Nemnda tar ikke stilling til muntlige opplysninger

Slik behandler FinKN muntlige opplysninger

Finansklagenemnda Eierskifte er nemnda som tar tvister om boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring, og krav om regress mot selger. Saksbehandlingen er skriftlig, både i sekretariatet og i nemnda. Nemnda avgjør saken ut fra de opplysningene som er kommet fram skriftlig før møtet. Det høres ut som en stengt dør for alt som ble sagt med munnen, men slik fungerer det ikke i praksis.

Det som ble sagt på visning, blir en del av saken når en av partene skriver om det. Du forklarer hva som ble sagt, hvem som var til stede og hvordan du oppfattet det. Selskapet svarer med sin versjon. Nemnda vurderer så hvor troverdig hver forklaring er, sammen med alt annet som ligger i saken.

I en avgjørelse fra 2024 ba forsikringsselskapet om at saken ble avvist, fordi den ikke egnet seg for skriftlig behandling når bevisene var muntlige. Sekretariatet mente at vilkårene for avvisning ikke var oppfylt, og tok saken til behandling. Det viser at muntlige bevis alene ikke er noen avvisningsgrunn.

Nemnda kan avvise saker av andre grunner. Blant dem er at saken er useriøs eller grunnløs, at den har vært behandlet av domstol (også forliksrådet), eller at den ikke kan behandles uten at det går særlig ut over nemndas effektivitet. Klager du først til selskapet og får avslag, er du normalt trygg på det siste punktet, men nemnda vurderer det konkret.

Hvem må bevise hva når noe ble sagt på visning

I en avgjørelse fra mars 2026 viste nemnda til at selgeren etter fast nemndspraksis har bevisbyrden for muntlige opplysninger gitt på visning. Bevisbyrde betyr at den som påstår noe, må sannsynliggjøre at det stemmer. Påstår selgeren at han fortalte deg om fuktskaden eller det gamle elektriske anlegget på visning, må selgeren eller selskapet hans kunne underbygge at samtalen fant sted.

Dette snur ikke hele saken. Det er fortsatt du som kjøper som må sannsynliggjøre at boligen har en mangel. Regelen gjelder bare spørsmålet om hva som faktisk ble sagt. Har du ikke noe skriftlig å vise til, og selgeren heller ikke, blir det opp til nemnda å veie forklaringene.

Kjøperen kan ikke kreve noe for det hun kjente eller måtte kjenne til. Det står i avhendingslova § 3-10 første ledd. Derfor er det så viktig for selgeren å hevde at du ble fortalt om forholdet. Kan selgeren ikke få fram noe som støtter påstanden, ender ofte saken med at nemnda legger dine opplysninger til grunn.

Skriftlige opplysninger veier tyngst

Har selgeren gitt en uriktig opplysning skriftlig, for eksempel i salgsoppgaven eller egenerklæringen, er det en mangel etter avhendingslova § 3-8 hvis opplysningen kan antas å ha virket inn på handelen. Det gjelder ikke hvis selgeren rettet den i tide og på en tydelig måte.

Her har nemnda uttalt seg om muntlig retting. Ifølge sekretariatets vurdering i saken fra 2024, som nemnda sluttet seg til, er en uriktig skriftlig opplysning som bare forsøkes rettet muntlig, neppe rettet på en tydelig måte. Sa selgeren «ikke tenk på hva som står i egenerklæringen» på visning, er det derfor ikke sikkert at det holder for å ta bort mangelen.

Det betyr at du bør se etter hva som står skrevet. Tilstandsrapport, salgsoppgave, egenerklæring og meldinger du fikk fra megler er de dokumentene nemnda begynner med. Det muntlige kommer inn som et supplement.

Slik gikk det for Frida

Frida kjøpte en enebolig og oppdaget etter ett år at kjelleren var fuktig. I salgsoppgaven sto det at kjelleren var «tørr og fin». Boligselgerforsikringen avslo kravet hennes med den begrunnelsen at selgeren hadde sagt på visning at det hadde vært fukt tidligere, og at Frida derfor kjente til forholdet.

Frida husket ikke at noe slikt var sagt. Hun hadde heller ingen notater fra visningen. Hun klaget til Finansklagenemnda og forklarte skriftlig hvordan visningen forløp, og hun la ved salgsoppgaven, bilder av kjelleren og meldingene hun hadde utvekslet med megleren.

Selskapet hadde ingen skriftlig støtte for at selgeren hadde nevnt fukten, bare selgerens egen forklaring i etterkant. Nemnda la vekt på at selgeren har bevisbyrden for muntlige opplysninger på visning, og at den skriftlige opplysningen om tørr kjeller sto uten tydelig retting. Fridas krav ble tatt til følge, og utbedringskostnadene ble gjort om til et prisavslag.

Slik forbereder du deg når saken bygger på det som ble sagt

Skriv ned hva du husker fra visningen så tidlig som mulig, med dato, hvem som var til stede og hva som ble sagt. Ta vare på meldinger og e-poster fra megler og selger. Hent også ut annonsen og salgsoppgaven slik de var da du bød.

Be eventuelle andre som var med på visning om å skrive ned hva de husker. Slike redegjørelser er ikke like tunge som dokumenter, men de kan støtte din forklaring. Hvordan du bygger opp klagen og hvilke bilag som teller, står i slik skriver du en god klage til nemnda og i dokumentasjonen nemnda legger vekt på.

Får du delvis medhold, står det hva du kan gjøre videre i nemnda ga deg delvis medhold. Taper du saken, kan du likevel bringe den inn for tingretten, slik det står i tapte i nemnda. Hele klageforløpet fra start til slutt finner du i klage til Finansklagenemnda om boligkjøp. Denne teksten gir generell informasjon og er ikke en vurdering av din konkrete sak.

Kort oppsummert

• Muntlige opplysninger er ikke en avvisningsgrunn hos FinKN, selv om saksbehandlingen er skriftlig.
• Påstår selgeren at han opplyste deg muntlig på visning, har selgeren ifølge fast nemndspraksis bevisbyrden for det.
• Du må fortsatt sannsynliggjøre at boligen har en mangel.
• Skriftlige opplysninger i salgsoppgaven veier tyngst, og en muntlig retting er neppe nok til å rette en skriftlig feil.
• Skriv ned hva som ble sagt på visning, og samle meldinger og dokumenter før du klager til FinKN.