Overtakelse av fellesarealene fra utbygger: slik gjør styret det

Hva overtakelsen betyr for sameiet

Når utbyggeren leverer ferdig bygg, får overtakelsen fire rettsvirkninger som styret må kjenne til: faren for ytelsen går over fra entreprenøren til forbrukeren, reklamasjonsfristene begynner å løpe, og entreprenøren får krav på sluttoppgjør (bustadoppføringslova § 14). Er arbeidet fullført og forbrukeren har flyttet inn, regnes ytelsen som overtatt selv om det ikke er holdt overtakelsesforretning.

Det siste er viktig for styret. Overtakelsen kan skje uten et møte, bare ved at folk flytter inn. Da starter reklamasjonsfristene uten at noen har gjennomgått fellesarealene.

Slik innkalles overtakelsesforretningen

Når entreprenøren har meldt fra om når arbeidet blir ferdig, kan hver av partene innkalle til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel. Forretningen skal omfatte en synfaring av det entreprenøren har levert. Uteblir en part uten gyldig grunn, kan den andre holde forretningen alene.

Reglene i bustadoppføringslova er skrevet for avtalen mellom entreprenør og forbruker. Styret kan likevel gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesarealene (eierseksjonsloven § 60). Hvordan overtakelsen av fellesarealene er lagt opp, kommer an på avtalene som ligger bak. Styret bør derfor tidlig be utbyggeren om en skriftlig plan for når og hvordan fellesarealene overleveres, og om å få være med på befaringen.

Før befaringen: dette bør styret ha på plass

Styret bør lese gjennom salgsoppgaven og tegningene for fellesarealene. Der står det hva som er lovet: lekeplass, sykkelrom, felles takterrasse, parkeringsanlegg og uteområde. Styret bør ha en sjekkliste over hvert punkt, og gjerne en uavhengig byggteknisk kontrollør med på befaringen. Ved befaringen er det praktisk å ta bilder av alt som avviker.

Spør også utbyggeren etter dokumentasjon om det som er levert. Det kan være ferdigattest, brannkonsept, tegninger slik bygget er utført og FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold). Slike papirer trenger sameiet for å kunne ta vare på bygget, og de kan trekkes inn om det oppstår tvist.

Protokoll fra overtakelsesforretningen

Loven sier at det bør føres protokoll ved overtakelsesforretningen, og at begge parter bør få et underskrevet eksemplar. Det er altså et «bør», ikke et krav. Styret bør likevel insistere. Protokollen skal vise hva som ble gjennomgått, hvilke mangler som ble registrert, og hva utbyggeren sa om retting og frist.

Forbrukeren kan nekte å overta ytelsen hvis det foreligger en mangel som gir rimelig grunn til å nekte. Er fellesarealene så mangelfulle at seksjonene ikke kan brukes som avtalt, kan det være et argument. Styret må avklare med den enkelte kjøper hva som gjelder for den enkelte bolig.

Reklamasjon og oppfølging etter overtakelsen

Mangler som var eller burde ha vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må gjøres gjeldende så snart råd er. Andre mangler må det reklameres på innen rimelig tid etter at de ble oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen (§ 30).

Styret bør derfor sende en skriftlig reklamasjon med protokollen kort tid etter forretningen. Den skal liste manglene, kreve retting og sette en frist.

Begge parter kan også kreve en ny synfaring omtrent ett år etter overtakelsen. Styret bør kreve den, slik at skjulte mangler som fukt, setninger og feil i drenering kan oppdages mens utbyggeren fortsatt kan holdes ansvarlig.

Forsinkelse og retting

Er fellesarealene forsinket, kan styret føre krav som følger av forsinkelsen. Overtakelsen stanser en eventuell dagmulkt (§ 14). Har kontrakten dagmulkt, er det derfor viktig å notere dagen fellesarealene faktisk ble overtatt.

Blir en mangel ikke rettet i samsvar med reglene om retting, kan forbrukeren kreve prisavslag (bustadoppføringslova § 33), med mindre forbrukeren selv har avslått retting som entreprenøren har rett til å utføre. Styret bør derfor ikke avvise et rimelig tilbud om retting uten å ha en god grunn. Gir utbyggeren tilbud om å rette, bør styret svare skriftlig og avtale tidspunkt for befaring etter utbedring.

Hva styret ikke bør gjøre

Styret bør ikke skrive under på at alt er i orden uten å ha sjekket. Det bør heller ikke godta muntlige løfter om retting uten at de står i protokollen. Og styret bør ikke vente med reklamasjonen til utbyggeren selv tar kontakt.

Kort oppsummert

• Overtakelsen setter reklamasjonsfristene i gang, også når det ikke er holdt noen forretning.
• Hver part kan innkalle til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel.
• Styret bør delta, føre protokoll med alle mangler og få den underskrevet.
• Mangler må reklameres innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. Styret kan føre kravet for fellesarealene.
• Be om en ny synfaring omtrent ett år etter overtakelsen.