Reklamasjon når du kjøpte andel i borettslag

Loven gjelder også når du eier en andel

Mange tror at et kjøp i borettslag er noe annet enn et boligkjøp, fordi du formelt kjøper en andel og ikke selve leiligheten. Loven har løst det ved å si at avhendingslova gjelder tilsvarende når en andel i borettslag selges. Du har dermed samme rett til å reklamere over en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) som den som kjøper en enebolig eller en eierseksjon.

Det betyr at kravene også er de samme: prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesum. Selgeren har rett til å tilby å rette feilen. Tilbyr selgeren det, må du som hovedregel godta det.

Hvem du sender reklamasjonen til

Motparten din er den som solgte andelen til deg. Det er selgeren som har ansvaret for mangelen etter avhendingslova, ikke borettslaget. Har selgeren en boligselgerforsikring, kan du i tillegg sende kopi til forsikringsselskapet. Det tryggeste er å sende reklamasjonen til begge, slik at ingen kan si at meldingen aldri kom fram.

Loven stiller ingen formkrav. Er meldingen sendt på en forsvarlig måte, regnes den som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram. I praksis bør du likevel skrive den og sende den slik at du kan vise når den gikk. Hvordan selve brevet bygges opp, står i pilaren om å skrive reklamasjonsbrevet.

Har selgeren gått bort, gjelder egne regler for hvem som mottar kravet. De er forklart i artikkelen om reklamasjon når selgeren har gått bort.

Slik gikk det for Kaja

Kaja kjøpte en andel i et borettslag med en toroms leilighet i tredje etasje. Overtakelsen var 1. juni. I slutten av august la hun merke til at parketten i stuen hevet seg langs yttervegg, og at det luktet fuktig under et skap på badet. En håndverker mente at det var fukt som hadde stått i lang tid.

Kaja sjekket først vedtektene og fikk vite at tak og bærende konstruksjoner er laget sitt ansvar, mens rør, gulv og innvendige flater er hennes eget. Fuktskaden lå i gulvet hun selv holdt ved like, og hun mente at den fantes allerede da hun overtok. Derfor sendte hun samme uke en skriftlig reklamasjon til selgeren, med kopi til selgerens forsikringsselskap. Hun skrev at hun reklamerte på fukt i stue og bad, la ved bilder og håndverkerens vurdering, og sa at hun ville komme tilbake med krav når hun visste omfanget.

Selgeren svarte at hun ville se på saken, og forsikringsselskapet åpnet en sak. Kaja hadde reklamert i tide, og det var ikke lenger noe å diskutere om fristen. Striden gjaldt i stedet om fukten var der ved overtakelsen.

Hva laget har ansvar for, og hva selgeren har ansvar for

I et borettslag er vedlikeholdet delt. Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, blant annet rør, ledninger, inventar og innvendige flater. Tak, bjelkelag og bærende konstruksjoner er ikke andelseierens ansvar. Laget skal holde bygningene og eiendommen i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne, og holde felles rør og ledninger gjennom boligen ved like. Vedtektene kan fastsette en annen fordeling.

Du overtar også vedlikeholdsplikten selv om noe skulle vært gjort av forrige eier. Det er en viktig grunn til å undersøke tidlig. Har den forrige eieren utsatt noe du skal ta ansvar for, kan det være en mangel du har krav på å få kompensert.

Ligger feilen i noe laget har ansvar for, har du ikke selv plikt til å utbedre den. Reklamer likevel til selgeren hvis du mener feilen var en mangel da du overtok. Da går ikke fristen ut mens du avklarer forholdet til laget.

Fristen er den samme som ellers

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder er i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente. Fristen kan være kortere, og den kan være lengre, alt etter saken. Det er derfor tryggest å sende meldingen så snart du har en begrunnet mistanke.

I tillegg kommer en ytre grense på fem år fra overtakelsen. Selgeren kan ikke bruke en for sen reklamasjon mot deg hvis selgeren var grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Reklamasjonen må bare si at du gjør kontraktsbruddet gjeldende og hva slags feil det er. Beløp trenger du ikke oppgi. Forskjellen mellom en åpen og en spesifisert reklamasjon er forklart i artikkelen om nøytral og spesifisert reklamasjon. Kravet kan også foreldes etter reglene i foreldelsesloven, som du kan lese om i artikkelen om foreldelse.

Slik forbereder du deg som andelseier

Hent først kjøpekontrakten, salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen fra selgeren. Du regnes som kjent med det som går tydelig fram av tilstandsrapporten, så sjekk hva som faktisk var opplyst. Les vedtektene for å se hvordan ansvaret for vedlikeholdet er fordelt. Se også hva slags borettslag du har kjøpt i, og hvem som kan eie andeler, i artikkelen om hva et borettslag er.

Ta bilder av feilen og lagre dem med dato. Skriv ned når du oppdaget den og hva du gjorde etterpå. Undersøk eiendommen slik god skikk tilsier så snart det er rimelig anledning etter overtakelsen, for da står du sterkere når selgeren spør hvorfor du ikke oppdaget feilen tidligere.

Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag eller heve. Har du avvist retting som selgeren hadde rett til å utføre, mister du disse kravene, men kan fortsatt kreve erstatning.

Kort oppsummert

• Reklamasjon i borettslag følger avhendingslova, fordi loven gjelder tilsvarende ved salg av andel.
• Reklamasjonen går til selgeren av andelen, gjerne med kopi til selgerens forsikringsselskap.
• Vedtektene og lagets ansvar for tak og bærende konstruksjoner avgjør hvem som utbedrer, men de stanser ikke reklamasjonsfristen.
• Fem år fra overtakelsen er den ytre grensen for reklamasjon når du har kjøpt andel i borettslag.