Privat boligsalg steg for steg: fra annonse til tinglyst skjøte

Privat boligsalg steg for steg: loven krever ikke megler, men avhendingslova gjelder fullt ut

En privatperson kan selge sin egen bolig uten å bruke eiendomsmegler. Eiendomsmeglingsloven regulerer dem som opptrer som mellommann for andre. Eieren som selger selv, er part i handelen, ikke mellommann, og er ikke omfattet av meglerens plikter. Det gjelder blant annet kravene til klientkonto, skriftlig informasjon om budgivningen og kontroll av budgivers finansiering.

Avhendingslova gjelder derimot på samme måte som når en megler er med. Selger du til en privatperson, er det et forbrukerkjøp etter avhendingslova § 1-2, og da kan reglene om blant annet opplysningsplikt, mangler og reklamasjon ikke fravikes til kjøperens ulempe. Du har med andre ord samme ansvar som en selger med megler, men du må selv gjøre jobben meglere ellers gjør. Les også om risikoen ved å selge bolig uten megler.

Før annonsen: skaff dokumentene

Start med å samle det kjøperen trenger. For eiendommen betyr det gårds- og bruksnummer, opplysninger om lån og pant, eventuelle servitutter og tilhørende rettigheter, byggetillatelser og dokumentasjon på arbeid som er utført. For en andel i borettslag eller sameie trenger kjøperen opplysninger om fellesgjeld, felleskostnader og vedtekter.

Energiattest er påbudt. Etter energimerkeforskriften for bygninger § 5 skal eieren legge fram energiattest for kjøperen før avtale om salg inngås, og attesten skal være en del av markedsføringen. Den er gyldig i inntil ti år. Har du ikke attest, kan kjøperen få laget en for din regning innen ett år etter avtalen.

Tilstandsrapport og egenerklæringsskjema er ikke påbudt, men de har rettsvirkning. Etter § 3-10 første ledd kan ikke kjøperen gjøre gjeldende som mangel det han kjente til da avtalen ble inngått, og han regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han har fått anledning til å se. Dokumentene beskytter deg altså mot krav, så lenge det som står i dem, er riktig.

Boligselgerforsikring er frivillig. Den kan dekke deg hvis kjøperen reklamerer på mangler etter salget, men forsikringsvilkårene bestemmer hva som dekkes.

Annonse og visning: det du skriver, gjelder

Annonsen og salgsmaterialet binder deg. Etter § 3-8 har eiendommen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på dine vegne, så fremt opplysningene har virket inn på avtalen og ikke i tide er rettet på en tydelig måte. Oppgi areal, byggeår, rehabiliteringer og utstyr bare når du vet at det stemmer. Har du ikke sikre tall, skriv det som er dokumentert, eller vis til tilstandsrapporten.

Du har dessuten en plikt til å gi opplysninger som kjøperen har grunn til å vente å få. Etter § 3-7 er det en mangel hvis du ikke har gitt opplysning om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen kunne vente å få, når det kan antas å ha påvirket avtalen. Fukt som har kommet tilbake, tidligere lekkasjer og svikt i pipe eller elektrisk anlegg hører til dem som må fram.

Skriv ned hvem som har vært på visning. Svar på spørsmål på e-post, så du kan dokumentere hva du har sagt. Løfter du noe muntlig om standard eller utbedring, kan det bli bindende.

Budrunden og kjøpekontrakten

Når du selger uten megler, gjelder ikke meglerreglene om akseptfrist og skriftlighet. Avtalen kommer i stand etter vanlig avtalerett: budgiveren gir et tilbud, og avtalen er inngått når du aksepterer innen den fristen budgiveren har satt. Loven gjør at avtalen kan være muntlig (§ 1-3), men du bør kreve skriftlige bud og gi skriftlig aksept. Se om bud og aksept på SMS uten megler.

