Overføring av gård med kår: sjekkliste for begge generasjoner

1. Odelsrett og åsetesrett

Start med hvem som har odelsrett. Av etterkommerne går eldre søsken foran yngre med sin linje, så langt ikke noe annet følger av loven (odelslova § 12). En eiendom er odlingsjord når den har over 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller over 500 dekar produktiv skog (§ 2).

Skal gården til et barn som ikke har best odelsrett, kan eieren gi de odelsberettigede et tilbud om å gå inn i kjøpet på de avtalte vilkårene. Fristen kan ikke være kortere enn to måneder (§ 20 og § 20 a). Avslår de eller svarer de ikke, kan de ikke løse gården hvis den innen to år etter fristen selges på de vilkårene som ble tilbudt (§ 20 b).

Overdras ikke gården mens dere lever, kan en etterkommer ha åsetesrett ved skiftet. Retten innebærer at en av arvingene kan få gården utlagt til seg (odelslova § 51). Mer om dette står i spørsmålet om åsetesrett på gårdsbruk.

2. Konsesjon, boplikt og driveplikt

Fast eiendom kan i utgangspunktet ikke erverves uten konsesjon (konsesjonsloven § 2). Konsesjon er likevel ikke nødvendig når erververen er i slekt med eieren i rett nedstigende linje, forutsatt at eieren har sitt konsesjonsforhold i orden (§ 5). Her sjekker dere også egenerklæringen, se spørsmålet om konsesjonsfrihet.

For bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bor der i minst fem år (§ 5). Brytes boplikten eller driveplikten, kan andre odelsberettigede kreve å løse eiendommen innen fem år etter overtakelsen (odelslova § 28).

Jordlova krever dessuten at jordbruksarealet drives. Ny eier må innen ett år ta stilling til om han eller hun skal drive selv eller leie bort. Leies jorden bort, må avtalen gjelde minst ti år av gangen, være skriftlig og sendes til kommunen (jordlova § 8).

3. Pris, verdi og søsken

Prisen trenger ikke være markedspris. Gir foreldrene gården billig, er forskjellen en gave eller et forskudd på arv, og det bør stå i skjøtet hvilket. Dette er behandlet i spørsmålene om forskjellen på gave og forskudd på arv og om å informere søsken.

I en odelssak verdsettes gården på grunnlag av den bruken som er naturlig og påregnelig på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig brukes til landbruk (odelslova § 49). Er det snakk om åsetesrett, skal taksten være rimelig, ta særlig sikte på at overtakeren skal kunne bli sittende med eiendommen, og ikke settes høyere enn odelstaksten (§ 56).

4. Kåret

Kåret skal skrives ned: kårbolig, ytelser, kostnadsfordeling, vedlikehold og hva som skjer ved sykehjem, død og salg. Er kårytelser en del av overtakelsesvilkårene, kan de regnes om til penger på krav fra en av partene i en løsningssak (lov om løysingsrettar § 19).

Jordlova nevner at deling krever samtykke også for «forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom» når retten er stiftet for lengre tid enn ti år eller ikke kan sies opp av eieren (jordlova § 12). Er kåret begrenset til en del av eiendommen, bør dere sjekke med kommunen om samtykke trengs, før dere skriver under.

5. Skjøte, tinglysing og ektefelle

Kåret bør stå i skjøtet eller tinglyses senest samme dag, slik at det går foran pant barnet gir senere (tinglysingsloven § 21 tredje ledd). Bestill en grunnboksutskrift først, for pant som ligger på gården fra før, går foran kåret. Er gården felles bolig for ektefellene, må begge samtykke skriftlig (ekteskapsloven § 32).

Kort oppsummert

• Avklar odelsrett først. Eldre søsken har som utgangspunkt best rett, og et tilbud etter odelslova § 20 kan binde de som avslår.
• Overdragelse til barn er normalt konsesjonsfri, men boplikt kan gjelde for gårder over lovens arealgrenser.
• Skriv i skjøtet om prisen er salg, gave eller forskudd på arv.
• Kåret skrives ned og tinglyses senest samme dag som skjøtet. Sjekk grunnboken for eldre pant før dere skriver under, slik at overføringen av gård med kår ikke overrasker noen.