Sammenslåing av eierseksjonssameier: slik foregår det

Hva en sammenslåing er

Å slå sammen eierseksjonssameier betyr at flere sameier, for eksempel to naboblokker som hver er seksjonert for seg, blir ett sameie med ett årsmøte, ett styre og felles vedtekter. Det er ikke det samme som å slå sammen seksjoner. Seksjonene består, men de ligger nå i et større sameie. Reglene står i eierseksjonsloven § 22 a og § 22 b, som kom inn i loven fra 1. januar 2021.

Hvorfor slå sammen? Sameier som deler parkeringsanlegg, gårdsplass eller varmeanlegg kan få enklere drift med ett styre og ett regnskap. Sammenslåing berører likevel økonomien til alle seksjonseierne, så loven stiller krav til både prosess og flertall. Mange sameier trenger heller bare å dele kostnader gjennom en avtale, og da er sammenslåing ikke nødvendig.

Din egen bruksenhet endres normalt ikke av en sammenslåing. Du eier fortsatt samme leilighet, med samme rom og grenser. Det som endres, er sameiet rundt den: hvem du deler årsmøte og styre med, hvilke vedtekter som gjelder, og hvor stor din sameiebrøk er.

Trinn 1: Styret lager en plan

Styret i hvert sameie skal senest i innkallingen til årsmøtet legge fram en plan for sammenslåingen (§ 22 b). Planen skal minst vise:

1. sameiene med gårds-, bruks- og seksjonsnummer
2. forslag til nye vedtekter for det utvidede sameiet
3. en utregning av sameiebrøkene i det utvidede sameiet
4. siste årsregnskap, årsmelding og revisjonsmelding, hvis de finnes, fra hvert sameie som skal slås sammen

Dokumentene gir seksjonseierne det de trenger for å vurdere saken. Styrene i sameiene bør bli enige om samme plan før den sendes ut, slik at alle stemmer over det samme forslaget. Spesielt utregningen av brøkene bør leses nøye, for den avgjør hva hver enkelt skal betale framover.

Trinn 2: Hvert årsmøte stemmer

Beslutningen krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtene i alle de berørte sameiene (§ 22 a). Det holder ikke at ett av sameiene er enig. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt, og i rene boligsameier har hver seksjon én stemme (§ 52).

Stemmetallene teller hvert sameie for seg. Et stort ja i det ene kan ikke veie opp for mange nei i det andre.

Siden forslaget krever to tredjedelers flertall, må hovedinnholdet stå i innkallingen, og innkallingen skal sendes med minst åtte og høyst tjue dagers varsel (§ 43). Saker som ikke står i innkallingen, kan årsmøtet bare avgjøre hvis alle seksjonseierne er til stede og stemmer for.

Trinn 3: Nye vedtekter, nye brøker og gjennomføring

De nye vedtektene for det utvidede sameiet må vedtas senest samtidig med sammenslåingsbeslutningen, med det flertallet som loven eller vedtektene krever. Vedtektsendringer krever vanligvis to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 27).

Etter sammenslåingen fordeles felleskostnadene etter de nye sameiebrøkene (§ 29). En seksjonseier kan derfor få en høyere eller lavere andel enn før, og det er grunnen til at loven er så opptatt av brøkene.

Sameiebrøkene må justeres. Loven legger vekt på at forholdet mellom dem ikke skal forrykkes, og forrykkes det, må de seksjonseierne som berøres, samtykke. Er ikke alle enige om en annen fordeling, regnes de nye brøkene ut fra arealet på hoveddelene. Du kan lese om sameiebrøken i en egen artikkel.

Er bruksenhetene uendret ved sammenslåingen, beholder tinglyste rettigheter, som pant, sin prioritet, og den som har rettigheten, trenger ikke å samtykke.

Hva som skjer praktisk etter vedtakene, er i hovedsak overlatt til forskrift. Departementet kan gi nærmere regler om hvordan sammenslåingen gjennomføres, og om at søknad om sammenslåing og vedlegg skal leveres på bestemte blanketter. Spør kommunen hvilke skjema som gjelder før dere sender noe.

Kort oppsummert

• Sammenslåing av eierseksjonssameier krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i alle de berørte sameiene.
• Styret skal legge fram en plan med vedtektsutkast, utregning av nye brøker og regnskap senest i innkallingen.
• Forrykkes forholdet mellom sameiebrøkene, må de berørte seksjonseierne samtykke.
• Nye vedtekter må vedtas senest samtidig med sammenslåingsbeslutningen.
• Tinglyste rettigheter beholder prioriteten hvis bruksenhetene ikke endres.