Lokkebud og skjulte budgivere: hva kan du gjøre?

Hva er et lokkebud, og hva er en skjult budgiver?

Et lokkebud er et bud fra noen som ikke har tenkt å kjøpe. Poenget er å få andre til å by høyere. Det kan være en venn av selgeren, en bekjent av megleren eller en «interessent» som aldri finnes i virkeligheten. Ordet brukes ofte om alt som føles uærlig i en budrunde, men det er lurt å skille mellom flere ting.

Et skjult bud er noe annet. Da er budet ekte, men budgiveren eller forbeholdene i budet skal holdes hemmelige for de andre som byr. Siden 1. juli 2025 skal megleren ikke formidle bud der budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter (eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd). Et fiktivt bud er altså ikke det samme som et skjult bud. Det første handler om at budet ikke er ment alvorlig, det andre om at andre ikke får vite hva som er lagt inn.

Du kan ikke kreve noe bare fordi prisen ble høyere enn du hadde tenkt. Har du et konkret holdepunkt for at budene var uekte, er det derimot verdt å gå videre.

Hva megleren skal gjøre i en budrunde

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og oppfordre selgeren til ikke å avtale direkte med budgivere. Megleren skal også bare formidle skriftlige bud, aksepter og avslag, og innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles.

I tillegg skal du som budgiver og interessent få skriftlig beskjed om mottatte bud, med størrelse, forbehold og akseptfrist, og en skriftlig bekreftelse på at budet ditt er mottatt. Megleren skal også kontrollere finansieringen til budgiveren før handelen sluttes. Er det ikke gjort, skal selgeren få skriftlig beskjed om hvorfor og hva det kan få å si.

Dette er nyttige holdepunkter. Et bud som ikke er skriftlig, uten legitimasjon eller uten at noen kan si hvem som la det inn, er et varselsignal. Alt megleren gjør, skal skje i tråd med god meglerskikk, som betyr at megleren skal ivareta begge parters interesser og gi begge råd og opplysninger som betyr noe for handelen.

Slik finner du ut om budet var ekte

Første skritt er å be om budjournalen. Hvert bud skal føres inn med tidspunkt, budgiver, beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt for aksept eller avslag. Kjøper og selger skal få kopi uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand. Har du vært budgiver uten å få boligen, kan du kreve en anonymisert kopi.

Se etter noen enkle ting i journalen:

• Kom budene fra budgivere som ellers ikke var synlige på visning eller i kommunikasjonen med megleren?
• Ble et bud trukket rett før det ble aksepterbart, eller la noen inn bud gang på gang uten å ha finansiering på plass?
• Stemmer klokkeslettene med det du selv har i meldinger og e-poster?
• Mangler legitimasjon eller signatur på bud som ble formidlet?

Journalen viser bare hva som ble ført inn. Den beviser ikke i seg selv at et bud var fiktivt. Du må selv kunne gjøre det sannsynlig at noe var galt, og det er lettere når du har meldinger, skjermbilder og en tidslinje.

Slik gikk det for Lars

Lars deltok i en budrunde om en tomannsbolig og la inn et bud på 4 350 000 kroner. Hver gang han lå an til å vinne, kom det et nytt bud fra en budgiver han aldri hadde hørt navnet på, og budgiveren ble aldri nevnt i visningene. Til slutt kjøpte en annen boligen for 4 620 000 kroner.

Lars mistenkte lokkebud og ba megleren om anonymisert kopi av budjournalen. Den viste fem bud fra den ukjente budgiveren, alle med legitimasjon og signatur, og med en finansieringskontroll som megleren hadde gjort skriftlig. Budgiveren hadde vært interessert, men trakk seg da prisen gikk over det banken ville låne ut.

Lars hadde ikke holdepunkter for at budene var uekte, bare en følelse. Han lot saken ligge, men noterte seg at han neste gang ville spørre megleren om hvem som sto bak konkurrerende bud allerede under budrunden.

Hva du kan gjøre etter at handelen er gjort

Er du selger og ser at en budgiver kan ha vært satt opp av megleren, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Det koster ingenting å klage, uansett utfall. Du må først ha forsøkt å komme til enighet med meglerforetaket direkte, ellers kan klagen avvises. Nemnda gir råd, og foretaket må begrunne skriftlig innen tre uker hvis det ikke følger dem. Les mer om fremgangsmåten i klage på megleren til Reklamasjonsnemnda.

Ved pliktbrudd fra megleren som ikke er ubetydelig, kan oppdragsgiveren kreve at honoraret settes ned eller faller bort. Hvor langt erstatningsansvaret rekker, avhenger av om megleren har brutt god meglerskikk.

Er du kjøper og mener du ble lurt til å by mer, kan det i tillegg være aktuelt å sjekke om avtalen kan settes til side fordi den ble fremkalt ved svik. Da må du kunne gjøre det sannsynlig at noen bevisst ga uriktige opplysninger som påvirket budet ditt. Ved bedrageri er straffeloven aktuell, men om et lokkebud er straffbart, er en konkret vurdering.

Hva som skjer med selve handelen etter at et bud er akseptert, henger sammen med reglene i når boligsalget ryker før overtakelse. Om du vurderer å trekke deg fra et bud, kan budgiveren trekke budet etter at selgeren har akseptert hjelpe deg videre, og har budrunden vært preget av forbehold, kan finansieringsforbeholdet være relevant.

Kort oppsummert

• Et lokkebud er et bud uten reelt kjøpsønske, og om det var et slikt bud, må vurderes konkret.
• Skjulte budgivere og forbehold som skal holdes hemmelige, kan megleren ikke formidle siden 1. juli 2025.
• Be om kopi av budjournalen etter handelen, og se etter bud uten legitimasjon, signatur eller finansieringskontroll.
• Kom du til kort i budrunden, kan du klage megleren inn for Reklamasjonsnemnda uten kostnad, etter at du har prøvd å løse saken med meglerforetaket.
• Uten holdepunkter utover en følelse er det lite å hente på et lokkebud-krav.