Mugg på undertaket – når oppstod egentlig skaden?

Hvorfor tidspunktet er det første spørsmålet

Når du finner mugg på undertaket, er det første selgeren og forsikringsselskapet spør om: var skaden der allerede da du overtok? Loven vurderer nemlig om det er en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav) ut fra tidspunktet da risikoen gikk over til deg. Det er normalt overtakelsen. En feil kan være en mangel selv om den først viser seg senere.

Motsatt gjelder også noe. Oppstod fuktskaden etter at du overtok, svarer selgeren bare hvis skaden skyldes et avtalebrudd fra hans side, eller hvis han har garantert for boligen frem til et senere tidspunkt. Muggvekst på undertaket kan bygge seg opp over mange år, men den kan også komme på én eller to fuktige vintre. Derfor blir striden nesten alltid en strid om tidslinjen.

Du må også regne med at det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at boligen var i orden.

Slik ser du forskjellen på gammel og ny skade

Undertaket er laget for å stå skjult, og få ser det før de åpner en luke. Det gjør at mugg der sjelden oppdages ved visning. Men muggen selv forteller mye om alderen.

Se etter disse tegnene:

• Mørke, tette flekker som følger sperrene eller skjøtene i undertaket peker mot en langvarig og gjentatt fuktbelastning.
• Råte i trevirket eller misfarget lekter tyder på at fukt har stått over tid, ikke bare siden i fjor.
• Rustne spikerhoder og gamle vannspor viser at vann har rent samme vei mange ganger.
• Lyse, friske flater ved siden av mugg gir et inntrykk av at bare den ene delen nylig har fått fukt.

En sakkyndig som måler fukt i treverket og tar prøver, kan si om muggveksten er gammel eller ung. Den vurderingen er ofte den viktigste enkeltbrikken i saken din. Fuktmålinger du tar selv, kan være nyttige som et første varsel, men de rekker sjelden alene som bevis.

Hva tilstandsrapporten og loftsinspeksjonen sa

Den bygningssakkyndige skal etter forskriften om tilstandsrapporter undersøke taket. Fra utsiden skal det ses etter svanker, fuktskjolder, råte, skadedyr og tetthet rundt gjennomføringer. Undertak, lekter og taktekking skal undersøkes når det er trygt, og undertakets alder skal vurderes. Fra kaldloft skal det ses etter lekkasjer, fuktskjolder og kondens.

Les derfor tilstandsrapporten for taket og loftet nøye. Kjøperen regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av rapporten. Står det at taket har tilstandsgrad 2 med fuktspor, har du et svakere utgangspunkt, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet. Står det at loftet ikke var mulig å undersøke, eller ikke står noe om undertaket i det hele tatt, er situasjonen en annen.

Det hjelper deg også å se på hva selgeren visste, som saken om selgere som kjente til mugg viser. Har han fått vite om lekkasjer, tidligere reparasjoner eller fuktproblemer og ikke sagt fra, kan det være en mangel fordi du ikke fikk en opplysning du hadde grunn til å regne med å få. Reglene om at du burde ha oppdaget noe ved en undersøkelse, gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Slik gikk det for Kjersti

Kjersti overtok en enebolig fra 1978 i august. Tilstandsrapporten beskrev taket som «normal slitasje» og nevnte ikke undertaket. I november åpnet hun loftsluken for å hente julepynt og fant grå og svart mugg på undersiden av undertaket over stua.

Hun tok bilder av alt før hun rørte noe, og skrev ned datoen. Så leide hun inn en sakkyndig, som målte fukt i lektene og konkluderte med at muggveksten var eldre enn ett år. Det ble begrunnet med råtemerker og gamle vannspor ved en gjennomføring for pipa.

Kjersti sendte skriftlig melding til selgeren med bildene og rapporten, og skrev at hun ville kreve prisavslag. Selgeren svarte først at muggen måtte komme av kondens fra Kjerstis egen bruk av loftet. Rapporten viste imidlertid at fuktkilden var en gammel lekkasje ved pipa, ikke kondens fra inneluften. Selgeren gikk med på et forlik der han dekket det meste av utbedringen.

Kondens, lekkasje eller manglende undertak

Årsaken avgjør hvem som får skylden, og derfor lønner det seg å finne den. Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at tak har tilstrekkelig fall og avløp, og at konstruksjonen har vanntett undertak der det kan oppstå kondens under taktekkingen. Bygningsdeler skal også utføres slik at kondens fra inneluften ikke gir fuktskader.

De tre vanligste forklaringene er:

1. Lekkasje i taktekkingen. Vann trenger inn ved gjennomføringer, beslag eller sprekker. Dette er typisk gammel skade og kan være en mangel hvis den ikke ble opplyst.
2. Kondens fra varm, fuktig luft. Ofte skyldes det dårlig lufting av loftet eller varm luft som lekker opp fra boligen.
3. Feil eller manglende undertak. Krav i forskriften gjelder nye tiltak, men alder og synlig tilstand er likevel med på å avgjøre hva du kunne forvente.

Kondens fra nåværende bruk (les også om kondens og mugg etter innflytting) er ofte den forklaringen selgeren velger, fordi den flytter ansvaret til deg. Får du en fagperson til å skille mellom årsakene, tar du bort det argumentet.

Slik holder du saken åpen

Melding til selgeren må gis innen rimelig tid etter at du oppdaget muggen, og må si hva slags feil du mener boligen har. Selgeren har rett til å rette mangelen hvis det ikke gir deg urimelig ulempe, og det kan påvirke hvilke krav du sitter igjen med. De øvrige kravene og fristene er samlet i pilaren om fukt og mugg etter boligkjøp.

Vent ikke med å måle og dokumentere. Har du åpnet og rengjort før noen har sett skaden, er det vanskeligere å vise hvor gammel den var. Se også hvordan fuktmålinger du gjør selv skal utføres for å ha verdi.

Kort oppsummert

• Mugg på undertaket er bare en mangel hvis fuktskaden fantes da du overtok, og du må sannsynliggjøre det.
• Alderen på muggveksten, målt av en sakkyndig, er ofte det som avgjør saken.
• Les tilstandsrapportens omtale av taket og loftet, og se om selgeren kjente til lekkasjer.
• Kondens fra dagens bruk er selgerens vanligste forklaring, så finn den egentlige årsaken.
• Ta bilder og gi skriftlig melding om undertaket før du åpner eller reparerer.