Naboen røyker på balkongen, og røyken kommer inn

Når røyken fra naboen skulle vært nevnt

Avhendingslova § 3-7 gir deg krav hvis selgeren ikke opplyste om noe han visste eller burde ha visst, som du hadde grunn til å regne med å få vite, og som virket inn på avtalen. Boligen har da en mangel (en feil eller et avvik som gir deg krav mot selgeren).

For røyk betyr det at plagen må være konkret og vedvarende. Røyk som trekker inn gjennom ventilasjonen eller balkongdøra hver kveld, slik at du ikke kan lufte eller sitte ute, er noe annet enn en sporadisk sigarett. Har selgeren selv klaget, lukket ventilasjonen eller montert tetningslister for å holde røyken ute, er det et tydelig tegn på at han kjente til det.

Vurderingen skal være objektiv. Ønsker og følsomhet som selgeren ikke kjente til, har ingen betydning. Det gjelder selv om mange kjøpere ville reagert likt. Er du spesielt plaget av røyk, for eksempel på grunn av astma, må du regne med at selgeren ikke kunne vite det, med mindre du hadde sagt fra før budet.

Hva som er vanlig på stedet

Etter grannelova § 2 skal ingen ha eller gjøre noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboen. Om noe er urimelig, vurderes blant annet ut fra om det er vanlig på stedet. Røyking på egen balkong er vanlig i leilighetsbygg, og naboene må som regel tåle noe. Grensen går ved det som gir en reell og gjentatt ulempe.

Det er du som må sannsynliggjøre at ulempen er reell. Før logg over når det røyker inn, hvor lenge det varer og hva du gjør for å begrense det. Ta bilder av røyken der den stiger opp fra balkongen. Naboer i samme oppgang kan bekrefte at de har det på samme måte.

Merk at reglene om balkonger og fellesarealer varierer mellom borettslag og sameie. Ansvar for balkonger er behandlet i hvem som har ansvar for balkongen i et sameie.

Ordensregler i borettslag og sameie

I borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler. Det samme gjelder i et sameie med vedtekter og ordensregler. Om og hvordan reglene rammer røyking på balkong, avhenger av ordlyden i vedtektene og ordensreglene. Se hva som faktisk står der, og be styret vurdere om de gir grunnlag for å reagere.

Skriv til styret med logg og bilder. Be dem se på om ordensreglene rammer forholdet, og om de kan sende brev til naboen. Har selgeren tidligere klaget til styret på røyken, står det i protokollene, og det er et nyttig bevis på at han kjente til plagen. Om selgerens klager til borettslaget, se selger hadde klaget til borettslaget på naboen.

Røyk fra grill følger noen av de samme reglene, og du finner dem i hva hvis naboen griller og røyken kommer inn til meg.

Slik gikk det for Hira

Hira kjøpte en leilighet i tredje etasje i et sameie og flyttet inn i mars. Fra første uke kom røyk fra naboen i etasjen under opp gjennom balkongdøra hver kveld, og lukten satt i gardinene. Hun førte logg i tre uker og la ved fire bilder.

Hun spurte selgeren om han visste om det. Selgeren svarte at han hadde lagt merke til røyk noen ganger, men at han aldri hadde klaget, og at han hadde regnet det som vanlig på en balkong. Hira hadde ingen protokoller eller brev som viste noe annet. Kravet mot selgeren ble ikke ført videre. Hun sendte i stedet logg og bilder til styret, som skrev til naboen og minnet om ordensreglene.

Krav mot selgeren og hva du kan gjøre nå

Viser det seg at selgeren kjente til en alvorlig og vedvarende plage, kan du kreve prisavslag eller erstatning. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader, og heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd, noe som er vanskelig å nå opp til når det gjelder røyk. Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget plagen.

Reklamasjonsreglene og fristene er samlet i naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Snakk gjerne med naboen selv først, og skriv ned hva som ble sagt. En rolig samtale kan løse mer enn et brev, og den kan senere bevise at du har prøvd. Hvis selgeren hadde en større konflikt med samme nabo, gir selger var i konflikt med naboen et annet utgangspunkt.

Kort oppsummert

• Røyk fra nabo på balkongen er bare en mangel hvis selgeren kjente til en vedvarende plage du ikke ble fortalt om.
• Vanlig røyking i tett bebyggelse må man tåle, og subjektivt ubehag alene holder ikke.
• Logg og bilder av røyken, og eventuelle klager fra selgeren til styret, er de viktigste bevisene.
• Ordensreglene i borettslaget eller sameiet gir ofte en raskere vei enn krav mot selgeren.