Hovedregelen er enkel: bare fysiske personer kan eie en andel i et borettslag, og som andelseier skal du normalt bo i boligen selv. Denne regelen er selve fundamentet i borettslagsmodellen slik den er utformet i borettslagsloven, og skiller borettslag tydelig fra andre boligformer som sameier og aksjeleiligheter, der eierskapet er langt friere.

Hovedregelen: fysisk person, én andel

Etter borettslagsloven kan i utgangspunktet bare fysiske personer eie andel i et borettslag, og hovedregelen er at hver person kun kan eie én andel i det samme laget. Bakgrunnen for regelen er tanken om at borettslag skal være boliger til bruk for eierne selv, ikke rene investeringsobjekter eller utleieboliger drevet i stor skala av enkeltpersoner eller selskaper. Loven prioriterer med andre ord brukseierskap fremfor kapitaleierskap.

Flere personer kan eie samme andel sammen, for eksempel ektefeller, samboere eller andre som kjøper i fellesskap, forutsatt at de faktisk skal bo i boligen sammen. Dette er den vanligste formen for sameie om én og samme andel, og er ikke noe unntak fra hovedregelen, bare en naturlig konsekvens av at flere personer kan stå som eiere av samme rettighet.

Boplikt: skal du faktisk bo der selv?

Mange borettslag har i tillegg en vedtektsfestet boplikt, som innebærer at andelseieren selv skal bo i boligen – ikke bare eie den og leie den ut til andre. Boplikten kan ha unntak, for eksempel midlertidig fravær ved studier, arbeid eller sykdom, og reglene for hvor lenge og på hvilke vilkår du kan leie ut boligen uten selv å bo der varierer mellom lag. Det er vedtektene til det enkelte laget som avgjør de nærmere detaljene, så dette bør sjekkes konkret dersom du planlegger å ikke bo fast i boligen selv.

Krav om medlemskap i boligbyggelag

I mange borettslag er det også et vilkår, direkte eller indirekte, at andelseieren er eller blir medlem av det tilknyttede boligbyggelaget. Dette har betydning både for din stemmerett og for eventuell fremtidig bruk av forkjøpsrett i andre lag tilknyttet samme boligbyggelag.

Kan mindreårige eie en andel?

Mindreårige kan i utgangspunktet arve eller på annen måte erverve en andel, men de kan normalt ikke inngå bindende kjøpsavtaler på egen hånd, og eierskapet forvaltes da av verge frem til myndighetsalder. I praksis oppstår dette oftest ved arv snarere enn ved ordinært kjøp, siden et mindreårig barn sjelden selv står som kjøper i en budrunde. Styret og forretningsføreren vil i slike tilfeller kreve dokumentasjon på vergemålet, og eventuelle beslutninger knyttet til andelen – som salg eller utleie – må normalt godkjennes av vergen, og i noen tilfeller av overformynderiet eller statsforvalteren, avhengig av beløpets størrelse og hva beslutningen gjelder.

Unntak: mindreårige, umyndige og spesielle situasjoner

Selv om hovedregelen er at eieren selv skal bo i boligen, finnes det praktiske unntak og særtilfeller, for eksempel når en andel arves av et mindreårig barn, eller når en andel eies av noen som midlertidig ikke kan bo der av helsemessige årsaker. Slike situasjoner håndteres normalt gjennom en kombinasjon av vergemål, dispensasjon fra styret og vedtektenes regler om utleie, og bør avklares direkte med styret eller forretningsfører i det konkrete tilfellet.

Hva skjer om du flytter fra boligen etter noen år?

En vanlig misforståelse er at boplikt betyr at du er bundet til å bo i boligen for alltid. Det stemmer ikke – boplikten gjelder løpende, ikke som en éngangsforpliktelse ved kjøpstidspunktet. Ønsker du på et senere tidspunkt å flytte, for eksempel fordi du får jobb i en annen by, kan du normalt søke styret om midlertidig dispensasjon fra boplikten for en avgrenset periode, eller du kan selge andelen på ordinær måte til noen som selv skal bo der. Det er først dersom du ønsker å beholde andelen på ubestemt tid samtidig som du varig flytter et annet sted og leier ut boligen, at du kan komme i konflikt med boplikten slik den er utformet i de fleste vedtekter.

Praktiske sjekkpunkter før du kjøper

Før du legger inn bud, kan det være lurt å avklare følgende med megler eller forretningsfører:

  • Er det boplikt i dette laget, og eventuelt hvor lenge må du bo der før du kan leie ut?
  • Er det krav om medlemskap i et tilknyttet boligbyggelag, og hva koster i så fall dette?
  • Har laget noen særskilte unntak fra hovedregelen om én andel per person, for eksempel for nære familiemedlemmer?

Eksempel

Et ektepar ønsker å kjøpe en leilighet i et borettslag sammen, og skal begge stå som eiere av andelen. Dette er uproblematisk, fordi de faktisk skal bo der sammen, og eierskapet regnes som ett sameie om én andel – ikke to andeler. Samtidig vurderer den ene ektefellens søster å kjøpe en andel i samme lag utelukkende for å leie den ut til studenter uten selv å bo der. Dette kan komme i konflikt med lagets boplikt, og bør avklares med styret før kjøpet gjennomføres.

Oppsummering

Andeler i borettslag er som hovedregel forbeholdt fysiske personer som selv skal bo i boligen, med én andel per person som utgangspunkt. Regelen underbygger borettslagsmodellens formål: å gi folk et sted å bo, ikke en ren investering. De neste artiklene ser nærmere på unntakene for selskaper og på spørsmålet om å eie flere andeler i samme lag.