Er et lite arealavvik også en mangel nå?

Slik er grensen for et lite arealavvik

Avhendingslova har en tallregel for areal på bygninger. Det er en mangel hvis bygningen har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere, så fremt avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. Begge vilkårene må oppfylles.

Regelen har to sikkerhetsventiler som virker i hver sin retning. Prosentgrensen hindrer at en stor bolig blir en mangel på grunn av en liten måleforskjell. Kvadratmetergrensen hindrer at en liten leilighet blir en mangel av noen få desimeter. Grensene er lave. Er det nok av begge deler, har du en mangel selv om avviket føles lite i hverdagen.

Loven er ufravikelig når du kjøper som privatperson. Selgeren kan altså ikke avtale seg bort fra regelen ved å skrive «areal oppgitt uten ansvar» i kontrakten.

Regn ut avviket i to steg

Du trenger to tall: arealet som ble opplyst, og arealet som er målt. Regn først ut forskjellen i kvadratmeter. Del så forskjellen på det opplyste arealet, og gang med hundre for å få prosent.

Ta en leilighet der 2 prosent utgjør mindre enn 1 kvadratmeter. Da er det kvadratmetergrensen som avgjør, og du trenger minst 1 kvadratmeter avvik. Ta i stedet en stor enebolig, der 2 prosent utgjør flere kvadratmeter. Da er det prosentgrensen som avgjør, og en forskjell på nøyaktig 1 kvadratmeter er ikke nok.

Rund ikke av til din fordel. Ligger avviket rett ved grensen, må du dokumentere målingen så godt at selgeren ikke kan bestride den. Be gjerne fagpersonen oppgi hvilke rom som er målt, og hvilken metode som er brukt. Avvik som ligger tett på grensen, blir ofte bestridt, og da hjelper det å ha en måling som kan etterprøves.

Gjør regnestykket med samme arealbegrep på begge sider. Sammenligner du BRA-i fra annonsen med et helt annet tall, får du et avvik som ikke finnes.

Slik gikk det for Olivia

Olivia kjøpte en to-roms som var oppgitt til 58 kvadratmeter. Da hun skulle bytte gulv, målte hun rommene og fikk 56,9 kvadratmeter. Hun regnet ut forskjellen: 1,1 kvadratmeter, som er 1,9 prosent.

Hun var sikker på at hun hadde en sak, men regnestykket viste at prosentgrensen ikke var nådd. Hun tok derfor målingen om igjen sammen med en fagperson som målte etter samme regler som annonsen. Da kom han til 56,6 kvadratmeter, altså 1,4 kvadratmeter eller 2,4 prosent.

Nå var begge vilkårene oppfylt. Olivia sendte melding til selgeren og la ved målingen. Selgeren ba om å få se målemetoden, og etter at han hadde gjort det, godtok han at avviket var en mangel og begynte å diskutere prisavslag.

Når et lite avvik likevel ikke gir krav

Selv om vilkårene er oppfylt, faller kravet hvis selgeren kan vise at du ikke la vekt på arealopplysningen. Kjøpte du boligen fordi den lå nær jobben, og ikke tenkte på kvadratmeter, kan selgeren hevde det. I praksis kommer det sjelden til å lykkes, siden areal er noe de fleste kjøpere sammenligner.

Du kan også tape kravet hvis du kjente til avviket eller måtte kjenne til det. Står det en annen størrelse i tilstandsrapporten eller i andre dokumenter du har fått, kan selgeren bruke det mot deg. Tilstandsrapportens tall kan skille seg fra annonsens, og da blir det viktig å vite hvilket tall du bygde på. Selgeren må dessuten ha vært den som opplyste arealet, eller en som handlet på hans vegne.

Hva du kan få, og når du må si fra

Prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) er det vanlige kravet. Areal kan sjelden utbedres, så det finnes ikke noen enkel utbedringskostnad å ta utgangspunkt i. Det er heller ingen regel om at avslaget er avviket i kvadratmeter ganger kvadratmeterprisen. Beløpet må vurderes konkret ut fra hvor mye verdien synker.

Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket. Målte du arealet for første gang flere måneder etter innflytting, kan tiden gå mot deg. Les mer om regler for prisavslag i hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen og om prisavslaget etter 2022. Vil du vite hvem som må bevise hva, forklarer bevisbyrden for en mangel det.

Kort oppsummert

• Et lite arealavvik er en mangel bare når avviket er over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• Regn ut avviket i kvadratmeter og i prosent med samme arealbegrep på begge sider.
• Du må selv sannsynliggjøre at avviket oppfyller begge vilkårene.
• Selger kan avvise kravet hvis du kjente til avviket eller ikke la vekt på arealet.
• Prisavslaget for et lite arealavvik følger ingen fast formel, og du må melde fra innen rimelig tid.