TG2 og TG3 i tilstandsrapporten: hvor mye trekker de prisen?

Hva TG2 og TG3 betyr

Tilstandsrapporten bruker tilstandsgrader (TG) for å beskrive hver bygningsdel. TG0 betyr ingen avvik, TG1 betyr mindre eller moderate avvik. TG2 betyr vesentlige avvik, typisk slitasje, alder eller en feil som bør følges opp. TG3 betyr store eller alvorlige avvik, for eksempel skader, fukt eller noe som snart må utbedres. TGIU betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt.

TG2 er svært vanlig. De fleste brukte boliger har flere. En bolig fra 1980-tallet med originale vinduer vil ofte få TG2 på vinduene bare på grunn av alderen. TG3 er mer alvorlig og fanger kjøpernes oppmerksomhet.

Hva TG3 gjør med prisen: slik regner kjøperne

En kjøper som ser en TG3, stiller seg et enkelt spørsmål: Hva koster det å fikse? Svaret trekkes fra det hun ellers ville budt.

Ta Solveig sitt hus. Si at boligen ellers ville gått for 4 400 000 kroner, og at en ny drenering koster rundt 250 000 kroner. Da vil mange kjøpere trekke fra minst 250 000 kroner, slik at budet lander rundt 4 150 000.

Ofte trekker de mer. TG3 gir usikkerhet. Kjøperen vet ikke om det er fuktskade i kjelleren bak dreneringen, hvor lang tid arbeidet tar, eller om håndverkeren holder prisen. Mange legger på et påslag for bryderiet og risikoen. Noen kjøpere dropper boligen helt, og da blir det færre budgivere. Færre budgivere gir ofte lavere sluttpris.

Hvor mye kjøperne trekker, avhenger også av markedet. Er det mange kjøpere og få boliger, tåler en bolig en TG3 bedre. I et rolig marked kan den samme TG3 gjøre at boligen blir liggende.

Avvikene påvirker også meglerens verdivurdering. To meglere kan vurdere den samme TG3 ulikt, og det er en av grunnene til at anslagene kan sprike, se hvorfor verdivurderinger spriker. Spør megleren hvor mye hun har trukket fra for hvert avvik, så ser du om tallet henger sammen med det utbedringen faktisk koster.

TG2: hvorfor de ofte betyr mindre

TG2 på slitasjepunkter trekker sjelden mye. Kjøperne forventer at en brukt bolig har slitasje. Det de ser etter, er TG2 som kan utvikle seg til noe dyrt. En TG2 på taket fordi taktekkingen nærmer seg slutten av levetiden, kan veie tyngre enn tre TG2 på kjøkkeninnredning og overflater.

Mange TG2 samlet kan likevel gi et inntrykk av en bolig med etterslep på vedlikehold. Da kan kjøperne legge inn en buffer, selv om ingen enkelt TG2 er dyr å utbedre.

Bør du utbedre før salget?

Det kommer an på hva utbedringen koster sammenlignet med det kjøperne vil trekke fra. Er det en avgrenset jobb med kjent pris, kan det lønne seg å få den gjort og ta inn en ny vurdering i rapporten. Da fjerner du usikkerheten som ellers ville trukket prisen mer enn selve kostnaden.

Er jobben stor, dyr eller tar lang tid, kan det være bedre å selge med avviket og la prisen ta hensyn til det. Du risikerer ellers å bruke mer på utbedringen enn du får igjen, og å forsinke salget. Mer om dette står i om det lønner seg å pusse opp før salget.

Spør megleren om råd. Megleren har plikt til å gi selgeren råd som har betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Be om et konkret anslag på hvordan avviket vil slå ut i markedet der du bor, og om pris på utbedring fra en håndverker.

Tilstandsrapporten beskytter deg som selger

Det kan føles ille at rapporten viser feil ved boligen din. Men et avvik som står tydelig i rapporten, er et avvik kjøperen har fått vite om. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter hun har fått anledning til å sette seg inn i (avhendingslova § 3-10).

Det betyr at avviket blir priset inn i budene nå, i stedet for at det kommer et krav fra kjøperen etter overtakelsen. Har du kjennskap til feil som ikke står i rapporten, må du likevel opplyse om dem. En bolig har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til (avhendingslova § 3-7). Dette gjelder uansett hva rapporten sier.

Solveig ba om et pristilbud på dreneringen og la det ved salgsoppgaven. Kjøperne visste da hva jobben kostet, og budene lå omtrent så mye under hennes første anslag som tilbudet tilsa.

Kort oppsummert

• TG2 betyr vesentlige avvik og er vanlig. TG3 betyr store eller alvorlige avvik og trekker prisen mer.
• Kjøperne trekker minst det de tror utbedringen koster, og ved TG3 ofte mer på grunn av usikkerhet.
• Utbedring før salget kan lønne seg når jobben er avgrenset og har kjent pris.
• Et avvik som står tydelig i tilstandsrapporten, kan kjøperen ikke klage på som mangel senere.