Naboen bruker tomta di som parkering – burde selger sagt det?

Hva selgeren måtte fortelle om naboens parkering

Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. At en nabo bruker en del av tomta som parkeringsplass, er et forhold ved selve eiendommen og ikke bare ved naboen. Det er noe annet enn et rent ubehag knyttet til hvem som bor ved siden av.

Høyesterett har sagt at opplysningsplikten omfatter konkrete forhold, altså kjensgjerninger, og at forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på eiendommen (HR-2022-1322-A). Daglig parkering på arealet du regnet med å disponere selv, er et slikt konkret forhold. Har naboen bare stilt bilen der noen ganger uten at selgeren la merke til det, er det svakere.

Er det en vanlig mangel eller en rettsmangel

Det er to ulike spørsmål. Bruker naboen tomta uten rett, er det først og fremst en ulempe du kan kreve at naboen slutter med. Har naboen derimot en rett til å bruke arealet, for eksempel gjennom en avtale eller en tinglyst bruksrett, kan det være en rettsmangel. Avhendingslova regner det som en rettsmangel når en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen (§ 4-17). Egenandelen gjelder ikke for rettsmangler.

Om naboen har en rett til å parkere, avhenger av hva som er avtalt, og hva som er tinglyst. Lang tids bruk alene avgjør ikke saken, og du bør ikke akseptere påstanden om en rett uten å se dokumentasjon. Sjekk derfor grunnboken og servitutter (tinglyste rettigheter og plikter) før du konkluderer. Et registrert rettserverv går som hovedregel foran et som ikke er registrert, med mindre den som fikk registrert retten senere, kjente eller burde kjenne til den eldre retten.

Slik gikk det for Gaute

Gaute kjøpte et hus med en grusplass ved siden av garasjen. Etter en uke sto naboens varebil parkert der, og naboen mente at han hadde parkert der i årevis med selgerens tillatelse. Gaute hadde regnet med å bruke plassen til sin egen bil.

Han spurte selgeren, som svarte at det var en muntlig ordning som «aldri hadde vært noe problem». Ordningen sto ikke i salgsoppgaven. Gaute reklamerte og krevde at selgeren dekket kostnadene ved å få ryddet opp. Selgeren svarte at han trodde ordningen ville opphøre ved salget. Utfallet ble at selgeren fikk naboen til å skrive under på at parkeringen opphørte, og Gaute droppet prisavslaget.

Slik dokumenterer du forholdet

Bevis fra før kjøpet er viktigst, siden du må sannsynliggjøre at det er en mangel og at selgeren visste om den:

• bilder av parkering på arealet, tatt over flere dager
• e-poster og meldinger der selgeren eller naboen omtaler ordningen
• kart og grenser fra grunnboken og kommunens kartløsning
• erklæringer fra andre naboer om hvor lenge det har skjedd

Ordningen kan også være beskrevet i salgsoppgave eller egenerklæring. Sto det tydelig i dokumentene du fikk, kan du ikke bruke det som mangel etter § 3-10, mens selgerens opplysningsplikt står fast.

Hvordan du får naboen til å slutte

Grannelova § 2 forbyr det som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen. Om noe er urimelig, avhenger blant annet av hva som er vanlig på stedet. Å gå til naboen og be skriftlig om at parkeringen opphører, er den første og billigste veien. Svarer naboen at han har en rett, be om å få se dokumentasjonen.

Kan selgeren rette forholdet, for eksempel ved å skaffe en skriftlig avtale om at parkeringen skal opphøre, må du godta det når det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers kan du kreve prisavslag eller erstatning. Andre tilfeller der selgeren burde sagt fra om naboen, er behandlet i naboen spiller høy musikk hver natt og selger var i konflikt med naboen. Hvordan du håndterer en selger som har klaget på naboen, står i selger hadde klaget til borettslaget på naboen. Tema-oversikten ligger i pilaren om naboproblemer du ikke fikk vite om.

Kort oppsummert

• Når naboen parkerer på tomta di, må selgeren fortelle om det hvis han visste om det, og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Har naboen en tinglyst eller avtalt rett, kan det være en rettsmangel.
• Egenandelen gjelder ikke rettsmangler.
• Sjekk grunnbok, servitutter og hva selgeren har avtalt med naboen.
• Skriftlig bevis fra før kjøpet er det som betyr mest.