Hyppige utrykninger til naboen: har selger opplysningsplikt?

Testen Høyesterett bruker

Etter avhendingslova § 3-7 må selgeren opplyse om forhold ved eiendommen som han visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Høyesterett har slått fast at forhold hos en nabo kan omfattes, men at opplysningsplikten gjelder kjensgjerninger og ikke hypoteser, antakelser eller mistanker (HR-2022-1322-A).

Forholdet må dessuten ha en faktisk og reell innvirkning på eiendommen som selges. Frykt eller ubehag som er rent subjektivt, er ikke nok, selv om flere ville ha reagert på samme måte. Vurderingen skal bygge på objektive kriterier, ikke på ønsker eller behov selgeren ikke kjente til. Ingen høyesterettsdom tar opp hyppige utrykninger spesielt, så den generelle testen er utgangspunktet.

Hvorfor årsaken til utrykningene betyr noe

Ambulanse hos en eldre nabo som er syk, er noe annet enn gjentatte politiutrykninger etter vold eller trusler. Sykdom og alderdom er ikke noe selgeren skal formidle. Trusler eller vold som har rammet naboer, eller som selgeren selv var berørt av, er et mer konkret forhold. Det samme gjelder brann som har spredd seg eller kunne spredd seg til naboboliger.

Sentralt er om noe av dette har fått eller kunne fått direkte virkning for eiendommen eller for personer knyttet til den, eller om det finnes konkrete holdepunkter for en reell risiko fremover. At en nabo bare bor i et miljø du opplever som urolig, er ikke nok. Da er du i samme situasjon som en kjøper som ikke liker naboene sine.

Slik gikk det for Joakim

Joakim flyttet inn i en tomannsbolig og fikk raskt merke at politiet kom til naboen omtrent hver tredje uke, ofte sent på kvelden. Han kjøpte i tillit til at selgeren hadde svart «rolig og trygg nabo» i egenerklæringen.

Joakim snakket med en annen nabo som kunne bekrefte at selgeren selv hadde ringt politiet to ganger og en gang hadde vært vitne til en slåsskamp utenfor døra. Han reklamerte. Selgeren svarte at han hadde ringt av ren omsorg, og at naboen aldri hadde vært til fare for ham. Utfallet ble at selgeren avviste kravet om prisavslag, men gikk med på å dekke utgiftene til en ny ytterdørlås. Joakim aksepterte det, siden han ikke kunne vise noe konkret som hadde rammet boligen etter innflytting.

Slik viser du hva selgeren visste

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel, og selgerens kunnskap er som regel det vanskeligste. Se etter:

• egenerklæringen og hva selgeren svarte om naboforhold
• politiets og kommunens svar hvis du ber om innsyn i saker som gjelder deg selv
• protokoller og referater fra styret i borettslaget eller sameiet
• vitner blant naboene som vet hva selgeren så og hørte

Styret skal føre protokoll over styresakene, så er utrykningene tatt opp der, kan det være et tydelig spor. Hvordan en selger kan ha varslet eller klaget, står i selger hadde klaget til borettslaget på naboen. Har du selv problemer med en nabo i et borettslag, se slik klager du på naboen i borettslaget.

Hva du gjør når selgeren avviser kravet

Sier selgeren nei, er ikke saken nødvendigvis over. Du kan reklamere skriftlig og beskrive forholdet konkret. Frister og formkrav står i kan selger avvise reklamasjonen, og spørsmålet om selger eller forsikringsselskapet skal møte kravet, står i må jeg reklamere til selger eller eierskifteforsikringen. Har du ikke noe konkret å vise til utover at det var mange utrykninger, bør du veie kravet nøye før du bruker mer penger på det. Et krav som bygger på ubehag alene, er svakt, mens et krav som viser til dokumenterte hendelser med virkning for boligen, er noe helt annet. Spør deg selv hva som har forandret seg for deg i praksis, og skriv det ned med datoer. Jo mer konkret beskrivelsen er, desto lettere blir det for selgeren og forsikringsselskapet å vurdere kravet.

Er selgeren uærlig, stopper det ikke opplysningsplikten. Etter § 3-10 kan du ikke bruke noe du kjente til, eller som gikk tydelig fram av salgsdokumentene, men selgerens opplysningsplikt står fast. Alt om naboforhold samles i pilaren om naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Ligner saken din, se selger var i konflikt med naboen.

Kort oppsummert

• Hyppige utrykninger til naboen gir bare krav hvis de er en konkret kjensgjerning med reell virkning på boligen.
• Årsaken til utrykningene avgjør: sykdom er ikke noe selgeren skal fortelle om, trusler og vold kan være det.
• Selgerens egen kunnskap er det du må dokumentere.
• Frykt og ubehag alene gir ikke en mangel.
• Kjente du utrykningene fra før, kan det svekke kravet ditt, men ikke selgerens opplysningsplikt.