Renteøkning på fellesgjelden: slik påvirker den felleskostnadene dine

Slik slår renten inn i felleskostnadene

Felleskostnadene i et borettslag dekker blant annet renter og avdrag på lagets lån. Når banken hever renten, blir regningen til laget større. Laget har sjelden andre store inntekter, så pengene må som regel komme fra andelseierne.

Det er styret som avgjør hvor mye hver andelseier skal betale hver måned (§ 5-19 tredje ledd). Styret kan øke beløpet med en gang, eller la laget bruke oppsparte midler en periode. Loven sier ikke hvilken vei som er riktig, så det varierer fra lag til lag.

Hvor raskt og hvor mye laget kan sette opp, er tema i en egen artikkel om felleskostnader som økes uten varsel.

Slik regner du ut din del

Felleskostnadene fordeles ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller ut fra andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Din del av en renteøkning følger da samme fordeling som resten av felleskostnadene.

Regnestykket er enkelt. Ta lagets lån, gang med renteøkningen i prosentpoeng, og gang med din andel. Del på tolv for å få månedsbeløpet.

Har laget en IN-ordning (individuell nedbetaling), kan andelseierne betale ned sin del av lånet. Rentekostnaden på den delen faller da bort for den som har gjort det, og felleskostnadene hans blir lavere. Hva som gjelder hos deg, står i lagets vedtekter og økonomiopplysninger.

Hva styret kan gjøre for å dempe økningen

Styret har flere virkemidler. Det kan binde deler av lånet til fast rente eller forhandle med banken om vilkårene. Det kan også endre avdragsprofilen. Fastrente gir forutsigbarhet, men laget får ikke glede av at renten faller igjen, og det kan koste å bryte avtalen før bindingstiden er over. Avdragsfrihet gir lavere kostnader nå, men gjør at lånet står lenger.

Skal laget ta opp et nytt lån med pant som går foran andelseiernes innskudd, kan ikke styret gjøre det alene. Det krever samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall (§ 8-9). Mindre grep som holder seg innenfor vanlig forvaltning, kan styret ta selv, jf. § 8-8.

Styret må ta hensyn til hele laget. Det betyr at en renteøkning ikke bør komme som en overraskelse for andelseierne, selv om loven ikke setter en egen varselfrist for den.

Spør styret om følsomheten

Et godt budsjett viser hva som skjer hvis renten stiger ett prosentpoeng til. Regnestykket er lånet ganger én prosent. For et lån på 12 millioner kroner er det 120 000 kroner i året, og delt på 60 leiligheter gir det 2 000 kroner per leilighet i snitt. Be styret vise slike tall før de legger frem budsjettet, så slipper du å bli overrasket.

Sameier har sjeldnere store felles lån. Har sameiet likevel et lån, kommer renten inn i felleskostnadene etter sameiebrøken (eierseksjonsloven § 29).

Hva du kan gjøre som andelseier

Les årsregnskapet og notene om lån. De viser hvor stort lånet er, om renten er fast eller flytende og når bindingen utløper. Forstår du ikke tallene, kan du stille spørsmål på generalforsamlingen.

Du kan få innsyn i hvordan styret planlegger å møte økt rente, og du kan fremme en sak til generalforsamlingen om for eksempel fastrente eller økt nedbetaling. Fristen for å melde inn saker, settes av styret i varselet om generalforsamlingen.

Har laget en IN-ordning, kan det lønne seg å vurdere om du skal betale ned din del. Det avhenger av din egen økonomi og hva du ellers kan få i rente på pengene, så regn på det. Se også bør jeg nedbetale fellesgjelden.

Kort oppsummert

• En renteøkning på fellesgjelden gir laget høyere kostnader, og styret fastsetter de månedlige felleskostnadene.
• Din del av renteøkningen følger fordelingen av felleskostnadene, normalt ut fra verdien på boligen din.
• Regn slik: lån, ganger renteøkning, ganger din andel, delt på tolv måneder.
• Fastrente, nye lånevilkår og avdragsfrihet kan dempe økningen, men nye lån med pant foran innskuddene krever to tredjedels flertall.
• Du hefter ikke overfor banken, så renteøkningen kommer bare gjennom felleskostnadene.