Regress mot en selger som var utleier, ikke beboer

Er utleieren dekket av boligselgerforsikringen?

Først må du sjekke om forsikringen gjelder. Gjensidige dekker ikke salg i næring, og Fremtind dekker ikke salg til leietaker eller noen som har bodd i boligen mer enn 14 dager de siste 12 månedene. Har du solgt som del av næringsvirksomhet, for eksempel som profesjonell utleier, kan forsikringen falle bort.

Er forsikringen ikke aktuell, kommer regresskravet aldri. Da er det kjøperen som går direkte mot deg etter avhendingslova. Forbrukerkjøp gjelder når kjøperen er en privatperson, selv om selgeren ikke er næringsdrivende.

Grunnreglene for regress står i pilaren om regress fra boligselgerforsikringen.

Hva utleieren visste eller burde ha visst

Avhendingslova § 3-7 gjelder også deg som utleier: kjøperen skal ha opplysninger om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som hun hadde grunn til å regne med å få. Å ha bodd i boligen er ikke en betingelse for å kjenne til den.

Ditt kjennskap kommer fra flere kilder: leietakernes meldinger, fakturaer fra håndverkere, vedlikeholdsavtaler, forvaltere og borettslagets eller sameiets brev. Har en leietaker meldt om fukt eller mus, regnes det som noe du vet, selv om du ikke selv har sett det.

Selskapet har derfor grunn til å be om korrespondansen mellom deg og leietakerne. Utleiere er ofte trygge på at de ikke visste noe fordi de aldri var i boligen, og det er den vanligste misforståelsen i slike saker. Loven spør om hva du kjente eller måtte kjenne til, ikke om du har vært der. Skrev leietaker om lekkasje, og du la det bort, er det ikke lett å hevde at du ikke visste.

Utleier og egenerklæring

Egenerklæringen du fyller ut, kan brukes mot deg, og Gjensidige krever et skjema som ikke er eldre enn 12 måneder ved budaksept. Som utleier bør du ikke skrive «ingen kjente feil» uten å ha sjekket hva leietakerne har sagt de siste årene.

Kan du ikke svare sikkert, skriv «ikke kjent» bare hvis det er sant, og la heller være å gi et svar du ikke kan stå inne for. Be leietakeren om en tilbakemelding og lagre den. Leietakerskifter og overlevering kan avsløre skader som vanligvis ikke kommer frem ved bosetting.

Sjekk også om leieavtalen overføres til kjøperen, siden det etter husleieloven § 8-6 kan gi leietakeren visse rettigheter mot deg som tidligere utleier. Det endrer ikke reglene om mangler, men det påvirker hva du bør tenke på ved salget.

Slik gikk det for Siri

Siri hadde leid ut en leilighet i seks år før hun solgte. Hun bodde aldri selv i den. I egenerklæringen skrev hun at det ikke var kjente fuktproblemer, fordi hun ikke hadde sett noe selv.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt bak kjøkkenbenken, og forsikringen betalte. Selskapet ba Siri om alle meldinger fra leietakerne. Blant dem var en e-post to år før salget der leietakeren skrev om «fuktig lukt under vasken».

Siri hadde svart leietakeren og bedt henne tørke opp. Selskapet mente at det viste at hun kjente til fuktproblemet, og holdt fast ved regresskravet. Siri fikk ikke gjennomslag for at hun ikke bodde der selv, og endte med å inngå avtale om betaling.

Dette bør du gjøre hvis du er utleier og får regresskrav

Gå gjennom all kommunikasjon med leietakerne, forvalter og håndverkere. Finn ut hva som var meldt, og hva du gjorde. Skriv en tidslinje. Ta med hvem som bodde der og når, og hva forvalteren eller leietakeren meldte om vedlikehold og skader. Har du brukt en forvalter, be om deres arkiv. Selskapet kan spørre både leietaker og forvalter, så det er best å kjenne til innholdet før det gjør det.

Avklar om forsikringen dekket salget, og på hvilket grunnlag selskapet krever regress. Har det gått lang tid siden salget, kan du se om kravet er foreldet i saken om når regresskravet mot selger er foreldet. Har egenerklæringen din blitt brukt mot deg, se egenerklæringen din brukt som bevis mot deg, og hvordan du forsvarer deg i nemnda, står i regressaken i nemnda.

Kravet kan også handle om en skade du burde ha oppdaget, se regress for en tidligere vannskade du «glemte».

Kort oppsummert

• Regress mot en selger som var utleier, ikke beboer, bygger på hva utleieren visste gjennom leietakerne.
• Salg i næring og salg til leietaker er normalt ikke dekket av boligselgerforsikringen.
• Leietakernes meldinger om fukt, mus eller lekkasje regnes som noe utleieren vet.
• Sjekk korrespondansen med leietakerne før du fyller ut egenerklæringen eller svarer på regresskravet.
• Utleierens opplysningsplikt er den samme som beboerens, selv om utleieren ikke har bodd der.