Overtakelsen ble lagt midt i fellesferien – må jeg godta datoen?
Du kan normalt ikke nekte overtakelsen bare fordi datoen ligger i fellesferien. Hver av partene kan kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel, og loven har ingen regel om at tidspunktet må passe ferieplanene dine. Du kan be om en annen dato og foreslå alternativer. Avslår utbyggeren, bør du møte selv, sende en fullmektig eller reservere deg skriftlig, ikke bare utebli.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om tidspunktet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEtter at utbyggeren har meldt fra om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene med minst sju dagers varsel kalle inn til overtakelsesforretning med synfaring av det som er levert. Det er alt loven sier om innkallingen. Den sier ingenting om ferier, ukedager eller klokkeslett.
Sju dager er et minimum. Utbyggeren kan gi lengre varsel, og mange gjør det, men loven krever ikke mer. Det betyr at en innkalling som kommer en uke før fellesferien, er gyldig.
Er det avtalt en dato eller en periode for overtakelsen, er utbyggeren bundet av den (§ 10). Faller perioden i juli, kan innkallingen komme til en dato midt i fellesferien uten at utbyggeren har gjort noe galt. Utbyggeren har ikke plikt til å ta hensyn til at du er bortreist, men loven hindrer ikke at dere blir enige om en annen dato.
Overtakelsen har store virkninger. Risikoen for boligen går over til deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, og dagmulkten stanser (§ 14). Derfor lønner det seg å ordne det selv om datoen ikke passer.
Hva du kan gjøre hvis datoen passer dårlig
Les først kontrakten. Se etter om den oppgir en dato, en periode eller et «omtrentlig» tidspunkt for overtakelsen, og om den sier noe om hvordan innkallingen skal sendes. Står det ingenting, gjelder bare lovens krav om sju dagers varsel.
Svar deretter raskt og skriftlig. Skriv hvorfor datoen ikke passer, og foreslå to eller tre alternative datoer. Utbyggeren bestemmer ikke alene, men han kan si nei, og det er ingen regel som tvinger ham til å bytte. Mange utbyggere vil likevel bytte når det er kort tid til neste ledige dato, og når de får et konkret forslag.
En enkel e-post holder: «Vi har mottatt innkalling til overtakelsesforretning 14. juli. Datoen passer ikke fordi vi er bortreist til 26. juli. Kan vi flytte til 27., 28. eller 29. juli? Hvis ikke, sender vi en fullmektig, og dere får fullmakten i dag.» Da har du vist at du tar innkallingen på alvor og lagt frem en løsning.
Du kan også sende en annen. Gi en venn, et familiemedlem eller en byggekyndig skriftlig fullmakt til å møte på overtakelsesforretningen og skrive merknader i protokollen. Be utbyggeren bekrefte på forhånd at fullmakten godtas.
Ligger overtakelsesdatoen utenfor det som er avtalt i kontrakten, for eksempel om utbyggeren foreslår en dato lenge etter den avtalte, er det en annen sak. Da kan du ha krav ved forsinkelse. Les mer om det under hvordan dagmulkten regnes.
Hva som kan skje hvis du bare uteblir
Møter du ikke uten gyldig grunn, kan utbyggeren holde overtakelsesforretningen alene (§ 15). Det gjelder bare hvis den skriftlige innkallingen har opplyst om dette, om at mangler du burde ha oppdaget på forretningen må meldes så snart som mulig, og om at overtakelsen har sine vanlige virkninger. Da regnes boligen som overtatt fra den dagen.
Blir arbeidet forsinket fordi du ikke medvirker slik avtalen sier, kan utbyggeren kreve at frister forlenges, hvis han sier fra uten ugrunnet opphold (§ 11). Og er det holdt en overtakelsesforretning, må du gjøre gjeldende mangler som var eller burde ha vært oppdaget da, så snart det er mulig (§ 30). Uten å ha møtt kan det bli vanskelig å hevde at du ikke kunne se feilene.
Flytter du inn uten at overtakelsesforretning er holdt, regnes boligen som overtatt når arbeidet er fullført. Det er derfor ikke en løsning å bare ta i bruk boligen mens du venter på en ny dato.
Julie og Sven
Julie og Sven Moen har kjøpt en leilighet for 5 100 000 kroner. Kontrakten sier at overtakelsen skal skje i juli. Den 3. juli melder utbyggeren at leiligheten er ferdig og innkaller til overtakelsesforretning 14. juli. Julie og Sven er på ferie i Spania til 26. juli.
Julie svarer samme dag. Hun spør om forretningen kan flyttes til 27. juli, og foreslår 28. og 29. juli som alternativer. Utbyggeren svarer at de har flere kjøpere å ta hensyn til, og at 21. juli er det seneste som passer for dem.
Det passer heller ikke for Julie og Sven, så de gir Julies bror Sander skriftlig fullmakt og ber en byggekyndig følge med. Utbyggeren bekrefter fullmakten, og forretningen holdes 14. juli. Sander og den byggekyndige skriver tre merknader i protokollen. Julie og Sven overtar formelt den dagen, og fristene i loven begynner å løpe da.
Hva om varselet var for kort
Får du en innkalling med mindre enn sju dagers varsel, oppfyller den ikke kravet i loven. Svar skriftlig at du ber om en ny innkalling med minst sju dagers varsel, og bruk eventuelt dagene til å få hjelp.
Loven knytter innkallingen til at utbyggeren først har meldt fra om når arbeidet blir fullført. Utbyggeren kan altså ikke kalle inn før han har sagt fra om når arbeidet blir ferdig.
Kort oppsummert
- Loven setter bare et krav om minst sju dagers varsel for å kalle inn til overtakelsesforretning, ikke om ferier eller klokkeslett.
- Overtakelse midt i fellesferien kan du normalt ikke nekte. Du kan be om en annen dato og foreslå alternativer.
- Møt selv, send en fullmektig, eller reserver deg skriftlig. Ikke bare utebli.
- Flytter du inn før overtakelsesforretning holdes, regnes boligen som overtatt hvis arbeidet er fullført.
- Er varselet kortere enn sju dager, kan du be om en ny innkalling.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.