperne.
Alternativet er å fastsette brøken etter verdi: Toppleiligheten med panoramautsikt er kanskje verdt dobbelt så mye per kvadratmeter som sokkelleiligheten mot parkeringsplassen, og en verdibasert brøk ville fanget det opp. Da ville toppleiligheten fått en større brøk – og dermed en større andel av alle fremtidige felleskostnader. Begge metodene er lovlige, og loven påbyr ingen bestemt formel. Det viktige er at brøkene til sammen går opp i nevneren, og at fordelingen ikke er vilkårlig eller sterkt urimelig overfor enkelte seksjoner.
Kommunen kontrollerer at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, fører seksjonene inn i matrikkelen og sørger for tinglysing. Fra tinglysingen er brøkene juridisk bindende – for Bygg & Bo, for alle kjøperne og for alle fremtidige eiere av seksjonene i Havblikk.
Hvorfor valget av metode betyr noe i kroner
Metodevalget er ikke akademisk. Se på Petter, som kjøper sokkelleiligheten i Havblikk. Med arealbrøk betaler han felleskostnader nøyaktig etter størrelse – 65/2400 av alt. Med verdibrøk ville han betalt mindre, fordi leiligheten hans er «billigst» per kvadratmeter, mens toppleiligheten hadde båret mer. Over tretti års eierskap kan forskjellen utgjøre titusenvis av kroner. Fordelingen av felleskostnader følger nemlig som hovedregel sameiebrøken (eierseksjonsloven § 29) – hver måned, hvert år, ved hver takrehabilitering.
Derfor: Kjøper du nybygg, kast et blikk på brøken i salgsoppgaven og spør hvordan den er satt. Det er et av de få tallene i prospektet som skal følge boligen i hele dens levetid. Vil du kontrollere en eksisterende seksjon, finner du brøken i grunnboken og i seksjoneringsdokumentene – en grunnboksutskrift kan bestilles hos Kartverket, og megler skal ha opplysningene klare ved salg.
Kan brøken endres senere?
Kort svar: ja, men det er tungt – og det er med vilje. Sameiebrøken er en del av det tinglyste fundamentet for hele sameiet, og hver enkelt brøk henger sammen med alle de andre (kaken må gå opp). Endring skjer i praksis gjennom reseksjonering – en ny søknadsrunde til kommunen med tinglysing – og krever samtykke fra dem som berøres. Reduseres brøken til en seksjon som er pantsatt, vil også panthaveren (banken) måtte samtykke, siden pantets «andel» av eiendommen krymper.
Et vanlig flertallsvedtak på årsmøtet er altså ikke nok til å endre naboens brøk. Det er en god ting: Uten dette vernet kunne et flertall stemt seg til lavere felleskostnader på mindretallets bekostning.
Praktiske situasjoner der endring blir aktuelt, finnes likevel. Bygger Petter ut kjellerboden og innlemmer den i leiligheten, kan det bli riktig å justere brøken gjennom reseksjonering. Slår to naboer sammen sine seksjoner, legges brøkene normalt sammen. Og oppdages det en ren feil fra seksjoneringen – for eksempel at arealet ble målt galt – kan retting være mulig, men også det skjer gjennom formelle kanaler, ikke ved håndsopprekning.
Skjeve brøker: et kjent problem i eldre sameier
I eldre bygårder som ble seksjonert for flere tiår siden, hender det at brøkene har «skjevheter»: Loft er bygget ut uten at brøken fulgte med, arealer er målt etter gamle standarder, eller opprinnelig eier ga seg selv en gunstig brøk før salget. Resultatet er at noen betaler mer eller mindre i felleskostnader enn dagens fordeling av areal og verdi skulle tilsi.
Er du i den situasjonen, er det tre ting å vite. For det første er utgangspunktet nådeløst enkelt: Den tinglyste brøken gjelder, også om den føles urettferdig. For det andre kan vedtektene – med tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder – fastsette en annen fordeling av felleskostnadene enn brøken, slik at man reparerer virkningen uten å røre selve brøken. For det tredje kan sterkt urimelige utslag i spesielle tilfeller angripes rettslig, men terskelen er høy. Den praktiske lærdommen for alle som kjøper brukt seksjon: Les brøken før du skriver under, slik Petter burde – den er liten på papiret, men den fakturerer deg hver måned.