Bør du velge megler før du bestiller tilstandsrapport?
Som regel lønner det seg å velge megler først og bestille tilstandsrapport etterpå, men loven bestemmer ikke rekkefølgen. Tilstandsrapport er ikke lovpålagt, og du kan bestille den selv fra en bygningssakkunnig. Megleren kan uansett ikke markedsføre boligen før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig, så rapporten må være klar i god tid hvis den skal være med. Bestiller du selv, har du full kontroll på hvem som lager den og hva den koster.
Ragnhild vil selge leiligheten i vår. En venninne har sagt at hun bør få tilstandsrapporten på plass først, slik at hun vet hva hun selger. Megleren hun snakket med på telefon, sa derimot at megleren «ordner alt det der». Ragnhild lurer på rekkefølgen for megler og tilstandsrapport, og om det har betydning.
Ingen lov krever tilstandsrapport
En tilstandsrapport er en rapport fra en bygningssakkunnig om boligens tekniske tilstand. Loven pålegger ikke selgeren å ha en. Det megleren må lage, er en skriftlig oppgave til kjøperen, ofte kalt salgsoppgaven, med opplysninger som eierforhold, areal, byggeår, ferdigattest, offentlige avgifter og fellesgjeld (eiendomsmeglingsloven § 6-7, andre ledd). Tilstandsrapport står ikke på den listen.
Rapporten har likevel betydning. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter kjøperen har fått mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Det kjøperen kjente til, kan hun ikke senere klage på som en mangel. Forsikringsselskapene krever også ofte tilstandsrapport før de vil selge boligselgerforsikring. Hva rapporten betyr for ansvaret ditt etter salget, er et eget tema og forklares ikke her.
Når megleren er valgt, styrer salgsoppgaven tidsplanen
Megleren kan ikke markedsføre boligen for salg før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig (eiendomsmeglingsloven § 6-7, sjette ledd). Unntaket gjelder boliger som ennå ikke er ferdig bygget. Skal tilstandsrapporten være med i salgsdokumentene, må den være klar før salgsoppgaven, og dermed før annonsen kan gå ut.
Hvor lang tid det tar å få en bygningssakkunnig på befaring, varierer. Ragnhild vil legge ut leiligheten tidlig i mars. Da bør rapporten bestilles i god tid før det, uansett hvem som bestiller. Regn også med tid til å lese rapporten. Finner den sakkunnige noe du vil utbedre før salget, for eksempel en lekkasje under kjøkkenbenken, trenger du tid til det også. Rapporten bør da oppdateres, så kjøperen ikke leser om en feil som allerede er rettet.
Fordeler med å velge megler først
Megleren kan si noe om hva kjøperne i ditt marked forventer, og om rapporten bør suppleres med noe, for eksempel en egen vurdering av våtrom. Hun kan også koordinere fotografering, rapport og salgsoppgave slik at alt blir klart samtidig. Mange meglere har faste samarbeid med bygningssakkunnige og kan bestille rapporten for deg.
Meglerforetak kan ikke ta imot inntekter eller andre fordeler fra andre enn deg for å utføre oppdraget, heller ikke fra tjenesteytere som brukes i salget (eiendomsmeglingsloven § 5-4). Bestiller megleren rapporten, skal du betale det rapporten koster, ikke noe ekstra til megleren. Kostnaden skal stå som utlegg i oppdragsavtalen, med et overslag over beløpet (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Megleren kan ikke gjøre det til et vilkår for oppdraget at du kjøper tjenester uten rimelig sammenheng med salget (eiendomsmeglingsloven § 6-3, fjerde ledd).
Fordeler med å bestille tilstandsrapport selv først
Bestiller du rapporten før du velger megler, vet du hva du selger når meglerne kommer på befaring. Store avvik kan påvirke verdivurderingen, og det er nyttig å vite om dem tidlig. Du kan også vise rapporten til alle meglerne, slik at verdivurderingene bygger på samme grunnlag.
Du velger selv hvem som lager rapporten, og du kan hente flere pristilbud. Ulempen er at du må koordinere tidsplanen selv, og at megleren du velger, kan ønske tilleggsundersøkelser som du da må bestille i etterkant.
Slik planlegger du megler og tilstandsrapport
Har du god tid, kan du bestille rapporten først og bruke den når du sammenligner meglere. Har du dårlig tid, velg megler først og la henne koordinere. Uansett: avklar på befaringen hvem som bestiller rapporten, hva den koster, og når den er klar. Spør om andre dokumenter som trengs for salgsoppgaven, som ferdigattest og opplysninger fra sameiet eller borettslaget, også skal hentes inn.
Ragnhild bestilte rapporten selv, viste den til tre meglere og valgte den som foreslo en konkret plan for å vise fram det nye badet og forklare et avvik på taket. Flere spørsmål du kan stille, står i Spørsmål du bør stille megleren på befaringen. Om megleren kan kreve forsikring i tillegg, står i Kan megleren kreve at du kjøper boligselgerforsikring?.
Kort oppsummert
- Tilstandsrapport er ikke lovpålagt, men har betydning for hva kjøperen regnes for å kjenne til.
- Boligen kan ikke markedsføres før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig.
- Velger du megler først, kan hun koordinere rapport, bilder og salgsoppgave.
- Bestiller du selv først, kan alle meglerne vurdere boligen på samme grunnlag.
- Megleren kan ikke tjene på å bestille rapporten for deg.