Leietaker: hvem skal jeg kontakte når det lekker fra taket?

Leietaker med lekkasje fra taket: kontakt utleieren

Leieavtalen er med utleieren, og det er hos utleieren kravet ditt ligger. Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet, hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe (husleieloven § 2-10). Det gjelder også mangler som oppstår i leietiden, så lenge de ikke skyldes forhold på din side (§ 5-7).

Du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir melding til utleieren om at du påberoper deg den, innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (§ 2-8). Skriv derfor en e-post eller en melding som du kan dokumentere, og ikke bare ring.

Ta med dato for når du oppdaget lekkasjen, hvor den er, og bilder. Skriv at du krever at feilen blir rettet.

Hvorfor utleieren må kontakte laget eller sameiet

Taket er normalt en del av bygningen, og dermed ikke noe du eller utleieren kan reparere på egen hånd. I et borettslag skal laget holde bygningen i forsvarlig stand (borettslagsloven § 5-17). I et sameie har sameiet vedlikeholdsplikten for fellesarealene og bygningen (eierseksjonsloven § 33). Vedtektene kan ha andre regler.

Utleieren må derfor varsle styret og følge opp. Du har ikke krav mot laget eller sameiet, og kan ikke selv bestille taktekker på lagets regning. Utleieren må heller ikke bruke dette som grunn til å la deg vente: overfor deg er det utleieren som har ansvaret for at feilen rettes.

Hva du kan kreve i mellomtiden

Mens boligen har mangelen, kan du kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens verdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand (§ 2-11). Du kan også kreve erstatning for tap, men utleieren slipper unna hvis han kan godtgjøre at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne regne med. Hindringen fritar ikke utleieren hvis feilen eller tapet skyldes forsømmelse fra hans side. Er skaden på dine egne ting, kan innboforsikringen din være en rask vei til dekning.

Gjelder mangelen vesentlig mislighold, for eksempel at deler av boligen ikke kan brukes over lang tid, kan du i siste instans heve avtalen (§ 2-12).

Skade på tingene dine

Skader lekkasjen møbler, klær eller elektronikk, er det innboforsikringen din som er første stopp. Melder du skaden dit, slipper du å vente på at utleieren og laget blir enige. Du kan i tillegg kreve erstatning fra utleieren, men tapet må være noe utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av mangelen (§ 2-14), og han slipper unna hvis mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Skyldes den forsømmelse fra hans side, kan du kreve erstatning uansett. Beholder du kvitteringer og bilder av det som ble skadet, blir kravet lettere å dokumentere.

Skulle utleieren ikke svare, kan du holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine (§ 2-15). Tvister om leie av bolig går til Husleietvistutvalget.

Hva du selv bør gjøre med en gang

Flytt møbler, elektronikk og dyre ting bort fra vannet. Sett en bøtte under dryppet, og ta bilder før og etter. Du har plikt til å begrense skaden gjennom rimelige tiltak, og skade du kunne unngått, kan bli stående for din regning.

Er det mye vann eller fare for strøm, ring vaktmester eller styret med en gang, og meld fra til utleieren etterpå. Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til boligen når det trengs for å utbedre mangler. Du skal da ha varsel i rimelig tid (§ 5-6). Har arbeidet vært til ulempe, kan du kreve avslag i leien hvis ulempen ikke er ubetydelig.

Kort oppsummert

• Som leietaker med lekkasje fra taket melder du skriftlig til utleieren så snart du oppdager den.
• Utleieren har ansvaret overfor deg og må ta saken videre med borettslaget eller sameiet.
• Du mister retten til å kreve noe hvis du ikke gir melding innen rimelig tid.
• Du kan kreve retting og avslag i leien mens mangelen varer.
• Begrens skaden selv, og varsle styret eller vaktmesteren direkte ved fare for mer skade.