Mister jeg odelsretten hvis gården har vært ute av familien lenge?
Ja, og ofte mye raskere enn mange tror. Er gården solgt til en som ikke har odelsrett, og kjøperen har fått tinglyst skjøtet, mister slekta odelsretten hvis ingen løser gården innen seks måneder. Har kjøperen aldri tinglyst, faller odelsretten bort når gården har vært ute av slekta i 20 år. Fristene har unntak, for eksempel når gården kommer tilbake til den tidligere eieren eller mens et dødsbo er under skifte.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To frister avgjør når odel ute av familien er tapt
Når en gård går ut av slekta, er det to frister i odelsloven som kan føre til at slekta mister odelsretten for godt. Den korte fristen er seks måneder. Den lange er 20 år. Hvor lenge gården «har vært ute» i vanlig forstand, spiller mindre rolle enn om en av fristene har gått ut.
Retten til å løse gården må gjøres gjeldende innen seks måneder fra den dagen dokumentet som gir den nye eieren full heimel, blir tinglyst. Det følger av odelsloven § 40. Heimel betyr her at eieren har tinglyst rett til eiendommen, vanligvis et skjøte. Ved tvangssalg regnes fristen fra tinglysingen av tvangssalgsskjøtet. Se også frister i odelssaker.
Seks måneder etter tinglysing
Har odelsjord i seks måneder med tinglyst heimel tilhørt en som ikke har odelsrett, uten at noen av de odelsberettigede har tatt skritt til å løse den og deretter faktisk løser den, mister slekta odelsretten. Det står i odelsloven § 41. Det er ikke nok å si fra at man vurderer det. Kravet må føres frem, og saken må gjennomføres.
Den samme paragrafen sier at også de som står nærmere i slekta, mister retten når de har latt en eier lenger ute i odelsrekken sitte med tinglyst heimel i like lang tid. Her gjelder unntak i §§ 42 og 43.
I praksis betyr dette at du må handle raskt hvis du hører at en gård i slekta er solgt. Sjekk i grunnboken når skjøtet ble tinglyst, og regn ut seks måneder derfra. Er fristen ute og ingen har reist sak, er det normalt ikke noe å gjøre.
20 år uten tinglysing
Selv om kjøperen aldri har fått tinglyst skjøtet, er ikke odelsretten evig. Etter odelsloven § 44 faller odelsretten for slekta bort når odelsjorda har vært ute av slekta i 20 år. Det gjelder uavhengig av om den nye eieren har tinglyst, og uavhengig av om han selv har fullført sin odelshevd.
Eier kjøperen gården i 20 år med full eiendomsrett, kan han selv få odel etter odelsloven § 7. Da er det en ny slekt som har odelsretten.
Når fristene ikke løper eller ikke fører til tap
Noen situasjoner stopper fristene eller gjør at tapet ikke inntrer:
- Kommer gården tilbake til en tidligere eier som den nåværende eieren stammer fra, ved skjøte, arv eller tvangssalg, regnes den tidligere eierens odelsrett ikke som tapt, selv om det er gått mer enn seks måneder. Situasjonen blir den samme som om den opprinnelige selgeren hadde eid gården hele tiden (§ 42).
- Mens et dødsbo er under offentlig eller privat skifte, går det ingen foreldelsesfrist mellom bueierne for odelseiendom i boet (§ 46).
- Har en ektefelle heimel til en eiendom som den andre ektefellen har bedre odelsrett til, går det ingen foreldelsesfrist mellom dem. Det samme gjelder i et ekteskapslignende samboerforhold (§ 47).
- Oppfyller en eier med odelsrett ikke boplikten eller driveplikten, kan andre odelsberettigede som hadde odelsrett da eieren fikk tinglyst heimel, kreve å løse eiendommen så lenge boplikttiden pågår (§ 40 andre ledd).
- Kommer eiendommen tilbake til selgeren før foreldelsesfristen er ute, regnes den som om den aldri har vært ute av hans eie (§ 8).
Ved frivillig salg fra en eier som selv har arvet odel, kan også eldre søsken og deres linjer gjøre odelsretten gjeldende, selv om eieren har hatt full heimel i mer enn seks måneder. De står da etter selgerens linje i rekken (§ 43).
Hvem rammes av tapet
Tapet gjelder slekta som helhet: barn, barnebarn og de som står lenger ute i odelsrekken, og som ville hatt odelsrett etter odlaren. De som står nærmere i slekta, kan miste retten på samme måte hvis de lar en eier lenger ute i rekken sitte med tinglyst heimel i seks måneder uten å gjøre noe. Reglene er strenge fordi odelsretten ikke skal hindre eierskifte for alltid. Når fristene er ute, er gården vanlig eiendom for slekta, men den som har eid i 20 år, kan vinne odel selv.
Det hjelper ikke at selgeren i ettertid angrer. Salget er gyldig, og odelsløsning er den eneste veien tilbake så lenge fristen løper.
Bjørkelund selges til en nabo
Bjørkelund har 80 dekar dyrket jord. Anders Moen selger gården til naboen Marit Aas, som ikke har odelsrett. Skjøtet til Marit blir tinglyst 18. september. Anders' nevø Jonas er odelsberettiget, men får høre om salget først året etter, og da er det gått langt mer enn seks måneder. Hverken Jonas eller andre i slekta har reist sak. Da er odelsretten for slekta tapt etter § 41.
Hadde Marit aldri tinglyst skjøtet, ville seksmånedersfristen ikke ha begynt å løpe. Slekta hadde da beholdt odelsretten i opptil 20 år, med mindre den ellers falt bort. Hadde gården i stedet kommet tilbake til Anders, for eksempel ved at Marit skjøtet den tilbake, ville § 42 gjøre at Anders' odelsrett ikke var tapt.
Kort oppsummert
- Slekta mister odelsretten hvis en som ikke har odelsrett, har hatt tinglyst heimel i seks måneder og ingen har løst gården.
- Uten tinglysing faller odelsretten for slekta bort etter 20 år ute av slekta.
- Fristene har unntak, blant annet ved tilbakeføring, skifte av dødsbo og mellom ektefeller og samboere.
- Er odel ute av familien mer enn seks måneder etter tinglysing, er det normalt for sent å løse gården.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.