Rotter og mus i kjelleren: slik håndterer styret det

Første dag: bekreft problemet og ring et firma

Når en beboer melder fra om rotter og mus i kjelleren, bør styret ikke vente. Be om bilder eller beskrivelse av hvor dyrene er sett, og se etter tegn som avføring, gnagde sekker og hull. Ring så et skadedyrfirma og avtal befaring.

Styret bestemmer også hvem som er kontaktperson, slik at beboere ikke melder til tre ulike personer. Skriv ned dato og innhold for hver melding, så det senere er klart hvem som visste hva og når.

Hvorfor styret må handle

Borettslagsloven § 5-17 første ledd pålegger laget å holde bygningene og eiendommen forsvarlig ved like, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Kjeller, trappeoppgang, søppelrom og ytterkledning er normalt lagets ansvar. Loven nevner ikke skadedyr, men gnagere som tar seg inn i bygningen og gnager på isolasjon og kabler er en tilstand som truer bygningen, og styret kan ikke se bort fra den.

Gjør laget ingenting, kan det ende med skader og erstatningskrav fra enkeltbeboere etter § 5-18. Er det ikke styret som er nærmest, kan forretningsfører hjelpe med å hente inn tilbud.

Finn inngangsveiene og tett dem

Skadedyrfirmaet finner som regel hvor dyrene kommer inn. Vanlige steder er hull rundt rørgjennomføringer, ødelagte ventilasjonsgitter, dører som ikke lukker tett og skadde avløpsrør. Mus trenger små åpninger. Rotter kommer ofte opp fra avløp eller gjennom hull i grunnmuren.

Fangst og gift alene løser sjelden saken hvis hullene ikke tettes. Få firmaet til å rapportere hva de fant og hva som må gjøres, med bilder. Styret kan så innhente tilbud på tettingen, eller bruke vaktmester hvis arbeidet er enkelt.

Informer og få adgang

Send en kort skriftlig melding til alle: hva som er funnet, hva som skjer, når firmaet kommer, og hva beboerne kan gjøre. Hold beskjeden saklig, så den ikke skaper panikk.

Beboerne har noen oppgaver. Etter § 5-11 skal de fare fint med fellesarealene og ikke være til unødvendig ulempe for andre. Det betyr at matavfall skal i lukkede beholdere, at boder ikke skal inneholde åpent dyrefôr eller matvarer, og at dører til kjeller holdes lukket.

Skal firmaet inn i boliger eller boder, har andelseieren etter § 5-17 tredje ledd plikt til å gi adgang til arbeid og ettersyn for lagets vedlikehold. Arbeid skal ikke være til unødig ulempe, så varsle i god tid.

Hvem betaler

Kostnaden til skadedyrfirmaet og tettingen av bygget er en utgift for laget. Etter § 5-19 deles felleskostnader mellom andelseierne ut fra forholdet mellom boligenes verdier eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Styret trenger ikke bestille en egen faktura til hver beboer.

Har laget en skadedyravtale, er det avtalen som avgjør hva som er inkludert. Og skal tiltaket bli stort, for eksempel graving eller utskifting av avløpsrør, må styret vurdere om det er en sak for generalforsamlingen.

Oppfølging

Skriv en kort rapport til styrets protokoll. Be firmaet om en kontrollplan, og gå gjennom kjelleren sammen med vaktmester to ganger i året. Sjekk dører, ventiler og rørgjennomføringer, og ta opp skadedyrtiltak under neste budsjett.

Hva styret ikke bør gjøre

Styret bør ikke legge ut gift fritt i fellesarealer der barn og kjæledyr kan komme til. Bruk et firma som setter ut sikrede fellebokser og dokumenterer hvor de står. Gift kan også gi døde dyr i vegger og under gulv, som igjen gir lukt og nye skadedyr.

Styret bør heller ikke utsette tettingen for å spare penger. Et hull som ikke er tettet, vil gi nye dyr hver gang, og regningen blir større over tid. Er arbeidet dyrt, kan styret dele opp i faser og sette opp en plan i budsjettet.

Beboere som ikke vil gi adgang til kjellerbod, bør få en ny skriftlig henvendelse med frist og begrunnelse. Det er sjelden nødvendig å gå lenger enn det.

I sameier gjelder det samme, men ansvaret for fellesarealer ligger hos sameiet etter eierseksjonsloven § 33, og seksjonseierne betaler etter sameiebrøken.

Kort oppsummert

• Rotter og mus i kjelleren er et felles anliggende, og styret bør ringe skadedyrfirma og avtale befaring raskt.
• Laget har ansvar for bygningen etter § 5-17, og kostnaden føres som felleskostnad.
• Inngangsveiene må tettes, ellers kommer dyrene tilbake.
• Beboerne informeres skriftlig og må gi adgang og rydde i bodene.
• Slik håndterer styret rotter og mus i kjelleren: handle raskt, dokumenter og følg opp.