Privat salg: kjøperen mangler finansiering. Hvordan sikrer jeg meg?
Ved privat salg til en kjøper uten finansiering sikrer du deg ved å kreve dokumentasjon på finansieringen før du godtar budet, og ved å skrive klare betalingsfrister inn i kontrakten. Mangler kjøperen pengene når fristen går ut, kan du holde tilbake skjøte og nøkler, sette en rimelig tilleggsfrist og heve kjøpet hvis han fortsatt ikke betaler (avhendingslova §§ 5-3 og 5-5). Du kan også kreve erstatning for tapet og forsinkelsesrente. Etter at skjøtet er tinglyst eller kjøperen har overtatt, kan du som hovedregel ikke lenger heve, så gi ikke fra deg noe før pengene er betalt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kjøper uten finansiering: be om dokumentasjon før du sier ja
Selger du gjennom megler, skal megleren kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes, eller si fra skriftlig til deg hvorfor det ikke er gjort (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Plikten ligger på megleren. Selger du selv, er kontrollen din oppgave.
Be derfor om dokumentasjon før du aksepterer. Et lånetilsagn eller finansieringsbevis fra kjøperens bank viser at banken har vurdert saken, men tilsagn er ofte gitt på vilkår, for eksempel at banken får pant i boligen etter en taksering. Be om kopi av tilsagnet og les vilkårene. For egenkapitalen kan du be om kontoutskrift. Er det andre som skal bidra med penger, for eksempel foreldre, spør om det er avklart og hvordan de betaler.
Du kan ikke tvinge noen til å legge fram dokumentasjon, men du kan si at du ikke vil godta bud uten. Det er en vanlig og ryddig betingelse i en privat budrunde.
Skriv betalingsfrister og følger inn i kontrakten
Kontrakten bør si når egenkapitalen skal være betalt, når banken utbetaler lånet, hvem som tar oppgjør, og at skjøtet og nøklene ikke utleveres før pengene er på plass. Velg datoer som gjør at dere begge vet hva som gjelder: for eksempel at egenkapitalen skal stå på klientkontoen sju dager før overtakelsen.
Avhendingslova kan i stor grad fravikes ved avtale, men ikke slik at det blir verre for en forbrukerkjøper på de punktene loven har beskyttet. Skriv derfor inn det som er greit å avtale, for eksempel fristene, uten å love noe du ikke kan holde. Husk også at et forbehold fra kjøperen om finansiering er noe annet enn en betalingsfrist, og at det er en egen avtale om hva som skjer hvis forbeholdet ikke holder.
Hva loven gir deg hvis kjøperen ikke betaler
Er kjøperen forsinket med betalingen, kan du velge mellom flere krav. Alle forutsetter at forsinkelsen ikke skyldes deg.
- Du kan kreve at kjøperen betaler kjøpesummen (§ 5-2). Du kan også holde skjøtet og bruken av boligen tilbake til han gjør det (§ 5-5).
- Du kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrot, eller etter at en rimelig tilleggsfrist du har satt for betalingen er ute (§ 5-3). Før tilleggsfristen er ute kan du ikke heve, med mindre kjøperen har sagt at han ikke vil oppfylle.
- Du kan kreve erstatning for tapet (§ 5-4) og forsinkelsesrente etter loven om renter ved forsinket betaling (avhendingslova § 7-3). Loven fritar kjøperen bare for ansvar ved stans i betalingsformidlingen eller en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med eller overvinne. At banken sier nei til lån, er neppe en slik hindring.
- Er det klart før fristen at kjøperen ikke kommer til å betale, kan du heve alt da, men kjøperen kan avverge det ved straks å gi fullgod trygghet for at avtalen blir oppfylt (§ 6-2).
Hevingsretten har en grense som mange overser. Du kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt til kjøperen, eller etter at han har overtatt bruken av eiendommen, med mindre du har tatt forbehold om hevingsrett i avtalen (§ 5-3 fjerde ledd). Da står du igjen med et pengekrav. Derfor skal skjøte og nøkler ligge hos deg, eller hos en uavhengig part, til pengene er betalt.
Sondre og Amina
Sondre selger leiligheten sin til Amina for 3 450 000 kroner. Hun skal betale 690 000 kroner i egenkapital og ta opp et lån på 2 760 000 kroner. I kontrakten står det at egenkapitalen skal være innbetalt 14 dager før overtakelsen, og at nøkler og skjøte ikke utleveres før hele beløpet er mottatt.
Seks dager før fristen sier banken nei til lånet, fordi Aminas arbeidsforhold har endret seg. Fristen går ut uten at pengene kommer, og Sondre setter en tilleggsfrist på 14 dager for betalingen. Amina klarer ikke å skaffe finansiering, og Sondre hever avtalen skriftlig. Han annonserer på nytt og selger for 3 300 000 kroner etter åtte uker.
Tapet er 150 000 kroner i lavere pris, i tillegg til renter på boliglånet og kostnader ved nytt salg i mellomtiden. Sondre kan kreve dette av Amina, men har plikt til å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, for eksempel ved å legge boligen ut raskt igjen og ikke avvise rimelige bud (avhendingslova § 7-2). Hadde nøklene allerede vært utlevert, kunne han ikke ha hevet.
Hva om kjøperen tar forbehold om finansiering
Noen kjøpere byr med forbehold om at de får lån innen en bestemt dato. Da er det ikke et mislighold at lånet uteblir, men en betingelse som ikke ble oppfylt, og det er kontrakten eller budet som avgjør hva som da skjer. Mer om dette finner du i artikkelen om finansieringsforbehold. Selgeren bør kreve at forbeholdet har en klar sluttdato, og at kjøperen skal gi skriftlig beskjed når det faller bort eller slår til.
Kort oppsummert
- Når du skal sikre deg ved privat salg til kjøper uten finansiering, begynner du før aksept: be om lånetilsagn og kontoutskrift.
- Skriv fristene for egenkapital og lån inn i kontrakten, og hold skjøte og nøkler tilbake til pengene er betalt.
- Betaler kjøperen ikke, kan du kreve betaling, sette en rimelig tilleggsfrist og heve, og du kan kreve erstatning og rente.
- Du kan ikke heve etter tinglysing av skjøtet eller etter at kjøperen har overtatt.
- Begrens tapet ved å selge på nytt raskt hvis du hever.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.