Slik regner du ut prisavslaget: eksempler med tall
Et eksempel på prisavslag starter alltid med utbedringskostnaden, som du kan justere for egenandel og fradrag for standardheving. Loven sier at prisavslaget settes til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises. Kostnaden inkluderer normalt mva. Så trekkes egenandelen, og eventuelt et skjønnsmessig fradrag hvis utbedringen gjør boligen bedre enn den var. Under følger regnestykker med tall fra faktiske saker og et eksempel.
Grunnformelen for prisavslaget
Regelen er enkel å lese og vanskeligere å bruke. Har boligen en mangel, kan du kreve et forholdsmessig prisavslag (en del av kjøpesummen tilbake), og det settes som hovedregel til kostnadene ved å få mangelen rettet (avhendingslova § 4-12). Derfra tar regnestykket disse stegene:
- Finn utbedringskostnaden, gjerne som tilbud fra en håndverker.
- Bruk beløpet inkludert mva, slik nemnda har gjort i avgjørelsene som er lest.
- Trekk fra egenandelen, som er 10 000 kroner ved mangler i brukt bolig.
- Vurder om utbedringen gir deg en bedre standard enn boligen hadde. Da kan det trekkes fra for standardhevingen.
Egenandelen gjelder ikke hvis boligen er solgt som ny, og heller ikke for rettsmangler eller offentligrettslige rådighetsbegrensninger.
Eksempel 1: en liten utbedring
Finansklagenemnda behandlet en sak der utbedringen kostet 13 000 kroner inkludert mva. Kjøperen fikk 3 000 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandelen. Regnestykket er 13 000 minus egenandelen. Den lille jobben ga en liten sum, og det er typisk: mindre feil blir spist opp av egenandelen.
Eksempel 2: en stor utbedring med standardheving
I en annen sak gjaldt det et rekkehus fra 1958. Nemnda tok utgangspunkt i utbedringskostnader på 467 506 kroner inkludert mva. Den trakk fra om lag 75 prosent for standardheving og forlenget levetid, og satte prisavslaget skjønnsmessig til 125 000 kroner.
Legg merke til at det ikke er en fast regel at man trekker 75 prosent. Fradraget avhenger av hva som utskiftes, hvor gammelt det gamle var, og hvor mye lenger den nye løsningen varer. Høyesterett har sagt at det ikke trekkes for standardheving når man vurderer om det er en mangel, men at det trekkes når prisavslaget utmåles. Om selve fradraget kan du lese i artikkelen om fradrag for standardheving.
Slik gikk det for Sverre
Sverre kjøpte en leilighet med en gammel vannlekkasje under badegulvet. Han innhentet to tilbud. Det laveste var på 70 000 kroner inkludert mva og gjaldt riving, tetting og nytt gulv i samme standard som før. Fordi utbedringen ikke gjorde badet bedre enn det var, mente Sverre at det ikke var noe grunnlag for fradrag for standardheving.
Han sendte kravet skriftlig til selgerens forsikringsselskap med tilbudet vedlagt og trakk selv egenandelen fra kravet, slik at han kom fram til 60 000 kroner. Selskapet svarte at de ville dekke halve beløpet fordi de mente badet var gammelt. Sverre svarte at det nye badet hadde samme utførelse som det gamle. Selskapet godtok til slutt 60 000 kroner uten fradrag, mot at han sendte inn regning etter arbeidet.
Hva som ikke ligger i grunnformelen
Regnestykket dekker selve prisavslaget. Andre ting kommer på siden.
- Renter. Forsinkelsesrente løper først 30 dager etter et skriftlig påkrav. Du kan se mer i artikkelen om renter på prisavslaget.
- Erstatning. Har du hatt tap ut over utbedringskostnaden, kan det gi grunnlag for erstatning. Se artikkelen om hva du kan kreve i tillegg til prisavslaget.
- Egenandelen. Hvordan den trekkes, er forklart i artikkelen om trekket i prisavslaget.
- Merverdiavgift. Om mva skal med hvis du ikke utbedrer selv, er ikke avklart i de avgjørelsene som er lest. Se artikkelen om mva i prisavslaget.
Regn slik før du sender kravet
Når rapporten har anslått et lavere beløp enn tilbudet du får etter overtakelsen, bygger du kravet på tilbudet, siden det gjelder den faktiske jobben. Motparten kan spørre hva som forklarer forskjellen, og da hjelper det å ha en beskrivelse fra håndverkeren som viser hva som ble funnet da konstruksjonen ble åpnet. Regnestykket ellers er det samme som over, og det gjelder uansett om boligen er en enebolig, en leilighet eller en tomannsbolig. Det er kostnaden ved å rette mangelen som styrer utmålingen.
Sett opp kravet med en tabell i brevet: utbedringskostnad, mva, egenandel, eventuelt fradrag og sluttsum. Da ser motparten hvordan du har kommet fram til beløpet, og det blir lettere å svare på hver linje. Legg ved tilbudet, bilder og tilstandsrapporten. Regnemåten i sin helhet er samlet i hovedartikkelen om prisavslag på bolig.
Kort oppsummert
- Et eksempel på prisavslag går fra utbedringskostnaden inkludert mva, minus egenandelen på 10 000 kroner.
- I saken med 13 000 kroner i utbedring ble prisavslaget 3 000 kroner etter egenandel.
- Ved standardheving trekkes det skjønnsmessig, og 75 prosent i en enkeltsak er ikke en norm.
- Sett opp regnestykket linje for linje i kravbrevet, med tilbud og bilder vedlagt.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 228 saker om utmåling av prisavslag fikk kjøper helt eller delvis medhold i 86 %.