Er det nok at feilen stod i salgsoppgaven du ikke leste?

Hvorfor det ikke hjelper å si at du ikke har lest

Avhendingslova § 3-10 første ledd sier at du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i. Loven spør altså om du hadde anledning, ikke om du faktisk leste. Har du fått salgsoppgaven, og feilen står tydelig i den, kan du ikke senere gjøre feilen gjeldende som mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren).

Grunnen er enkel. Loven skal sikre at kjøperen setter seg inn i dokumentene, og at selgeren kan stole på at det som er opplyst, er kjent. Det er derfor selgeren ofte viser til salgsoppgaven når du klager.

Hva som må til for at dokumentet «teller»

Det er flere vilkår som må være oppfylt før du regnes som kjent med noe:

• Tydelighet. Særlig viktige opplysninger bør stå klart frem, for eksempel i et eget punkt eller med utheving (Prop. 44 L (2018–2019) s. 71). En liten setning gjemt i et vedlegg er ikke like tydelig.
• Konsekvens. Nakne opplysninger er ikke nok der en forklaring ville vært naturlig. Står det bare at et vindu er «for lite», og det betyr at rommet ikke lovlig kan brukes til beboelse, må også følgen opplyses.
• Tilgjengelighet. Du skal ikke måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dokumentene. Helst bør de kunne lastes ned fra annonsen og ligge fremme på visning, og de må være tilgjengelige før du gir bud.

Er en tilstandsrapport ikke i samsvar med kravene i forskriften, regnes ikke opplysningene i den som kjent for deg på samme måte (forskrift til avhendingslova, jf. Prop. 44 L s. 89).

Slik gikk det for Ella

Ella kjøpte en leilighet og fikk salgsoppgaven på e-post, men leste bare de første sidene. Etter overtakelsen oppdaget hun at det ikke var lov å bruke kjellerstuen som soverom, og at det ikke fantes godkjent rømningsvei. Hun krevde prisavslag.

Selgeren viste til side 14 i tilstandsrapporten, der det stod at rommet manglet godkjenning. Ella hadde ikke lest det. Men avsnittet var bare ett ledd i en lang tabell og forklarte ikke hva det betydde for bruken av rommet. Ella viste til at konsekvensen ikke var oppgitt. Selgeren gikk med på et forlik, og Ella fikk dekket en del av kostnaden. Hadde det stått i et eget punkt med forklaring, ville utfallet trolig vært et annet.

Når du likevel har krav

Det er en viktig forskjell mellom det du kunne lese og det du burde ha oppdaget ved en besiktigelse. Den første regelen handler om dokumenter. Den andre handler om undersøkelse på stedet. Selgeren kan bruke begge, men de har ulike vilkår, og du bør se hvilken han faktisk viser til.

Selv om noe står i salgsoppgaven, kan du ha krav i disse tilfellene:

• Opplysningen er vag eller mangler forklaring på hva den betyr.
• Dokumentet var ikke tilgjengelig før du ga bud.
• Selgeren har svart feil på et direkte spørsmål eller gitt en uriktig opplysning. Da kan kravet bygge på § 3-8, og reglene om uærlighet i undersøkelsesregelen kan komme inn.
• Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 blir ikke innskrenket av at du har hatt dokumentene (§ 3-10 tredje ledd).

Høyesterett har dessuten sagt at generelle oppfordringer til å undersøke ikke kan brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold (HR-2025-1749-A). Salgsoppgavens generelle beskrivelse av boligen som «oppussingsobjekt» kan få betydning hvis den er tydelig og stemmer med virkeligheten, men den gir ikke selgeren en generell frifinnelse.

Hva du gjør nå

Les alt du har fått, også vedlegg. Finn ut hvor det står og hvordan det står. Sammenlign med det du fikk høre på visning, og se hva som gjelder om megleren sa noe annet enn salgsoppgaven. Spør deg om du burde ha undersøkt mer, se kjøpers undersøkelsesplikt. Har du et spørsmål om selve retten til å klage, kan du også lese om du mister retten til å klage når feilen stod i salgsoppgaven og salgsoppgaven som bindende opplysning. Selgerens løfter er beskrevet i saken om muntlige løfter om å fikse feilen. Pilaren om hva du så og hørte på visning samler det som gjelder visning og dokumenter.

Kort oppsummert

• Står feilen tydelig i salgsoppgaven du hadde anledning til å lese, regnes du som kjent med den, selv om du ikke har lest den.
• Opplysningen må være tydelig, forklare følgene og være tilgjengelig før du ga bud.
• Vage eller skjulte opplysninger gir sjelden selgeren en sikker vei ut.
• Les alle vedlegg, og sammenlign dem med det du ble fortalt.