Nøklene ble overlevert før pengene var på plass

Hva du mister når nøklene er levert

Selgeren plikter ikke å gi skjøte eller overlate bruken før kjøperen har oppfylt, med mindre selgeren har gitt utsettelse. Det er en tilbakeholdsrett som er ment å beskytte deg. Når du likevel leverer nøklene, gir du fra deg den sikkerheten.

Den viktigste følgen er at hevingsretten forsvinner. Selgeren kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, med mindre selgeren har tatt forbehold om det. Overtakelsen skjer normalt ved at nøklene overleveres, og da har kjøperen overtatt bruken. Uten forbehold sitter du igjen med et pengekrav og ikke en mulighet til å få boligen tilbake.

Hva du fortsatt kan kreve

Selv om du ikke kan heve, kan du holde fast ved avtalen og kreve kjøpesummen betalt. Har du ikke gitt skjøte eller bruken, tapes retten hvis du venter urimelig lenge. Har du gitt begge deler, er kravet på betaling fortsatt der, men du har svakere pressmidler.

Du kan også kreve forsinkelsesrente og erstatning for tap. Forsinkelsesrenten er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026. Den løper fra forfallsdagen når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter skriftlig påkrav. Les hvordan renten regnes i kan selger kreve renter når kjøper betaler for sent, som er skrevet for akkurat dette.

Har selgeren allerede overtatt kostnadene for boligen, er det ikke lenger selger som bærer dem. Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene ved eiendommen fram til kjøperen overtar bruken. Etter overtakelsen går de over til kjøperen, også om han ikke har betalt.

Forbehold: det som kan redde deg

Har du tatt forbehold om hevingsrett, for eksempel i kontrakten eller i en skriftlig melding ved overleveringen, kan du fortsatt heve. Forbeholdet må gjelde betalingen. En setning som «nøklene gis mot at kjøpesummen er mottatt» kan være nok til å bevare posisjonen din, men det er lurt å ha den skrevet ned og signert.

Er ikke noe slikt skrevet, hjelper det lite å si det muntlig i ettertid. Selgeren kan da heller ikke stille krav om å få boligen tilbake. Se kjøper dukket ikke opp på kontraktsmøtet for hvordan du dokumenterer at du har oppfylt din del.

Pengene hos megleren og meglers ansvar

Megleren som gjør oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Det er meglerens jobb å ordne rekkefølgen mellom nøkler, skjøte og penger. Har megleren overlevert nøklene for tidlig, kan det bli et spørsmål om meglerens ansvar. Megleren skal opptre etter god meglerskikk med omsorg for begge parter.

Er pengene sittende fast hos megleren, gjelder andre regler, se pengene sitter fast hos megleren etter overtakelsen. Er tvisten med megleren, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Den er gratis, men du må først ha forsøkt å komme til enighet med meglerforetaket. Nemndas avgjørelse er rådgivende.

Kartverkets tinglysing spiller også en rolle. Skjøtet er ikke tinglyst før det er registrert i grunnboken, og en kjøper som ikke betaler, kan likevel ha fått rettsvern hvis skjøtet ble utlevert og tinglyst. Sjekk derfor om skjøtet er sendt til tinglysing.

Slik gikk det for Pernille

Pernille solgte en rekkehusleilighet og leverte nøklene til kjøperen fredag, fordi kjøperen forsikret at pengene kom mandagen etter. Mandag kom ikke pengene. Kjøperen sa at banken hadde forsinket utbetalingen.

Pernille hadde ikke skrevet noe forbehold, og skjøtet var ikke signert. Hun kunne ikke heve, siden kjøperen hadde overtatt bruken. Hun sendte et skriftlig krav om betaling innen fem dager og krevde renter fra forfallsdagen. Pengene kom onsdag. Hun fikk renten for to dager og et lite beløp for ekstra kostnader, og kjøperen fikk skjøtet da alt var på plass.

Slik unngår du det neste gang

La nøklene bli hos megleren til pengene er bekreftet mottatt. Skriv i kontrakten at nøklene leveres når kjøpesummen er innbetalt. Ha et skriftlig forbehold om hevingsrett hvis du likevel må overlevere tidligere. Ikke signer skjøtet før du vet at oppgjøret går gjennom.

Vil du vite hvordan du står når kjøperen aldri betaler, se hovedartikkelen om kjøpesummen som uteblir. Hvordan selger dekker tapet etter et nytt salg, står i dekningssalg når kjøper svikter.

Kort oppsummert

• Når nøklene er overlevert før pengene er på plass, kan selgeren ikke heve uten forbehold, fordi kjøperen har overtatt bruken.
• Selgeren kan fortsatt kreve kjøpesummen, forsinkelsesrente og erstatning.
• Skriv forbehold om hevingsrett hvis nøklene må leveres før pengene er bekreftet.
• La megleren holde nøklene til pengene er mottatt.