Megleren hjelper deg med opplysningsplikten – hvor langt går det?

Hva megleren faktisk gjør for deg

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser. I det ligger at han skal gi både deg og kjøperen råd og opplysninger av betydning for handelen. Megleren skal også sørge for at kjøperen før handelen sluttes skriftlig får de opplysningene han har grunn til å regne med å få.

I praksis betyr det at megleren stiller spørsmål om boligen, skriver salgsoppgaven og legger til rette for at kjøperen får dokumentene. Det er nyttig hjelp, særlig hvis du ikke vet hva som er relevant. Megleren er likevel ikke den som eier kunnskapen om boligen. Den har du.

Hvor hjelpen stopper

Opplysningsplikten hviler på deg som selger. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke fikk opplysninger om forhold du visste eller burde ha visst om, og som han hadde grunn til å regne med å få. Det spiller ingen rolle om du sa fra til megleren og regnet med at det ble videreformidlet. Overfor kjøperen er det fortsatt du som selger.

Det samme gjelder det som står i annonsen og salgsoppgaven. Opplysninger som gis på dine vegne i markedsføring og prospekt, regnes som dine. Stemmer ikke boligen med dem, kan det være en mangel, med mindre feilen ble rettet tydelig i tide. Opplysninger til megleren eller i salgsoppgaven viser hvordan du sikrer at det du sier, og det som står på papiret, er det samme.

Slik gikk det for Asle

Asle solgte en tomannsbolig og nevnte for megleren under befaringen at det hadde vært en lekkasje under kjøkkenvasken for noen år siden. Megleren nikket, men skrev det ikke ned, og salgsoppgaven sa ingenting om det. Asle leste aldri gjennom oppgaven ordentlig før den ble publisert.

Etter overtakelsen fant kjøperen skade i skapbunnen og krevde prisavslag. Asle mente megleren hadde fått beskjed. Problemet var at han bare hadde sagt det muntlig, og at han overfor kjøperen svarte for salgsoppgaven som om han selv hadde skrevet den. Kjøperen fikk prisavslag av Asle. Hvorvidt megleren hadde brutt god meglerskikk, måtte Asle ta opp med megleren i etterkant.

Kjøperens rett og din sikkerhet

Kjøperens undersøkelser og kunnskap begrenser ikke opplysningsplikten din. Vil du ha trygghet, må du sørge for at det du vet, står svart på hvitt i salgsdokumentene. Les gjennom salgsoppgaven før den publiseres. Rett det som er feil, og legg til det som mangler, gjerne skriftlig til megleren.

«Som den er» flytter ikke ansvaret over på megleren heller. Ved forbrukerkjøp har generelle forbehold ingen virkning, og de går aldri foran plikten til å opplyse. Hvor langt et slikt forbehold kan rekke for deg som privatselger, tar «som den er» som privatselger opp.

Hvis megleren gjør en feil

Har megleren utelatt noe du sa fra om, eller skrevet noe du ikke har godkjent, er det ikke automatisk du som slipper unna. Kjøperen kan rette kravet mot deg. Du kan i neste omgang vurdere et eget krav mot megleren, men meglerens erstatningsansvar er ikke regulert i detalj i loven, og det avhenger av om megleren har brutt god meglerskikk. Vurderingen er konkret. Mer om det finner du i Kan jeg kreve erstatning fra megleren?.

Ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse kan du også kreve at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Meglerforetak skal være tilsluttet en godkjent ordning for utenrettslig tvisteløsning. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere, og selger har som regel klagerett. Det koster ingenting å klage, uansett utfall. Før du klager, må du forsøke å komme til enighet med meglerforetaket direkte, ellers kan klagen avvises. Nemndas avgjørelse er rådgivende. Følger ikke foretaket den, må det begrunne det skriftlig innen tre uker.

Ta med oppdragsavtale, salgsoppgave, kjøpekontrakt, budjournal og oppgjørsoppstilling. Klagen må skrives på norsk.

Slik bruker du megleren som hjelp med opplysningsplikten

Fortell alt du vet, også det du tror er uviktig, og be megleren skrive det ned. Send viktige opplysninger skriftlig, slik at du kan vise hva du har sagt og når. Sørg for at tidligere skader og reparasjoner er dokumentert. Vil du vite hva som gjelder for skader som er utbedret, se tidligere vannskade som er fikset.

Hele bildet av hva du som selger må fortelle, finner du i opplysningsplikt ved boligsalg.

Kort oppsummert

• Megleren hjelper deg med opplysningsplikten, men det er du som selger som svarer for at opplysningene er riktige og fullstendige.
• Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på dine vegne, regnes som dine.
• Det du bare har sagt muntlig til megleren, er vanskelig å vise senere. Send det skriftlig.
• Har megleren brutt god meglerskikk, kan du ha et eget krav mot megleren, og du kan klage til nemnda uten kostnad.
• Les salgsoppgaven grundig før den publiseres, og rett det som ikke stemmer.