§ 1-2. Du har ikke personlig ansvar for fellesgjelden
Du har aldri personlig ansvar for gjelden til borettslaget. Ditt økonomiske tap kan aldri bli større enn det du betalte for andelen da du kjøpte den, pluss de faste månedlige felleskostnadene du plikter å betale så lenge du eier leiligheten.
(1) Andelseigarane heftar ikkje overfor kreditorane for lagsskyldnadene.
(2) Andelseigarane har ikkje plikt til gjere innskot i laget eller i eit konkursbu ut over det som følgjer av § 3-1 om andel, § 2-10 om burettsinnskot og § 5-19 om felleskostnader.
Et borettslag er en egen juridisk person. Det er borettslaget som tar opp fellesgjeld i banken for å for eksempel bytte taket, og det er borettslaget som inngår avtale med brøytefirmaet. Du som enkeltperson inngår ingen av disse avtalene.
Loven sier derfor at "andelseierne hefter ikke". Dette er et vern for deg. Hvis borettslaget ikke klarer å betale banklånet sitt, kan ikke banken sende regningen til deg personlig. Banken kan ikke ta beslag i din private bankkonto eller bilen din for å dekke borettslagets gjeld.
Det eneste du plikter å betale, er andelskapitalen din (en liten symbolsk sum satt ved stiftelsen), borettsinnskuddet (det du faktisk betalte for å kjøpe deg inn), og de felleskostnadene du skylder fra måned til måned. Hvis borettslaget mot formodning går konkurs, taper du riktignok verdien av leiligheten din, men du sitter ikke igjen med borettslagets milliongjeld i fanget.
Hva skjer hvis borettslaget går konkurs?
Det er svært sjelden borettslag går konkurs i Norge, spesielt etter at strenge regler for fellesgjeld ble innført. Men hvis det skjer, er konsekvensen at selve borettslaget oppløses og bygningen tvangsselges til en ny eier.
Du mister da boretten (leiligheten) og pengene du har skutt inn som egenkapital. Det er selvsagt et gigantisk personlig og økonomisk tap. Men paragraf 1-2 garanterer at tapet stopper der. Det oppstår ingen restgjeld fra borettslaget som forfølger deg resten av livet. Du går ikke personlig konkurs bare fordi borettslaget gjør det.
Lars bor i et lite borettslag som har tatt opp et felleslån på 20 millioner kroner. Plutselig slutter halvparten av naboene å betale sine månedlige felleskostnader. Borettslaget klarer ikke betjene millionlånet. Banken krever at gjelden innfris. Lars har ingen personlig risiko for de 20 millionene. Banken kan ikke kreve at Lars betaler verken sin brøk av lånet direkte, eller naboenes andel fra sin egen lommebok. Lars' eneste plikt er å betale sine egne felleskostnader hver måned, selv om borettslagets økonomi rakner rundt ham.
- Å tro at du er personlig skyldig banken din andel av fellesgjelden
- Å godta krav fra borettslagets kreditorer som ringer beboerne direkte
- Å tro at fellesgjeld ikke påvirker privatøkonomien i det hele tatt (selv om du ikke hefter direkte, betaler du jo ned gjelden via felleskostnadene hver måned)
Når du kjøper en leilighet i et borettslag, må du sjekke hvor stor andel fellesgjeld som hører til leiligheten. Selv om du ikke er personlig ansvarlig for den overfor banken, er det denne gjelden som styrer hvor høye dine månedlige felleskostnader blir.
Sjekk også om borettslaget er med i en sikringsordning for felleskostnader. En sikringsordning fungerer som en forsikring: Hvis naboen din slutter å betale felleskostnadene sine, dekker sikringsordningen tapet slik at ikke regningen veltes over på deg i form av økte utgifter.