Parkeringsregler i sameiet: slik vedtar dere ordning med faste plasser
Vil sameiet gi seksjonseierne faste parkeringsplasser, er hovedveien en vedtektsbestemmelse om enerett til bestemte deler av fellesarealet. I boligsameier kan en slik enerett gjelde i inntil 30 år. Vedtektsendringen krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, og samtykke fra dem som får eneretten. Uten enerett står parkeringsarealet til felles bruk, og årsmøtet kan bare sette vanlige ordensregler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva parkeringsplassen er juridisk sett
Parkeringsarealet utenfor et sameie er vanligvis fellesareal, altså en del av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene. Seksjonseieren har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til (eierseksjonsloven § 25). Så lenge det ikke er gitt noen enerett, har alle seksjonseierne samme rett til arealet, og ingen har krav på en bestemt plass.
Vil sameiet gi hver bolig sin egen plass, er det altså en endring av rettighetene til felles eiendom. Da holder det ikke med en muntlig avtale eller en tegning på oppslagstavlen.
Slik vedtar dere en enerett til faste plasser
I boligsameier kan vedtektene gi én eller flere seksjonseiere enerett til bestemte deler av fellesarealet i inntil tretti år. Vedtektene kan også regulere kostnader og vedlikehold for plassen. Kravene er disse:
- Vedtektsendringen må vedtas på årsmøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 27). Har sameiet bare boligseksjoner, har hver seksjon én stemme (§ 52).
- De som får eneretten, må samtykke til den.
- Endres en etablert enerett senere, må de seksjonseierne som direkte berøres, samtykke.
Sameier med næringsseksjoner har egne regler. Der kan eneretten for to eller flere seksjoner gjelde lenger enn tretti år, men det krever samtykke fra alle seksjonseierne. Er næringsseksjonene bare brukt av boligseksjonene til parkering og boder, er grensen likevel tretti år.
En enerett i et boligsameie kan altså ikke vare lenger enn tretti år.
Slik bør vedtektsbestemmelsen se ut
Selve bestemmelsen bør være så konkret at ingen er i tvil om hva som er vedtatt. Loven sier at vedtektene kan regulere eneretten nærmere, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Det er derfor lurt å angi:
- hvilke plasser som omfattes, med nummer og et kart eller en skisse
- hvilke seksjoner som får eneretten
- hvor lenge eneretten varer
- hvem som betaler for asfalt, brøyting, belysning og eventuell lading
- om samtykkene er innhentet skriftlig
Ta samtykkene på papir eller i en elektronisk løsning som kan dokumenteres senere. Da slipper dere diskusjon om hvem som sa ja, når en seksjon skal selges.
Rettferdig fordeling av plassene
Vedtektene kan ikke inneholde bestemmelser som er egnet til å gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 27). Årsmøtet kan heller ikke fatte beslutninger som gir noen en slik fordel. Det betyr at en fordeling av plassene må kunne forsvares. Trekning eller venteliste er eksempler på ordninger som er lette å forsvare. Hva som er urimelig, avgjøres ut fra forholdene i det enkelte sameie.
Har sameiet færre plasser enn boliger, vil minst én seksjon være uten. Se da på om de som står utenfor, får en rimelig kompensasjon, for eksempel lavere felleskostnader eller adgang til gjesteplasser.
Hva som gjelder uten enerett
Uten en vedtektsfestet enerett kan årsmøtet fastsette vanlige ordensregler for eiendommen (§ 28). Det kan være regler om hvor lenge en bil kan stå, om merking av gjesteplasser eller om at kjøretøy ikke skal blokkere adkomsten. Hvor langt ordensreglene rekker, er et skjønnsspørsmål. En ordning som i praksis gir enkelte seksjoner en fast plass i mange år, er i realiteten en enerett og bør følge reglene over.
En seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan med styrets samtykke gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av funksjonsnedsettelsen, og styret kan bare nekte med saklig grunn (§ 26). Det er en egen vei til en tilrettelagt plass, ved siden av en eventuell vedtektsfestet fordeling.
Solbakken sameie og elleve plasser
Sameiet Solbakken har 18 boligseksjoner og 11 parkeringsplasser. Rolf, som er styreleder, foreslår at plassene fordeles på de 11 seksjonene som tidligere har betalt for opprusting av parkeringsarealet. Eneretten skal vare i 25 år.
På årsmøtet er 15 seksjoner representert, og alle stemmer. Ti stemmer for og fem mot. To tredjedeler av 15 er 10, så forslaget er vedtatt med akkurat nok stemmer. Men det er ikke nok. Hver av de 11 som skal få en plass, må samtykke til eneretten. Én av dem, Birgitte, takker nei fordi hun ikke har bil, og for hennes seksjon blir det ingen enerett.
Dermed gjenstår også spørsmålet om rimelighet. Syv seksjoner står uten plass, og noen av dem hevder at ordningen gir de elleve en urimelig fordel. Sameiet bestemmer å ta Birgittes plass med i en trekning mellom de syv som er uten, i stedet for å la kriteriet om tidligere opprustning veie alene.
Kort oppsummert
- Faste parkeringsplasser i sameiet krever en vedtektsfestet enerett til bestemte deler av fellesarealet.
- I boligsameier kan eneretten gjelde i inntil 30 år, med to tredjedelers flertall for vedtektsendringen og samtykke fra dem som får plassen.
- Vedtektene og fordelingen kan ikke gi noen en urimelig fordel på andres bekostning.
- Uten enerett kan årsmøtet bare fastsette vanlige ordensregler for parkeringen.
- Tilrettelagt parkering for en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne krever styrets samtykke, og styret kan bare nekte med saklig grunn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.