Reklamasjon når selgeren har gått bort

Dødsfallet stopper ikke fristene

Reglene i avhendingslova § 4-19 gjelder uansett om selgeren lever. Du må gi melding innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, eller burde ha oppdaget den, og reklamasjonen må senest skje fem år etter at du overtok bruken av boligen. Har du en frist som løper, er det derfor ikke lurt å vente på at boet blir oppgjort.

Avhendingslova stiller ingen formkrav til meldingen. Den må likevel kunne dokumenteres, så bruk e-post og brev, og ta vare på kopi. Hva meldingen må inneholde, er forklart i Nøytral eller spesifisert reklamasjon: forskjellen.

Hvem du sender reklamasjonen til

Når en person dør, går ansvaret for gjelden over til boet. Er boet under privat skifte (arvingene tar boet over selv), må minst én myndig arving påta seg ansvaret for avdødes forpliktelser. Flere arvinger som påtar seg ansvaret, hefter solidarisk, det vil si at du kan kreve hele beløpet fra hver enkelt av dem, med de begrensningene som følger av arveloven § 116.

Har boet en bostyrer eller går det gjennom offentlig skifte, er det den som representerer boet som skal ha meldingen. Skifteretten eller tingretten kan opplyse hvem som har sluttet seg til boet. Det er ikke alltid enkelt å få oversikt, så send meldingen til flest mulig av dem som kan være ansvarlige, uten å slå fast hvem som hefter.

Hvilken skifteform som gjelder, og hvem som ender opp med å betale, avhenger av saken. Det finnes ingen enkel regel som passer for alle.

Slik gikk det for Ahmed

Ahmed kjøpte en enebolig i 2024. Selgeren døde våren 2025. I oktober 2025 oppdaget Ahmed at taket lakk, og en takstmann mente at feilen hadde vært der lenge før overtakelsen.

Ahmed spurte hvem som hadde overtatt boet, og fikk vite at arvingene hadde skiftet privat. Han sendte reklamasjonen til alle arvingene han fikk adresse til, med kopi til den meglerforetaket som hadde solgt boligen. I brevet sto det at han mener boligen har en mangel i form av taklekkasje, at han gjør kravet gjeldende, og at han ber om å få vite om selgeren hadde boligselgerforsikring.

Meglerforetaket bekreftet at selgeren hadde tegnet boligselgerforsikring, og forsikringsselskapet tok saken. Arvingene svarte at de ikke ville uttale seg om kravet mens forsikringsselskapet behandlet det. Saken ble avgjort mellom Ahmed og forsikringsselskapet, og arvingene ble ikke dratt inn videre.

Boligselgerforsikring og krav mot forsikringsselskapet

Har selgeren boligselgerforsikring, kan du ofte melde saken direkte til forsikringsselskapet. Forsikringsavtaleloven § 7-6 gir skadelidte rett til å kreve erstatning direkte fra forsikringsselskapet når forsikringen dekker sikredes erstatningsansvar. Forsikringsselskapet og sikrede har på forespørsel plikt til å opplyse om det finnes en slik forsikring.

Loven krever likevel at reklamasjonen går til selgeren. Om en melding bare til forsikringsselskapet er nok mot selgeren, avhenger av vilkår og praksis. Det tryggeste er å sende til begge, og for boet er det arvingene eller den som representerer boet. Har selgeren tegnet forsikring, stiller det seg ofte bedre for deg, fordi forsikringsselskapet fortsetter å svare for kravet selv om selgeren er død.

Hvor du bør melde saken hvis du er i tvil, kan du lese om i Skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet? om ansvaret. Reklamasjonen etter et dødsbosalg er også behandlet i Arvingene solgte — så kom reklamasjonen: hvem betaler?.

Proklama: fristen som kan være kort

Arvinger kan kreve proklama, en offentlig kunngjøring som gir kreditorer en frist til å melde sine krav. Fristen er seks uker fra siste kunngjøring. Krav som ikke meldes, faller bort hvis ikke annet følger av lov. Proklamaet gjelder bare krav som påhvilte avdøde.

Har du sett en kunngjøring om at boet etter selgeren er åpnet, bør du melde kravet innen fristen selv om du ennå ikke har oppdaget alt. Er du i tvil om et krav er omfattet, er det tryggere å melde det enn å la være. Om et krav som først oppstår etter salget kan bli rammet, må vurderes konkret.

Foreldelse er en egen fare. Foreldelsesloven har en alminnelig frist på tre år, og Foreldelse: når er kravet helt borte? forklarer hvordan den regnes. Hele opplegget rundt brevet finner du i Reklamasjon på bolig: slik skriver du brevet.

Kort oppsummert

• Er selgeren død, må du fortsatt reklamere innen rimelig tid og innen femårsfristen.
• Send reklamasjonen til arvingene eller boets representant, og til forsikringsselskapet hvis selgeren hadde boligselgerforsikring.
• Ved privat skifte hefter arvingene som har påtatt seg ansvaret, solidarisk.
• Følg med på kunngjøringer om proklama, som gir en frist på seks uker.