Lønner det seg å pusse opp før salget?
Det lønner seg sjelden å pusse opp før salg i stor skala, men små tiltak som maling, reparasjon av synlige feil og rydding gir ofte mer igjen enn de koster. En stor renovering må øke salgsprisen med mer enn den koster, og kjøperne betaler sjelden fullt ut for andres valg av kjøkken og fliser. Det du gjør, har også en juridisk side: du må opplyse kjøperen om forhold ved arbeidet som kjøperen har grunn til å regne med å få vite. Dårlig utført arbeid kan bli et krav mot deg etter salget.
Wenche skulle selge huset hun hadde bodd i i tjue år. Kjøkkenet var fra 1998, badet fra 2005, og veggene hadde ikke vært malt på ti år. En venninne sa at hun burde pusse opp alt, fordi «ingen vil kjøpe et hus med gammelt kjøkken». Megleren sa at hun burde male og la resten være. Wenche lurte på hvem som hadde rett.
Pusse opp før salg: regnestykket
Oppussing lønner seg når salgsprisen øker med mer enn det arbeidet koster, inkludert din egen tid og eventuell forsinkelse av salget. Det høres enkelt ut, men det er sjelden slik at en krone brukt gir mer enn en krone tilbake.
Et regneeksempel med tydelige forutsetninger: Si at et nytt kjøkken koster 180 000 kroner med montering. For at det skal lønne seg, må huset selges for minst 180 000 kroner mer enn det ellers ville gjort. Mange kjøpere vil uansett bytte kjøkkenet til sin egen smak, og de betaler ikke fullt ut for et kjøkken de ikke har valgt. Hvor mye mer kjøperne er villige til å betale, avhenger av området og hvem som kjøper der.
Tid koster også. Si at oppussingen forsinker salget med to måneder, og du har et lån på 3 000 000 kroner med 5 prosent rente. Da koster ventetiden rundt 25 000 kroner i renter alene.
Små tiltak som ofte gir mest
Det som oftest gir mer enn det koster, er det som får boligen til å se vedlikeholdt ut. Maling av vegger og tak i nøytrale farger. Reparasjon av små synlige skader: en dør som ikke lukker, en løs list, en sprukken flis. Rengjøring av vinduer, fuger og ventiler. Rydding, slik at rommene ser større ut.
Grunnen er at kjøperne vurderer hva de må gjøre etter innflytting. Mange små feil gir inntrykk av at boligen er dårlig vedlikeholdt, og kjøperne trekker mer fra enn reparasjonen koster. Synlige feil er også noe kjøperen må regne med ut fra boligens alder og tilstand (avhendingslova § 3-2, første ledd), så det er ikke juridisk nødvendig å rette dem, men det kan påvirke budene.
Boligstyling er en variant av det samme. Hva det koster og når det hjelper, står i boligstyling før salg.
Store tiltak og tilstandsrapporten
Store tiltak, som nytt bad eller nytt kjøkken, er vanskeligere. Spørsmålet er om tiltaket fjerner noe som ellers ville trukket prisen betydelig ned.
Tilstandsrapporten er nyttig her. Gir den badet TG3 (tilstandsgrad 3, store eller alvorlige avvik), vil mange kjøpere trekke fra hele kostnaden ved et nytt bad, og gjerne litt til for usikkerheten. Da kan det lønne seg å gjøre noe med det før salget, eller å innhente et pristilbud kjøperne kan se. Hvor mye TG2 og TG3 trekker, er et eget tema.
Gjør du større arbeid, bør du bestille tilstandsrapporten etterpå, slik at den viser den nye tilstanden.
Opplysningsplikten om arbeidet du gjør
Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som du kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Det gjelder bare hvis det kan antas at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.
Arbeid du har gjort før salget, er et slikt forhold. Kjøperen har grunn til å regne med å få vite hvem som gjorde arbeidet, om det ble gjort av fagfolk, og om det finnes dokumentasjon. Har du fliselagt badet selv uten membran etter fagregler, eller lagt nytt el-anlegg uten elektriker, må kjøperen få vite det. Ved forbrukerkjøp kan ikke dette avtales bort (avhendingslova § 1-2, andre ledd).
Opplysninger i salgsoppgaven og annonsen må også stemme. Svarer ikke boligen til det som er opplyst, har den en mangel (avhendingslova § 3-8). En annonse som sier «totalrenovert» om et bad der bare flisene er byttet, kan bli et problem. Megleren skal sørge for at kjøperen får de opplysningene kjøperen har grunn til å regne med (eiendomsmeglingsloven § 6-7, første ledd), men det er du som kjenner arbeidet. Fortell megleren nøyaktig hva som er gjort.
Søknadsplikt og offentlige krav
Noen tiltak krever søknad til kommunen, for eksempel bruksendring, oppdeling av boenheter og vesentlige endringer av bygningen (plan- og bygningsloven § 20-1). Gjør du om en bod til soverom eller lager en utleiedel uten godkjenning, kan det skape problemer i salget. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2, tredje ledd).
Mindre arbeid som maling, nye overflater og nytt kjøkken uten endring av rørføring eller bærende konstruksjoner, krever normalt ikke søknad. Er du usikker, spør kommunen før du starter.
Wenche malte hele huset, byttet benkeplaten på kjøkkenet og fikk en rørlegger til å skifte en lekk sluk på badet, med dokumentasjon. Resten lot hun være. Megleren beskrev badet og kjøkkenet som de var, og huset ble solgt etter tre uker.
Kort oppsummert
- Oppussing lønner seg bare når salgsprisen øker med mer enn kostnaden og ventetiden.
- Maling, små reparasjoner og rydding gir oftest mest igjen.
- Store tiltak kan lønne seg når de fjerner et tydelig minus, for eksempel et bad med TG3.
- Du må opplyse kjøperen om forhold ved arbeidet, som hvem som gjorde det og om det er dokumentert (avhendingslova § 3-7).
- Bruksendring og andre søknadspliktige tiltak krever godkjenning fra kommunen.