Kort sagt: Et tillegg er noe nytt eller endret du har bedt om underveis – og som du må betale ekstra for. En mangel er at huset ikke ble slik det skulle etter avtalen – og som entreprenøren må fikse uten å ta betalt. Den ene koster deg penger, den andre koster entreprenøren penger. Derfor er grensen så viktig.
To helt ulike situasjoner
Tenk deg at Kari og Jonas bygger enebolig på Jæren. Et stykke ut i byggingen ser de at vinduet i stua kunne vært større. De ber entreprenøren om et ekstra stort panoramavindu. Det stod ikke i kontrakten, og det gir mer arbeid og dyrere materialer. Dette er et tillegg (et «endrings- og tilleggsarbeid»). Kari og Jonas må betale for det.
Noen uker senere oppdager de at badegulvet heller feil vei, slik at vannet renner mot døra i stedet for mot sluket. Dette stod aldri på ønskelista – tvert imot, et bad skal selvsagt ha fall mot sluk. Her har entreprenøren levert noe som ikke holder den kvaliteten avtalen og vanlig håndverksstandard krever. Det er en mangel, og entreprenøren må rette det gratis.
Forskjellen i kroner og øre: panoramavinduet sender Kari og Jonas en ekstra regning. Badet derimot skal de ikke betale en krone for å få rettet.
Slik kjenner du dem igjen
En mangel foreligger når resultatet er dårligere enn det du hadde krav på etter avtalen, tegningene, beskrivelsen og vanlige faglige krav (dette følger av reglene om mangler i bustadoppføringslova, blant annet § 25). Typiske mangler:
- Arbeid som ikke er fagmessig utført (skjeve vegger, sprekker, dårlig tetting).
- Noe som er glemt eller utelatt fra det avtalte.
- Feil materialer i forhold til det som er beskrevet.
- Brudd på offentlige byggekrav.
Et tillegg er derimot en endring av selve avtalen – du får noe annet eller noe mer enn opprinnelig bestilt:
- Du oppgraderer fra laminat til parkett.
- Du legger til en ekstra stikkontakt eller en carport.
- Du flytter en vegg eller endrer planløsningen.
Hvorfor blandes de sammen?
Fordi entreprenøren noen ganger forsøker å kalle en mangel for et «tillegg» – og dermed sende deg regningen for noe han egentlig skulle ordnet gratis. Et klassisk eksempel: Et avløpsrør er lagt feil og må flyttes. Entreprenøren sier at «det blir et tillegg på 18 000 kroner». Men hvis røret var lagt feil i utgangspunktet, er flyttingen retting av en mangel – ikke et tillegg. Da skal du ikke betale.
Den enkle testen: Hadde du krav på dette uansett etter avtalen? Hvis ja, og det mangler, er det en mangel. Skal du derimot ha noe ekstra eller annerledes enn avtalt, er det et tillegg.
Et praktisk grensetilfelle
Petter har bestilt «fliser på badegulvet» uten at type er spesifisert. Han forventer pene, moderne fliser. Entreprenøren legger de billigste flisene som finnes. Er det mangel eller tillegg å få noe bedre?
Her sier loven at når noe ikke er nærmere avtalt, har du krav på det som er vanlig god kvalitet for slike boliger. Får du noe under det, kan det være en mangel. Vil Petter derimot ha eksklusive marmorfliser, som er klart over vanlig standard, blir oppgraderingen et tillegg han må betale for.
Hvorfor dette betyr penger for deg
Konsekvensene er store:
- Er det en mangel? Da kan du kreve retting gratis, prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving. Du kan også holde tilbake penger til feilen er ordnet.
- Er det et tillegg? Da skylder du penger – men bare hvis tillegget faktisk er avtalt, og bare et rimelig beløp.
Et lite varsko: Entreprenøren kan ikke uten videre kreve betaling for et tillegg han har funnet på selv. For at du skal måtte betale, må tillegget normalt være avtalt mellom dere. Be derfor alltid om skriftlig pris før ekstraarbeidet settes i gang.
Steg for steg når noe dukker opp
- Spør deg selv: Ba jeg om dette, eller skulle det vært der uansett?
- Finn det i papirene: Sjekk kontrakt, tegninger og beskrivelse.
- Krev skriftlig begrunnelse hvis entreprenøren kaller noe et tillegg.
- Ikke betal under press – uenighet om tillegg er noe du har rett til å bestride.
- Dokumenter med bilder og ta vare på all e-postkorrespondanse.
Når noe er både endring og feil på én gang
Noen ganger er virkeligheten sammensatt. Tenk deg at Hanne ber om en oppgradering til varmekabler på badet – et klart tillegg hun skal betale for. Men kablene blir lagt feil, slik at deler av gulvet aldri blir varmt. Da må du dele saken i to: Selve oppgraderingen er et tillegg Hanne betaler for, men den feilaktige utførelsen av oppgraderingen er en mangel som entreprenøren må rette gratis. Du betaler altså for å få varmekabler, men ikke for å få dem til å virke som de skal – det er en selvfølge.
Denne todelingen er nyttig å ha i bakhodet. Bare fordi noe startet som et tillegg du bestilte, betyr det ikke at entreprenøren slipper ansvaret for at det blir riktig utført. Kvalitetskravet henger med uansett.
Hva med ting entreprenøren «måtte» gjøre underveis?
Et vanlig stridstema er uforutsette forhold. Entreprenøren støter for eksempel på fjell i grunnen og krever betaling for ekstra sprengning som et tillegg. Her er det viktig å sjekke hva avtalen sa om grunnforholdene. Var det avtalt en fastpris som omfattet grunnarbeidet, kan ikke entreprenøren uten videre velte ekstrakostnaden over på deg. Var det derimot tatt et tydelig forbehold om grunnforholdene i kontrakten, kan situasjonen være en annen. Les alltid kontrakten nøye på dette punktet – det er her mange tvister oppstår.
Kort oppsummert
Et tillegg er noe ekstra eller endret du har bestilt, og som du betaler for. En mangel er at huset ikke ble som avtalt, og som entreprenøren retter gratis. Spør alltid: «Hadde jeg krav på dette uansett?» Er svaret ja, er det en mangel – ikke et tillegg. Husk også at et bestilt tillegg som utføres feil, fortsatt er en mangel entreprenøren må rette. Og krev alltid skriftlig pris før ekstraarbeid settes i gang, slik at du ikke får ubehagelige overraskelser på sluttregningen.