Sameiet leier ut et lokale: skatten for seksjonseierne

Sameiet er ikke eget skattesubjekt

Mange eierseksjonssameier eier eller disponerer et lokale som ikke tilhører en bestemt seksjon. Det kan være en tidligere vaktmesterbolig, et bakeri i første etasje, et vaskeri eller en parkeringskjeller som leies ut til en utenforstående. Spørsmålet er hvem som skal betale skatt av leieinntekten.

Skatteloven § 2-2 første ledd lister opp de selskapene og sammenslutningene som er egne skattesubjekter, blant annet aksjeselskap, samvirkeforetak og foreninger under selvstendig bestyrelse. Et eierseksjonssameie er ikke nevnt der. Det er heller ikke et boligselskap etter § 7-3, som bare omfatter borettslag og boligaksjeselskaper.

Hovedregelen i skatteloven § 5-1 første ledd sier at enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital eller virksomhet er skattepliktig inntekt. Leieinntekten er en slik fordel, og den tilfaller seksjonseierne. Skatteplikten ligger derfor hos hver enkelt seksjonseier for hans eller hennes andel.

Slik fordeles inntekten mellom seksjonseierne

Eierseksjonsloven § 29 siste ledd sier at inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling.

Skattemessig følger din andel av leieinntekten altså sameiebrøken, med mindre vedtektene gir en annen fordeling. Har du en seksjon med brøk 1/20, er du skattepliktig for en tyvendedel av nettoinntekten fra lokalet. Brøken står i seksjoneringen og vedtektene, og styret eller forretningsføreren kan opplyse om den.

Fordelingen etter eierseksjonsloven § 29 gjelder inntekter. Felleskostnadene er fordelt etter samme prinsipp, men kan også fordeles etter nytte eller forbruk når det er særlige grunner for det.

Hva som kan trekkes fra

Leieinntekten beskattes som nettoinntekt. Kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre inntekten, gir fradrag etter hovedregelen i skatteloven § 6-1 første ledd. Til utleie av et lokale kan det høre blant annet vedlikehold av lokalet, forsikring av det, kommunale avgifter som knytter seg til lokalet og renter på et lån som er tatt opp for å utbedre det.

Kostnader til din egen seksjon og til de delene av fellesarealene du bruker privat, er private og gir ikke fradrag. Det er heller ikke riktig å trekke fra alle sameiets felleskostnader mot leieinntekten. Fradraget gjelder bare den delen som kan knyttes til utleien.

Utgifter som sameiet har hatt i forbindelse med å skaffe leietakeren, for eksempel utgifter til annonse eller til et formidlingsoppdrag, er også kostnader for å erverve inntekten. Det samme gjelder utbedringer som leietakeren har krevd, og som sameiet har betalt. Spør styret eller revisor hvordan sameiet har regnskapsført slike poster.

Ofte er det sameiets regnskap som danner grunnlaget. Et godt regnskap viser leieinntekten og de kostnadene som er direkte knyttet til lokalet, slik at hver seksjonseier kan beregne sin andel. Ber du om en spesifikasjon fra styret, får du tallene du trenger.

Når utleien kan være virksomhet

Det er en forskjell på å leie ut et lokale som en passiv inntektskilde og å drive virksomhet. Hvis sameiet driver utleien aktivt og i stor skala, kan det være spørsmål om virksomhet, med egne regler for fastsetting av inntekt og mulig registrering for merverdiavgift. Slike vurderinger er sjelden aktuelle for et vanlig sameie som leier ut ett lokale til én leietaker.

Lovens sjablongregel for utleie av egen bolig, som gir et skattefritt beløp, gjelder utleie av bolig. Den kan ikke brukes på utleie av et næringslokale som sameiet eier. Leieinntekten fra lokalet er skattepliktig fra første krone, med fradrag for kostnadene.

Det er styrets oppgave å gi seksjonseierne de opplysningene de trenger. Får du ikke oppgave over din andel, kan du be om den. Bruk andelen din til å kontrollere at inntekten er tatt med riktig i skattemeldingen din.

Kort oppsummert

• Et eierseksjonssameie er ikke eget skattesubjekt, så leieinntekten skattlegges hos seksjonseierne.
• Inntekten fordeles etter sameiebrøken, med mindre vedtektene fastsetter en annen fordeling (eierseksjonsloven § 29).
• Kostnader som knytter seg til utleien av lokalet, trekkes fra før andelen beregnes.
• Skattefritaket for utleie av egen bolig gjelder ikke leie av næringslokale i sameiet.
• Be styret om en spesifikasjon av din andel, slik at du kan føre sameie leieinntekt fordelt skatt riktig i skattemeldingen.