Hvorfor en muntlig utsettelse ikke er nok
Det skjer stadig at overtakelse må utsettes av praktiske grunner — selger blir forsinket med å flytte ut, en avtalt utbedring tar lengre tid enn ventet, eller finansieringen på en av sidene ikke er klar til opprinnelig avtalt dato. Uansett årsak bør en utsettelse aldri avtales kun muntlig eller over en rask e-post uten at de sentrale punktene er tydelig regulert i en egen tilleggsavtale. Kjøpekontrakten din er skrevet med utgangspunkt i en bestemt overtakelsesdato, og mange av bestemmelsene — som risikoovergang, forsikringsansvar og eventuelle dagmulktsklausuler — er knyttet direkte til denne datoen. Endres datoen uten at man samtidig tar stilling til hvordan disse punktene skal håndteres i den forlengede perioden, oppstår det lett uklarhet om hvem som egentlig svarer for hva dersom noe skjer med boligen mens dere venter på at den nye datoen skal komme. En muntlig avtale er dessuten vanskelig å bevise i ettertid dersom den ene parten senere husker eller fremstiller det som ble sagt annerledes enn den andre, noe som gjør en kort, signert tilleggsavtale til en billig forsikring mot fremtidig uenighet. Selv en kort forsinkelse på noen få dager bør reguleres på samme grundige måte som en lengre utsettelse, ettersom det ikke er lengden på forsinkelsen, men mangelen på skriftlighet, som skaper de fleste konfliktene i etterkant.
Konkrete punkter avtalen bør dekke
En god avtale om utsatt overtakelse bør for det første fastsette en ny, konkret dato for overtakelse, gjerne med en subsidiær frist dersom heller ikke denne skulle holde av en eller annen grunn. Den bør videre presisere hvem som har risikoen for boligen frem til den nye datoen — normalt vil dette fortsatt være selger, i tråd med hovedregelen om at risikoen ligger hos selger til overtakelsen faktisk er gjennomført, men dette bør stå eksplisitt i avtalen for å unngå tvil senere. Avtalen bør også regulere om selger skal betale kompensasjon til deg som kjøper for merkostnader forsinkelsen medfører, for eksempel dersom du må bo lenger i midlertidig bolig eller betale dobbel boutgift i en periode, samt om det løper renter på kjøpesummen i perioden fra opprinnelig til ny dato. Til slutt bør praktiske detaljer som når nøkler overleveres, hvem som leser av strøm- og vannmålere, og hvordan eventuelle løpende kostnader fordeles mellom partene, tas med for å unngå diskusjon på selve overtakelsesdagen. Er årsaken til utsettelsen en konkret utbedring som ennå ikke er ferdig, bør avtalen også vise til den samme dokumentasjonsplikten som gjelder ellers — det holder ikke at selger sier arbeidet er «nesten ferdig» uten at dette kan etterprøves når den nye datoen faktisk kommer. Vurder også om avtalen bør si noe om hva som skjer med et eventuelt finansieringsforbehold eller andre frister i den opprinnelige kjøpekontrakten, slik at ingen av partene senere kan hevde at slike frister automatisk er forskjøvet på samme måte som selve overtakelsesdatoen.
Rannveigs erfaring med en god skriftlig avtale
Rannveig fikk beskjed to uker før avtalt overtakelse om at selger trengte mer tid fordi den nye boligen selger skulle flytte til, ikke var klar til innflytting. I stedet for å godta en løs, muntlig utsettelse over telefon, ba Rannveig megler om å utforme en kort tilleggsavtale som fastsatte ny overtakelsesdato, bekreftet at selger fortsatt bar risikoen for boligen frem til da, og som ga Rannveig en avtalt kompensasjon for den ekstra måneden hun måtte bo videre i sin midlertidige leilighet før hun kunne flytte inn. Da overtakelsen til slutt ble gjennomført på den nye datoen, var det ingen uenighet om verken risiko eller kompensasjon, nettopp fordi alt var avklart og signert på forhånd i stedet for å bli diskutert og forhandlet om i etterkant, når partene gjerne er mindre samarbeidsvillige enn før forsinkelsen oppstod. Rannveig sørget også for at avtalen ble signert av begge parter før den opprinnelige overtakelsesdatoen kom, slik at det ikke var noen tvil om at den nye, regulerte datoen faktisk erstattet den gamle med bindende virkning for begge sider.
Hva du gjør hvis den nye datoen heller ikke holder
Selv med en god skriftlig avtale kan det oppstå situasjoner der heller ikke den nye overtakelsesdatoen lar seg holde. Har avtalen en subsidiær frist eller en klar regulering av hva som skjer ved ytterligere forsinkelse, følger dere ganske enkelt den fremgangsmåten som allerede er avtalt. Mangler avtalen slik regulering, bør du kontakte megler og eventuelt advokat raskt for å vurdere om den gjentatte forsinkelsen begynner å nærme seg et vesentlig kontraktsbrudd som kan gi grunnlag for ytterligere krav, som forsterket kompensasjon eller i ytterste konsekvens heving dersom forsinkelsen blir svært langvarig og uforklart. Gjentatte forsinkelser uten god begrunnelse kan også være et signal om at selger har underliggende problemer med å gjennomføre handelen i det hele tatt, og dette bør du ta med i vurderingen av hvor lenge du er villig til å vente fremfor å søke andre løsninger. Uansett årsak til forsinkelsen, er det lurt å be om jevnlige, skriftlige statusoppdateringer fra megler frem mot den nye datoen, slik at du ikke blir stående uten informasjon dersom noe igjen skulle endre seg underveis.
Kort oppsummert: - En avtale om utsatt overtakelse bør alltid være skriftlig, ikke basert på muntlige forsikringer. - Ny overtakelsesdato og hvem som bærer risikoen for boligen i mellomtiden bør fremgå eksplisitt. - Ta stilling til forsikring, eventuell kompensasjon for merkostnader, og om renter skal løpe på kjøpesummen. - Regulér praktiske forhold som nøkkeloverlevering og avlesning av strøm- og vannmålere. - En presis skriftlig avtale reduserer risikoen for tvist betydelig når den nye overtakelsesdatoen kommer.