Loftet ble innredet uten godkjenning – oppdaget etter kjøp

Hvorfor et innredet loft trenger godkjenning

Et loft som bare brukes til oppbevaring, er en tilleggsdel. Blir det tatt i bruk som stue, soverom eller kontor, er det en hoveddel. Plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften krever at bruksendringen fra tilleggsdel til hoveddel er søkt om, og tiltak som krever søknad kan ikke utføres før tillatelse er gitt. Innenfor en bruksenhet kan tiltakshaveren søke om og gjennomføre slikt selv. Men det er likevel søknadspliktig.

Kravene til rom for varig opphold er strengere enn til et bodloft. Det gjelder brannsikring, rømningsveier, takhøyde, ventilasjon, isolasjon og dagslys. Er loftet innredet uten at dette er ivaretatt, kan rommet være uegnet til bruk som oppholdsrom, selv om det ser pent ut. Kommunen skal forfølge brudd på plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Det er derfor ikke sikkert at kommunen griper inn, og du kan heller ikke regne med at den ikke gjør det.

Når ulovlig innredning er en mangel

Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med unntak der du ikke bygde på selgerens kunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det (avhendingslova § 3-2). Heftelser og rådighetsbegrensninger etter offentlig rett behandles etter mangelsreglene (avhendingslova § 4-18). Det betyr at manglende godkjenning kan gi deg krav, selv om det ikke er råte eller lekkasje.

Selgerens opplysningsplikt kommer i tillegg. Har han visst at loftet ble innredet uten søknad, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, er det en mangel hvis opplysningen kan ha påvirket avtalen (avhendingslova § 3-7). Har salgsoppgaven regnet loftet med i boligarealet eller omtalt det som soverom, kan det være uriktige opplysninger.

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Innhent kommunens byggesaksarkiv og se hva som er godkjent, og få en byggesakkyndig til å vurdere hva som mangler.

Hva tilstandsrapporten og salgsdokumentene sier

Forskriften om tilstandsrapporter krever at den bygningssakkyndige spør eieren om loftet er innredet i ettertid. Oppdager han åpenbare ulovligheter, som ulovlig bruksendring, skal det opplyses om, men uten tilstandsgrad. Se derfor etter i rapporten om noe er omtalt.

Du regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av rapporten og andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Står det at loftet er innredet uten byggesak, blir det brukt mot deg. Har du sjekket kommunens arkiv før kjøpet, eller burde ha gjort det etter en oppfordring fra selgeren, kan det også påvirke saken. Det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.

Er rapporten tom for merknader om loftet, og salgsoppgaven regnet det som en del av boligen, står du sterkere.

Slik gikk det for Sveinung

Sveinung kjøpte en enebolig der salgsoppgaven listet et soverom på loftet og regnet det med i boligarealet. Da han søkte om ombygging året etter, svarte kommunen at loftet aldri var godkjent som oppholdsrom, og at en bruksendring måtte søkes om og oppfylle kravene til rømning og takhøyde.

Sveinung leste rapporten og fant ingen omtale av innredningen. Han hentet inn byggesaken og la ved svaret fra kommunen da han meldte fra til selgeren. Selgeren svarte at forrige eier hadde bygd det. Sveinung svarte at selgeren likevel hadde lagt rommet ut som soverom, og at han selv ikke kunne vite at det manglet tillatelse. Selgeren gikk til slutt med på at han skulle dekke kostnadene ved å søke om godkjenning og bringe rommet i orden. Kommunen godkjente søknaden etter noen justeringer.

Hva du gjør nå, og hva du kan kreve

Ikke bruk loftet til opphold eller utleie før forholdet er avklart. Hent byggesaksdokumentene, og få en vurdering av hva som må gjøres for å få rommet godkjent. Meld fra til selgeren skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19).

Kravet er prisavslag, som normalt settes til kostnaden ved å rette mangelen, eller erstatning (avhendingslova § 4-12). Selgeren kan tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kan rommet ikke godkjennes uten store inngrep, kan verdien av rommet bli tapet ditt.

Hvordan kravene og fristene fungerer ellers, står i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp. Om rom innredet uten godkjenning generelt, se artikkelen om hva du gjør hvis rom er innredet uten godkjenning for varig opphold. Er isolasjonen på loftet mangelfull, se artikkelen om isolasjon på loftet, og finner du fuktspor, artikkelen om spor etter tidligere lekkasje på loftet.

Kort oppsummert

• Et loft innredet uten godkjenning kan være en mangel fordi rommet ikke oppfyller offentligrettslige krav.
• Selgerens kunnskap og det salgsoppgaven sa om rommet avgjør hvor sterkt kravet er.
• Står den ulovlige innredningen i rapporten eller salgsdokumentene, kan du regnes for å ha kjent til den.
• Sjekk kommunens byggesak, bruk ikke rommet til opphold, og meld skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid.