Kan megleren kreve at du kjøper boligselgerforsikring?
Nei, boligselgerforsikring er frivillig. At en megler krever boligselgerforsikring som vilkår for oppdraget, har dårlig støtte i loven. Loven forbyr å sette som vilkår for oppdraget at du kjøper ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget. Meglerforetaket har heller ikke lov til å formidle slik forsikring mot betaling. Megleren kan anbefale forsikringen og forklare hva den dekker, men valget er ditt.
Astrid skal selge enebolig og har fått oppdragsavtalen fra megleren. I listen over kostnader står boligselgerforsikring som en fast post, og megleren sier at «alle tar den». Astrid lurer på om hun kan stryke den, og om megleren da kan si nei til oppdraget.
Boligselgerforsikringen er en egen avtale med et forsikringsselskap
Boligselgerforsikring (tidligere ofte kalt eierskifteforsikring) dekker selgerens ansvar hvis kjøperen klager på feil og mangler ved boligen etter salget. Det er forsikringsselskapet som er din avtalepart, ikke megleren. Hva forsikringen dekker, og hva den koster, står i forsikringsvilkårene. Hva du som selger svarer for etter salget, er et eget tema. Her handler det om hva megleren kan kreve.
Megleren har ingen egen ytelse i forsikringen. Hun selger boligen din. Forsikringen er en tilleggsavtale du kan inngå eller la være å inngå. Det er dette skillet loven bygger på.
Når megler krever boligselgerforsikring som vilkår
Det kan ikke settes som vilkår for et meglingsoppdrag at du inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-3, fjerde ledd). Loven sier ikke direkte om boligselgerforsikring står i rimelig sammenheng med salget eller ikke. Forsikringen har med salget å gjøre, men den er et eget forsikringsprodukt med en annen avtalepart, og megleren trenger den ikke for å gjøre jobben sin. Boligen kan selges, visningene holdes og kontrakten skrives like godt uten.
Det taler også mot et slikt krav at meglerforetak ikke har lov til å formidle eierskifteforsikring mot vederlag (forskrift om eiendomsmegling § 5-1, andre ledd nr. 1). Loven forbyr også meglere å motta inntekter eller fordeler fra andre enn oppdragsgiveren for utføringen av oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 5-4). Når megleren verken kan tjene på forsikringen eller trenger den for oppdraget, er det vanskelig å se hvorfor den skulle være et vilkår.
Vi har ikke funnet en avgjørelse som tar stilling til akkurat dette spørsmålet. Står forsikringen i avtalen som obligatorisk, kan du be megleren forklare skriftlig hvorfor. Svaret er nyttig hvis du senere vil klage. Spør også om foretaket eller noen i samme konsern har avtale med forsikringsselskapet. Kjøperen skal uansett få vite om slike samarbeid i salgsoppgaven (eiendomsmeglingsloven § 6-7, andre ledd).
Megleren skal gi deg råd, også om forsikring
Megleren skal gi både selger og kjøper råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd). Hun kan derfor forklare hvilken risiko du har uten forsikring, og hva en forsikring koster. Det er god rådgivning. Problemet oppstår først når rådet blir et vilkår for at hun vil ta oppdraget.
Si at boligen selges for 4 420 795 kroner, som var gjennomsnittsprisen i Norge ved utgangen av 2025 ifølge Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi. Kjøperen oppdager etter overtakelsen en feil og krever prisavslag. Har du ikke forsikring, må du selv ta stilling til kravet og betale hvis kjøperen har rett. Har du forsikring, tar selskapet over saken innenfor vilkårene. Det er det megleren skal kunne forklare deg, slik at du kan velge.
Forsikringen og tilstandsrapporten henger ofte sammen
Forsikringsselskapene stiller ofte krav om tilstandsrapport fra en bygningssakkunnig før de vil forsikre. Megleren kan derfor foreslå begge deler samtidig. Tilstandsrapporten har betydning for hva kjøperen regnes for å kjenne til (avhendingslova § 3-10), og kan ha verdi for deg også uten forsikring. Hvem som bør bestille rapporten, og når, står i Bør du velge megler før du bestiller tilstandsrapport?.
Slik sier du nei til forsikringen
Gå gjennom kostnadsoverslaget i oppdragsavtalen før du signerer. Avtalen skal inneholde et samlet og spesifisert overslag over vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Står forsikringen der, be om å få den strøket, eller om at det står tydelig at den er valgfri. Det er enklere å avklare før avtalen er signert enn etterpå.
Nekter megleren å ta oppdraget uten forsikring, kan du gå til en annen megler. Mener du at megleren har brutt god meglerskikk, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Andre tilleggstjenester du kan si nei til, finner du i Tilleggstjenester fra megler: hva kan du si nei til?.
Astrid ba megleren om å fjerne posten. Megleren gjorde det, og la inn en setning i avtalen om at Astrid hadde fått informasjon om forsikringen og valgt å ikke kjøpe den.
Kort oppsummert
- Boligselgerforsikring er en frivillig avtale med et forsikringsselskap, ikke en del av meglerens jobb.
- Megleren kan ikke sette som vilkår at du kjøper ytelser uten rimelig sammenheng med oppdraget.
- Meglerforetak har ikke lov til å formidle slik forsikring mot betaling.
- Megleren skal forklare risikoen, men valget om forsikring er ditt.
- Stryk forsikringen i kostnadsoverslaget før du signerer hvis du ikke vil ha den.