Er det lov med bindingstid i en leiekontrakt uten sluttdato?
Ja, det er i utgangspunktet lov å avtale bindingstid i en leiekontrakt uten sluttdato. Husleieloven § 9-4 sier at en leietaker kan si opp en tidsubestemt avtale «er ikke annet avtalt», og retten kan dermed begrenses i avtalen. En avtalt bindingstid er derfor i utgangspunktet bindende for deg. Hva som gjelder i det enkelte tilfellet, avhenger av hvordan klausulen er formulert.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om leietakers oppsigelsesrett
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEtter husleieloven § 9-4 kan en tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren, «er ikke annet avtalt». Forbeholdet er viktig. Det betyr at partene kan avtale at leieren ikke kan si opp før en bestemt tid er gått. Det er det en bindingstid er.
Oppsigelsesfristen følger § 9-6. Den er tre måneder til utløpet av en kalendermåned, men dette kan også fravikes i avtale. Hvis kontrakten sier noe annet, er det som regel kontrakten som gjelder.
Loven stiller likevel en generell grense. Etter husleieloven § 1-2 kan det ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det loven gir, og det gjelder bolig. Siden § 9-4 selv åpner for avtale om oppsigelsesretten, er bindingstid ikke et brudd på loven, men en bruk av den muligheten loven gir.
Hva bindingstid betyr i praksis
Bindingstid i en kontrakt uten sluttdato kan formuleres på flere måter:
- «Leietaker kan ikke si opp før 1. mars 2027, deretter gjelder tre måneders frist.»
- «Avtalen kan ikke sies opp av leietaker de første tolv månedene.»
- «Leietaker betaler leie for minst seks måneder uavhengig av oppsigelse.»
Alle disse virker som en binding for leieren. I de to første tilfellene kan du ikke gyldig si opp før datoen eller perioden er ute. I det tredje er oppsigelse mulig, men du betaler uansett leie for hele perioden.
Utleier er derimot bundet av lovens regler om saklig grunn etter husleieloven § 9-5. En bindingstid for leieren gjør ikke at utleier slipper kravene. Utleier kan ikke si opp uten saklig grunn bare fordi leieren har en bindingstid.
Forskjellen på bindingstid og tidsbestemt avtale
En tidsbestemt avtale har en fast sluttdato og opphører uten oppsigelse, men for bolig kreves som hovedregel minst tre år, se husleieloven § 9-3. En tidsubestemt avtale med bindingstid har ingen sluttdato. Den fortsetter etter bindingstiden til noen sier den opp.
Hvilke regler som gjelder for deg, avhenger av hva kontrakten faktisk sier. Står det en sluttdato, er det en tidsbestemt avtale, og reglene i §§ 9-2 og 9-3 kommer inn. Står det ingen dato, men en periode du ikke kan si opp i, er det en bindingstid i en tidsubestemt avtale.
For deg som leietaker er det viktigste å vite hvilken type kontrakt du har. Se forskjellen mellom tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt.
Hva som er uklart
Loven har ingen regel om hvor lang bindingstiden kan være i en bolig. Den sier heller ikke noe uttrykkelig om en bindingstid som i praksis fungerer som en tidsbestemt avtale kortere enn tre år. Om en klausul er for streng, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det finnes ingen fast tidsgrense i loven du kan sjekke mot.
Klausuler som er uklare, eller som fremstår som overraskende for leieren, kan tolkes mot den som skrev dem, altså vanligvis utleier. Det er en alminnelig tolkningsregel.
Camilla og binding til 1. august
Camilla Aas leier en toroms i Kristiansand for 11 000 kroner i måneden. Kontrakten har ingen sluttdato, men sier at leietaker ikke kan si opp før 1. august, og at oppsigelsesfristen deretter er én måned. Hun flytter inn 1. februar.
I april får hun tilbud om jobb i Oslo fra 1. juni og vil flytte. Etter kontrakten kan hun først si opp 1. august, og leieforholdet varer da ut august. Skal hun følge kontrakten, betaler hun leie for juni, juli og august uten å bo der, til sammen 33 000 kroner.
Hun tar kontakt med utleier Rolf og spør om han går med på å avslutte tidligere. Rolf finner en ny leietaker fra 1. juni og er enig. De skriver en kort avtale om at leieforholdet opphører 31. mai. Camilla slipper leien for sommeren. Uten Rolfs samtykke hadde hun vært bundet av bindingstiden.
Slik leser du klausulen
Les ordlyden nøye. Tre spørsmål avgjør hva klausulen betyr for deg. Det første er om bindingen hindrer deg i å si opp, eller bare i å flytte. Det andre er hvor lenge den varer, og om den starter fra innflytting eller fra kontraktsdato. Det tredje er hva som skjer etter bindingstiden: gjelder lovens oppsigelsesfrist på tre måneder, eller en annen frist som er avtalt?
Er svaret uklart, kan du be utleier forklare skriftlig hva han mener. Svaret kan bli viktig om dere senere er uenige.
Hva du kan gjøre hvis du er bundet
Leser du en kontrakt med bindingstid, sjekk om den er riktig formulert. Er det uklart når bindingen starter og slutter, eller hvordan den virker sammen med oppsigelsesfristen, bør du få det avklart før du signerer.
Er du allerede bundet og trenger å flytte, har du flere muligheter:
- spør utleier om han går med på å avslutte tidligere, gjerne mot at du finner en ny leietaker
- tilby å fremleie, hvis kontrakten og loven tillater det
- avtal en kompensasjon for at utleier får tomgang
Ikke slutt å betale leie uten avtale. Det er mislighold og kan gi utleier grunn til å heve eller kreve beløpet. Skriv ned det dere blir enige om.
Kort oppsummert
- Bindingstid i en tidsubestemt leiekontrakt er lov etter § 9-4, fordi leieren kan si opp «er ikke annet avtalt».
- Bindingstid er i utgangspunktet bindende for deg som leietaker.
- Utleier trenger fortsatt saklig grunn etter § 9-5 for å si opp.
- Loven har ingen fast grense for hvor lang bindingstiden kan være, så uklare klausuler vurderes konkret.
- Skriv ned alle avtaler om tidlig avslutning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.