Salg av borettslagsleilighet fra dødsbo: dette må arvingene vite

Slik fungerer salg av borettslagsleilighet fra dødsbo

Et dødsbo som selger en andel i borettslag, følger i hovedsak de samme reglene som alle andre som selger. Selve salget er en avtale mellom boet og kjøperen. Borettslagsloven regulerer hva laget kan kreve, når forkjøpsrett kommer inn og hvem som må godkjenne kjøperen.

Hvem som kan skrive under for boet, avhenger av hvordan boet behandles. Arvingene må som regel handle samlet eller gi en av seg fullmakt, med mindre boet er under offentlig skifte, der bobestyrer handler. Banken, megleren og laget vil ofte be om skifteattest eller en tilsvarende bekreftelse før de godtar underskriften.

Forkjøpsrett: når og hvor lenge

Reglene om forkjøpsrett gjelder bare hvis vedtektene gir slik rett (§ 4-11). Står det ikke noe i vedtektene, er andelen fri å selge til den som byr best.

Finnes forkjøpsrett, utløses den når det er avtalt bindende at andelen skal gå over til ny eier. Fristen for å gjøre den gjeldende er tjue dager fra laget fikk skriftlig melding om at andelen har skiftet eier, med pris og andre vilkår. Har laget fått et skriftlig forhåndsvarsel minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen, er fristen fem hverdager (§ 4-15).

Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når andelen går over til ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, søsken, eller en som har hørt til samme husstand de to siste årene (§ 4-12). Vil en av arvingene overta leiligheten, gjelder altså ikke forkjøpsretten hvis han eller hun er i en av disse gruppene.

Godkjenning av kjøperen

Står det i vedtektene at ny andelseier skal godkjennes av laget, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn. Kommer ikke melding om nekting fram til kjøperen innen tjue dager etter at søknaden kom fram til laget, regnes godkjenningen som gitt (§ 4-5).

Brukes forkjøpsretten, trer forkjøpsrettshaveren inn i kjøperens plass og overtar rettighetene og pliktene etter avtalen (§ 4-17). Løsningssummen er prisen andelen er solgt for, men er den solgt åpenbart til underpris, settes den etter vanlig pris. Selger arvingene billig til en venn, kan løsningssummen altså bli høyere enn avtalt pris.

Kjøperen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt. Frem til godkjenning er gitt, er den tidligere andelseieren solidarisk ansvarlig for felleskostnadene sammen med kjøperen. For arvingene betyr det at en sen godkjenning kan forlenge ansvaret for månedsbeløpet.

Gebyr og felleskostnader

For arbeidet med eierskifte og eventuell godkjenning kan laget kreve et vederlag på inntil fire ganger rettsgebyret fra den som avhender andelen. Det kan ikke avtales at andre enn selgeren betaler (§ 4-6). I et dødsbosalg er det boet som må dekke gebyret, ikke kjøperen.

Felleskostnadene løper så lenge andelen ikke er overtatt av ny eier. Laget har panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp (§ 5-20). Panteretten har vern uten registrering, og den følger andelen når den selges. Derfor gjør megleren vanligvis opp ubetalte felleskostnader av salgssummen.

I kjøpekontrakten avtaler boet og kjøperen overtakelsesdato. Fra den datoen bærer kjøperen kostnadene som kjøper, men overfor laget er boet ansvarlig til godkjenningen er gitt.

Det arvingene ofte glemmer

Mange venter med å varsle laget om dødsfallet. Det er lurt å si fra tidlig, slik at laget vet hvem som kan kontaktes om boligen og når den tømmes. Boligen må fortsatt vedlikeholdes. Står den tom om vinteren, er det en fordel å holde en minstevarme slik at rør ikke fryser.

Finnes det flere arvinger, bør dere dokumentere at alle har gitt samtykke til salget og til prisen. Det gjør det enklere for megler, kjøper og laget å se at salget er gyldig.

Kort oppsummert

• Ved salg av borettslagsleilighet fra dødsbo selger boet andelen som en vanlig selger, og arvingene må handle samlet eller gi fullmakt.
• Forkjøpsrett gjelder bare hvis vedtektene gir den, og fristen er som hovedregel tjue dager fra laget fikk melding om salget.
• Kommer ikke melding om nekting av godkjenning innen tjue dager, regnes kjøperen som godkjent.
• Gebyret på inntil fire ganger rettsgebyret betales av boet som selger, og felleskostnadene løper til overtakelsen.
• Går andelen til en slektning i rett linje, søsken eller ektefelle, kan forkjøpsretten ikke brukes.