Burettslagslova
§ 1-2 — Du har ikke personlig ansvar for fellesgjelden
Kan du gå personlig konkurs hvis borettslaget ditt sliter med gjelden? Nei. Lær hvordan det økonomiske ansvaret ditt er begrenset.
Kort svar
Du har aldri personlig ansvar for gjelden til borettslaget. Ditt økonomiske tap kan aldri bli større enn det du betalte for andelen da du kjøpte den, pluss de faste månedlige felleskostnadene du plikter å betale så lenge du eier leiligheten.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et borettslag er en egen juridisk person. Det er borettslaget som tar opp fellesgjeld i banken for å for eksempel bytte taket, og det er borettslaget som inngår avtale med brøytefirmaet. Du som enkeltperson inngår ingen av disse avtalene.
Loven sier derfor at "andelseierne hefter ikke". Dette er et vern for deg. Hvis borettslaget ikke klarer å betale banklånet sitt, kan ikke banken sende regningen til deg personlig. Banken kan ikke ta beslag i din private bankkonto eller bilen din for å dekke borettslagets gjeld.
Det eneste du plikter å betale, er andelskapitalen din (en liten symbolsk sum satt ved stiftelsen), borettsinnskuddet (det du faktisk betalte for å kjøpe deg inn), og de felleskostnadene du skylder fra måned til måned. Hvis borettslaget mot formodning går konkurs, taper du riktignok verdien av leiligheten din, men du sitter ikke igjen med borettslagets milliongjeld i fanget.
Hva skjer hvis borettslaget går konkurs?
Det er svært sjelden borettslag går konkurs i Norge, spesielt etter at strenge regler for fellesgjeld ble innført. Men hvis det skjer, er konsekvensen at selve borettslaget oppløses og bygningen tvangsselges til en ny eier.
Du mister da boretten (leiligheten) og pengene du har skutt inn som egenkapital. Det er selvsagt et gigantisk personlig og økonomisk tap. Men paragraf 1-2 garanterer at tapet stopper der. Det oppstår ingen restgjeld fra borettslaget som forfølger deg resten av livet. Du går ikke personlig konkurs bare fordi borettslaget gjør det.
Eksempel
Eksempel · Lars
Lars bor i et lite borettslag som har tatt opp et felleslån på 20 millioner kroner. Plutselig slutter halvparten av naboene å betale sine månedlige felleskostnader. Borettslaget klarer ikke betjene millionlånet. Banken krever at gjelden innfris. Lars har ingen personlig risiko for de 20 millionene. Banken kan ikke kreve at Lars betaler verken sin brøk av lånet direkte, eller naboenes andel fra sin egen lommebok. Lars' eneste plikt er å betale sine egne felleskostnader hver måned, selv om borettslagets økonomi rakner rundt ham.
Vanlige feil
- Å tro at du er personlig skyldig banken din andel av fellesgjelden
- Å godta krav fra borettslagets kreditorer som ringer beboerne direkte
- Å tro at fellesgjeld ikke påvirker privatøkonomien i det hele tatt (selv om du ikke hefter direkte, betaler du jo ned gjelden via felleskostnadene hver måned)
Hva bør du gjøre?
Når du kjøper en leilighet i et borettslag, må du sjekke hvor stor andel fellesgjeld som hører til leiligheten. Selv om du ikke er personlig ansvarlig for den overfor banken, er det denne gjelden som styrer hvor høye dine månedlige felleskostnader blir.
Sjekk også om borettslaget er med i en sikringsordning for felleskostnader. En sikringsordning fungerer som en forsikring: Hvis naboen din slutter å betale felleskostnadene sine, dekker sikringsordningen tapet slik at ikke regningen veltes over på deg i form av økte utgifter.
Dumme spørsmål
Hva skjer hvis naboen slutter å betale felleskostnadene sine?
Borettslaget må inndrive pengene fra naboen. Hvis naboen ikke kan betale, vil borettslaget til slutt tvangsselge naboens leilighet for å dekke kravet. Før det skjer, kan borettslaget få et midlertidig underskudd. Da kan styret måtte øke felleskostnadene for alle andre midlertidig, med mindre laget har en sikringsordning. Du hefter ikke for naboens gjeld, men du må betale din andel av de løpende kostnadene for å holde borettslaget flytende.
Kan jeg innfri min andel av fellesgjelden?
Noen borettslag har en ordning som kalles IN-ordning (Individuell Nedbetaling). Da kan du betale ned din andel av fellesgjelden med sparepenger. Da synker dine månedlige felleskostnader dramatisk. Du har imidlertid ikke krav på dette med mindre borettslaget og banken har avtalt en slik ordning.
Skal fellesgjelden føres i min personlige selvangivelse?
Ja. Selv om du ikke er juridisk og personlig ansvarlig for lånet utad mot banken etter § 1-2, får du skattefradrag for din andel av rentene borettslaget betaler. Dette rapporterer borettslagets forretningsfører vanligvis inn for deg automatisk.