Kan megleren kreve at du tar opp lån i banken deres?
Nei, megleren kan ikke kreve at du tar opp lån i banken som eier meglerforetaket. Loven sier at det ikke kan settes som vilkår for oppdraget at du kjøper ytelser uten rimelig sammenheng med salget, og et lån har ikke det. Banken kan heller ikke kreve at du bruker dens megler for å få lån, fordi megleren da ikke kan ta oppdraget. Du kan fritt velge bank og megler hver for seg.
Kristian skal selge leiligheten og kjøpe et større hus. Megleren han liker best, hører til samme konsern som en bank. Under befaringen sier megleren at «det er en forutsetning at finansieringen av det nye huset går gjennom oss». Kristian har allerede et bedre lånetilbud fra en annen bank.
To regler stopper koblingen mellom lån og megler
Eiendomsmeglingsloven har to regler som virker hver sin vei.
Den første gjelder vilkår megleren stiller. I forbindelse med et meglingsoppdrag kan det ikke settes som vilkår at du inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-3, fjerde ledd). Et boliglån til et nytt hus er en annen tjeneste enn å selge den gamle boligen. Megleren trenger ikke lånet ditt for å selge leiligheten.
Den andre gjelder vilkår banken stiller. Megleren skal ikke inngå avtale om eiendomsmegling hvis den avtalen er satt som vilkår i en avtale om noe annet enn megling (eiendomsmeglingsloven § 6-3, tredje ledd). Sier banken at du bare får lån eller mellomfinansiering hvis du selger gjennom bankens megler, kan megleren ikke ta oppdraget på de vilkårene.
Til sammen betyr det at verken megleren eller banken kan låse deg til den andre. Kristian kan bruke megleren og ta lånet i en annen bank, eller omvendt.
Hva megleren kan gjøre
Megleren kan fortelle at foretaket samarbeider med en bank, og spørre om du vil bli kontaktet om finansiering. Hun kan også gi deg råd om rekkefølgen på salg og kjøp. Det hører til jobben å gi råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd).
Meglerforetak kan formidle kreditt når det ikke krever egen tillatelse. Får foretaket inntekter av å formidle lån, skal både selger og kjøper få skriftlig beskjed om det før handelen sluttes. De ansatte kan ikke selv få provisjon for lånene (forskrift om eiendomsmegling § 5-2). Hva dette betyr når megleren eies av en bank, står i Bankens egen megler: får du dårligere hjelp?.
Sjekk avtalen for skjulte koblinger
Et krav om lån står sjelden rett ut i oppdragsavtalen. Det kan komme som en rabatt som bare gjelder hvis du tar lån i banken, eller som en pakke der finansieringsrådgivning er inkludert. Les kostnadsoverslaget og vilkårene for vederlag. Oppdragsavtalen skal opplyse om hva megleren tar betalt og hva du betaler hvis handelen ikke kommer i stand (eiendomsmeglingsloven § 6-4).
En rabatt for å samle tjenester er ikke det samme som et vilkår. Men blir prisen på meglertjenesten mye høyere hvis du velger en annen bank, kan rabatten fungere som et krav i praksis. Si at megleren tilbyr 1,2 prosent provisjon med lån i banken og 2 prosent uten. På en salgssum på 4 millioner kroner er forskjellen 32 000 kroner. Da bør du spørre hva den forskjellen betaler for.
Hvis megleren likevel krever lånet
Be megleren bekrefte skriftlig om lånet er et vilkår. Er svaret ja, kan du velge en annen megler. Du kan også klage. Finanstilsynet fører tilsyn med meglerforetakene og kan ilegge overtredelsesgebyr for brudd på § 6-3 (eiendomsmeglingsloven § 8-9). Vil du ha en avgjørelse i en tvist om et oppdrag, kan du gå til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Hva tilknytningen til nemnda betyr, står i Er megleren tilknyttet Reklamasjonsnemnda? Dette betyr det.
Har du allerede signert en avtale der lånet er en forutsetning, kan du si opp oppdraget uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Megleren kan da kreve rimelig betaling for arbeid som er gjort og utlegg etter avtalen.
Lån og salg i samme bank kan likevel være praktisk
Det kan være enkelt å ha alt på ett sted. Oppgjøret kan gå raskere, og mellomfinansiering kan være lettere å få på plass når banken ser hele bildet. Det er ikke galt å velge bankens lån. Poenget er at valget skal være ditt, og at du skal kunne sammenligne lånetilbudet med andre banker. Kristian beholdt megleren, takket nei til finansieringen og tok lånet i banken med best rente. Megleren protesterte ikke da han sa at han kjente reglene.
Kort oppsummert
- Megleren kan ikke kreve at du tar lån i banken deres som vilkår for oppdraget.
- Banken kan ikke kreve at du bruker dens megler for å gi deg lån.
- En stor rabatt som bare gjelder med lån, kan virke som et krav i praksis.
- Tjener meglerforetaket på å formidle lån, skal du få skriftlig beskjed.
- Brudd kan meldes til Finanstilsynet eller tas til Reklamasjonsnemnda.