Hvor mange forsøk får utbyggeren på å rette den samme feilen?
Loven sier ikke hvor mange forsøk en utbygger får på å rette den samme feilen. Etter bustadoppføringslova § 32 skal retting skje innen rimelig tid, og får han ikke feilen unnagjort, kan du kreve prisavslag. Hvor mange forsøk utbyggeren har, avhenger derfor av tiden som går og om rettingen virker. Har flere forsøk på samme feil sviktet og rettingen trukket ut, har du et godt grunnlag for å si at den ikke har skjedd innen rimelig tid.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om retting og tid
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEtter § 32 andre ledd har entreprenøren krav på å få rette mangelen, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg og du ikke har særlig grunn til å sette deg imot. Tredje ledd sier at retting skal skje «innan rimeleg tid» etter at du har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for entreprenøren å rette.
Det står ikke noe om antall forsøk. Rimelig tid avhenger av hva slags feil det er. En liten justering bør gjøres på uker. En omfattende utbedring av tak eller bad kan ta lengre tid. Det du kan vite, er at fristen begynner å løpe når du har gjort mangelen gjeldende og gitt entreprenøren tilgang.
Når forsøket på å rette feilen regnes som mislykket
Et forsøk som ikke løser problemet, er ikke «retting i samsvar med § 32». Kommer lekkasjen tilbake, er flisen fortsatt løs eller trekker det like mye etter utbedringen, er mangelen ikke rettet. Det samme gjelder om utbedringen skaper nye skader.
Du trenger ikke vente i det uendelige. En praktisk måte er å sette en skriftlig frist for ferdig retting. Hva som er rimelig, avhenger av arbeidet, men en frist på noen uker for et enkelt arbeid er vanlig. Loven nevner ikke en bestemt frist, så den er ditt eget forslag, begrunnet i hva arbeidet tilsier.
Tor og takvinduet
Tor Eriksen overtok en nybygd enebolig i mars. I oktober begynner det å dryppe fra takvinduet over trappen. Han melder fra skriftlig i samme uke. Første forsøk kommer en måned etter, og håndverkeren tetter rundt karmen. To uker senere drypper det igjen. Andre forsøk i desember er en ny tetting. I februar drypper det på nytt.
Tor skriver til entreprenøren at to forsøk har feilet, og at han vil ha en skriftlig plan for en løsning som virker, innen tre uker. Planen kommer ikke. Han henter inn et pristilbud fra et annet takfirma og sender det til entreprenøren sammen med et krav om prisavslag tilsvarende kostnaden. Tidslinjen er dokumentert med datoer og bilder, så saken er enkel å legge frem.
Utbyggeren har på sin side en plikt til å møte opp og gjøre en faglig jobb. Kommer ikke håndverkerne til avtalt tid, eller kommer de uten materialer som trengs, er det en forsinkelse som teller med i vurderingen av om rettingen skjer innen rimelig tid. Du skal ikke bære ulempen av at utbyggeren planlegger dårlig, men du må selv være tilgjengelig når det er avtalt.
Er feilen alvorlig, for eksempel vannlekkasje som kan gi fuktskader, er rimelig tid kort. Da kan du kreve at noe skjer raskt, og at skadebegrensning settes i gang med en gang. Er det en mindre feil, er det naturlig å gi utbyggeren noen uker mer.
Hva du kan kreve når rettingen ikke virker
Når mangelen ikke blir rettet, kan du etter § 33 kreve prisavslag. Det gjelder ikke hvis du har avslått retting som entreprenøren hadde rett til å utføre. Så lenge du har gitt tilgang og samarbeidet, er det entreprenørens forhold at feilen ikke er løst.
Du kan også kreve erstatning etter § 35 for økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslaget, for eksempel fuktskader på møbler eller utgifter til å begrense skaden mens du venter. Erstatningen gjelder uten at du må vise skyld, men entreprenøren slipper ansvaret hvis han godtgjør at mangelen skyldtes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med.
Loven har ikke en egen regel som sier at du kan la andre utbedre og sende regningen. Beløpet du har lagt ut, kan imidlertid kreves som erstatning eller regnes inn i prisavslaget. Be om et pristilbud før du bestiller, og varsle entreprenøren skriftlig om hva du gjør.
Heving etter § 34 krever et vesentlig avtalebrudd. Gjentatte mislykkede forsøk på en alvorlig feil kan være nettopp det, men det vurderes konkret.
Slik dokumenterer du forsøkene
Før logg med dato for hver gang du har meldt fra, hver gang håndverkere har vært på besøk og hva de gjorde. Ta bilder før og etter. Be om at hvert besøk bekreftes skriftlig. Slik viser du hvor lang tid rettingen har tatt, og at du har gitt tilgang.
Husk reklamasjonsfristen. Etter § 30 må du melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen. Etter § 5 regnes meldingen som gitt i tide når den er sendt på forsvarlig måte. Ha derfor den første meldingen skriftlig, uansett hvor mange besøk som følger.
Se også om rettingsforsøk i bolig.
Kort oppsummert
- Loven sier ikke hvor mange forsøk utbyggeren får. Retting skal skje innen rimelig tid (§ 32).
- Et forsøk som ikke løser feilen, er ikke retting. Har flere forsøk mislyktes og rettingen trukket ut, har du godt grunnlag for å kreve prisavslag.
- Sett en skriftlig frist og dokumenter hvert besøk med dato og bilder.
- Gi entreprenøren tilgang, ellers kan du miste retten til prisavslag (§ 33).
- Du kan kreve erstatning for utgifter til utbedring hos andre (§ 35).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.