Salg av utleiebolig: leietakerens klager og opplysningsplikten

Må du opplyse om leietakerens klager?

Reglene for salg av en utleiebolig er de samme som for enhver annen bolig. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente til eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få. Opplysningen må kunne antas å ha påvirket avtalen.

Som utleier har du ofte mer kunnskap enn en vanlig selger. Leietakeren har bodd i boligen og kanskje meldt fra om fukt, kulde, støy eller feil. Slike meldinger viser at du har kjent til et forhold. Du kan ikke se bort fra dem fordi du ikke bodde der selv.

Hovedreglene forklares i opplysningsplikt ved boligsalg. Det som er særegent for utleie, kommer under.

Hvilke klager som er viktige for kjøperen

Ikke alle klager er like viktige. Skill mellom klager som sier noe om boligens tilstand, og klager som handler om forholdet mellom deg og leietakeren. Det første må du normalt ta med, det siste ofte ikke.

Tenk over disse punktene:

• klager på fukt, mugg, kulde, lekkasjer eller lukt
• klager på støy fra naboer eller fra bygningen
• meldinger om feil på varme, ventilasjon, vinduer eller elektrisk anlegg
• krav fra leietakeren om at du skal utbedre noe
• uenighet om depositum eller husleie som ikke gjelder boligens tilstand

De fire første handler om boligen og kan ha betydning for kjøperen. Det siste er et forhold mellom deg og leietakeren, og går som oftest ikke inn i kjøperens vurdering, med mindre det viser at leietakeren har en pågående tvist som kan gå videre til ham.

Hvordan du dokumenterer og beskriver klagene

Ta fram meldinger, e-poster og notater fra leietakeren. Skriv en kort oversikt over hva som ble meldt, når det skjedde, og hva du gjorde. Har du utbedret noe, ta med fakturaer og bilder. Da kan du vise at du tok klagen på alvor.

Vær presis når du skriver til kjøperen. «Leietakeren har meldt om kulde i stuen om vinteren, og det ble satt inn nye ovner» er en bedre setning enn «noen småting med varme». Skriver du at boligen er i god stand, og du har mottatt klager som sier noe annet, kan du komme i en vanskelig stilling. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger du har gitt.

Ber du megleren om hjelp med å ordlegge deg, kan du lese om hvor langt hans ansvar går i megleren hjelper deg med opplysningsplikten. Husk at ansvaret for opplysningene i utgangspunktet er ditt.

Hva som skjer med leieavtalen ved salget

Salget av boligen påvirker leietakeren. Etter husleieloven § 8-6 kan du som utleier ved eierskifte overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til den nye eieren. Leieren kan i visse tilfeller kreve at avhenderen fortsatt hefter, og må da kreve det innen seks måneder.

Det betyr at kjøperen ofte overtar leieavtalen som den er, og at du kan bli sittende med et ansvar hvis leieren krever det. Oppgi derfor tydelig hva som gjelder i kontrakten og hva som er utestående. Kjøperen har krav på å vite hva han overtar, både leievilkår og kjente feil.

Spørsmål om hvordan du kan tenke rundt tidligere skader i en utleiebolig, dekkes i tidligere vannskade som er fikset. Du kan også bruke sjekklisten for selger over ting kjøpere oftest klager på for å gå gjennom boligen.

Ikke bruk leietakeren som forklaring

Noen selgere skriver at «leieren har brukt boligen hardt» som en forklaring på feil. Er det bare en påstand, og du ikke kan vise skaden til leieren, hjelper det lite overfor kjøperen. Etter § 3-10 tredje ledd begrenser ikke kjøperens undersøkelser din opplysningsplikt, og du kan ikke skylde på at leietakeren bodde i boligen.

Har leieren forårsaket skade, er det et forhold mellom deg og leieren, og det påvirker ikke hva kjøperen kan kreve av deg. Opplys om skaden, og avklar med leieren hvem som betaler.

Slik gikk det for Lucas

Lucas skulle selge en utleieleilighet som han hadde hatt utleid i fire år. Leietakeren hadde to ganger meldt at det var kaldt i soverommet og at det luktet mugg bak sengen. Lucas hadde satt inn en avfukter og ikke sett mer på det.

Han la fram e-postene og skrev i salgsoppgaven at leieren hadde klaget over kulde og muggluft, og at det ikke var funnet årsak. Kjøperen bestilte en fuktmåling og fant en kuldebro i ytterveggen. Han forhandlet prisen ned tilsvarende utbedringen. Da kjøperen overtok, hadde Lucas ikke noe ansvar for kuldebroen, siden den var opplyst og priset inn.

Kort oppsummert

• Ved salg av utleiebolig må du opplyse om leietakerens klager når de gjelder boligens tilstand og kan påvirke kjøperen.
• Klager om fukt, kulde, støy og feil er viktige, mens tvister om depositum ofte ikke gjelder boligen.
• Ta fram skriftlige klager og hva du gjorde, og beskriv dem presist i salgsdokumentene.
• Leieren kan i noen tilfeller kreve at du fortsatt hefter etter salget, så avklar leieavtalen.
• Bruk ikke leietakeren som forklaring på feil uten at du kan vise det.