Eierseksjonsloven

§ 37 — Når avtalen ble inngått av noen andre (Krav mot tidligere avtalepart)

Kjøpte du en rønne der snekkeren slurvet hos forrige eier? Slik kan du "hoppe over" forrige eier og klage direkte til snekkerfirmaet.

Kort svar

Hvis den forrige eieren av leiligheten din hyret inn en dårlig rørlegger, og røret sprekker i dag mens du eier, kan du klage direkte til rørleggerfirmaet, selv om det ikke var du som skrev under kontrakten med dem opprinnelig.

Paragraftekst

En seksjonseier eller sameiet kan gjøre krav etter § 34 og § 35 og andre misligholdskrav gjeldende mot en tidligere avtalepart som har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Første punktum gjelder bare i den utstrekning den ansvarlige etter § 34 eller § 35 kan gjøre krav gjeldende mot den tidligere avtaleparten.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

I vanlig norsk avtalerett kan du bare saksøke den du faktisk har en kontrakt med. Hvis A inngår kontrakt med B, kan ikke C (som kjøper huset senere) saksøke B direkte.

Paragraf 37 (kalt direktekrav) bryter med denne regelen. For hvis forrige eier av boligen din pusset opp badet i 2021 med rørleggerfirmaet AS Vann, og du kjøpte boligen i 2023, blir det urettferdig at du skal sitte igjen med regningen når feilen var snekkerens/rørleggerens skyld, og ikke en huseiers skyld.

Derfor sier eierseksjonsloven: Hvis en næringsdrivende (et firma) gjorde en jobb for sameiet (som å bytte tak) eller for en seksjonseier (som å flislegge badet), kan du "hoppe over" det mellomliggende leddet. Du eller styret kan rette klagen, reklamasjonen og erstatningskravet direkte mot rørleggerfirmaet.

Men det er en betingelse: Siste setning i loven er viktig. Du kan bare kreve så mye som den forrige eieren (som hyret firmaet) kunne krevd. Har den forrige eieren latt det gå 10 år, slik at garantitiden for rørleggerjobben er utgått etter håndverkertjenesteloven? Ja, da har kravet foreldet for deg også. Loven nullstiller ikke gamle tidsfrister, den lar deg bare ta over "papirene" og klagen.

Eksempel

Eksempel · Taktekkerne og det nye styret

Styret i 2019 hyret "Supertak AS" til å legge nytt tak, med fem års garanti. I 2021 byttes hele styret ut og ingen husker lenger avtalen. I 2023 kjøper Ola en leilighet under taket. Det begynner å lekke kraftig rett ned på Olas TV. Ola krever at sameiet dekker dette. Dagens styre sjekker papirene fra 2019 og ser hvem som la taket. Selv om dagens styre verken satt der eller inngikk avtalen den gangen, bruker de eierseksjonsloven § 37 til å kreve garanti-reparasjon og erstatning *direkte* fra Supertak AS for lekkasjen.

Vanlige feil

Å prøve å bruke paragrafen mot forrige huseier som pusset opp svart (loven gjelder bare når jobben ble utført som ledd i *næringsvirksomhet*).
Å vente for lenge med å klage. Lovens absoluttfrister i bygge- og håndverkersaker på fem år stopper de fleste krav hvis feilen er gammel.

Hva bør du gjøre?

Når du kjøper leilighet, må du alltid kreve å få dokumentasjon fra forrige eier på hvem som pusset opp bad eller elektrisk anlegg (samsvarserklæring og kvitteringer). Oppstår det en stor fuktskade året etter fordi rørleggeren glemte membran rundt sluket, er det disse papirene du trenger for å gå til frontalangrep direkte mot firmaet med hjelp av § 37.

Dumme spørsmål

Hvorfor gå direkte på rørleggeren når jeg bare kan saksøke den forrige eieren som solgte meg leiligheten?

Fordi rørleggerfirmaet oftest har en god ansvarsforsikring og anerkjenner dårlig håndverk, mens forrige eier vil peke på klausuler i eiendomshandelen om "solgt som den er" (etter avhendingsloven), og nekte å ha visst om de skjulte feilene på rørene. Rørleggeren har et strengere fagansvar. Det er ofte raskere vei til pengene.