Gi bare aksept til én budgiver, og gi den først når du er sikker. Aksepterer du to bud, har du i praksis solgt boligen to ganger. Bud med forbehold bør du lese nøye, for forbehold om finansiering eller salg av egen bolig kan gjøre avtalen betinget.

Skriv kontrakt, selv om loven ikke krever det. Den bør angi partene, eiendommen med gårds- og bruksnummer, kjøpesum, betalingsmåte og -tidspunkt, overtakelsesdato, hva som følger med boligen, heftelser som skal slettes og hvem som betaler hva. Vilkår som setter til side kjøperens rettigheter etter reglene om opplysningsplikt og mangler, har som utgangspunkt ikke virkning ved forbrukerkjøp (§ 1-2 andre ledd). Et generelt «som den er»-forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp, jf. § 3-9 andre ledd.

Fram til overtakelsen har du risikoen for boligen (§ 2-4) og betaler kostnadene (§ 2-5). På overtakelsesdagen skal rommene være ryddet og rengjort (§ 2-2). Skriv en protokoll med målerstander, nøkler og eventuelle feil.

Oppgjøret: sørg for at ingen går først

Det vanskeligste ved privat salg er oppgjøret. Kjøperen vil ikke betale før han har sikkerhet for at han får boligen. Du vil ikke gi fra deg skjøtet før du har pengene. Når en megler tar oppgjøret, skal han etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd sørge for at kjøperen har rettsvern før kjøpesummen disponeres for selgeren. Det ansvaret følger ikke med når du selger selv, så dere må finne en løsning selv.

Det tryggeste er å la et foretak som har tillatelse til å drive eiendomsmegling, ta et rent oppgjørsoppdrag. Da settes kjøpesummen på klientkonto, og pengene betales ut til deg når kjøperen har fått rettsvern for kjøpet. Gjør dere oppgjøret direkte, bør dere bli enige skriftlig om rekkefølgen, og ikke bruke et signert skjøte uten navn på kjøperen. Se artikkelen om blancoskjøte. Har kjøperen betalt, men ennå ikke fått skjøte eller overtatt, har han etter § 2-9 panterett i eiendommen for å få pengene tilbake.

Selgerens pant skal slettes. Be banken om å innfri lånet mot kjøpesummen og sende slettingsdokument. Kjøperens lån får pant i boligen når pantedokumentet er tinglyst.

Når kjøperen har oppfylt sine plikter, kan han kreve skjøte (§ 2-3). Skjøtet skal underskrives av de som står som eiere i grunnboken, og kjøperen oppgis med fødselsnummer. Skjøte og pantedokument sendes til tinglysing, og kjøperen betaler dokumentavgiften på 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi, pluss tinglysingsgebyr (§ 2-6 tredje ledd). Kjøper du en andel i borettslag, er det ikke dokumentavgift.

Etter salget: du kan bli stilt til ansvar

Handelen er ikke avsluttet på overtakelsesdagen. Kjøperen kan reklamere på mangler innen rimelig tid etter at han oppdaget dem, og som hovedregel senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Kjøperen må dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader selv (§ 3-1 fjerde ledd), men over det kan han kreve prisavslag og i noen tilfeller erstatning eller heving. Det er derfor det lønner seg å dokumentere det du har opplyst.

Kort oppsummert

• Privat boligsalg steg for steg handler om å gjøre selv det en megler ellers gjør: gi riktige opplysninger, lede budrunden, lage kontrakt og sikre oppgjøret.
• Avhendingslova gjelder fullt ut, og opplysninger i annonsen og salgsmaterialet binder deg.
• Skaff energiattest før avtalen inngås. Tilstandsrapport og egenerklæring er frivillige, men gir deg vern mot krav om det som står i dem.
• Ordne oppgjøret slik at ingen går først, helst via et foretak med tillatelse, og få skjøtet tinglyst.
• Du kan bli stilt til ansvar for mangler i flere år etter salget.