Kan jeg leie ut borettslagsleiligheten mens jeg prøver å selge den?

Utleie under salg følger de vanlige utleiereglene

Borettslagsloven har ingen egen regel om å leie ut mens boligen er til salgs. Du må bruke de vanlige reglene om bruksoverlating. Det gjelder uansett hvorfor du har flyttet ut. Er du ferdig med å bo i leiligheten og vil leie den ut til den er solgt, er det § 5-5 som passer.

Etter denne paragrafen kan du med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen for opptil tre år, forutsatt at du selv, eller en person som nevnt i § 5-6 første ledd nummer 3, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Salgsplanen er ikke i seg selv et vilkår, og den hindrer heller ikke godkjenningen.

Hva du kan gjøre uten godkjenning

Paragraf 5-4 lar en andelseier som selv bor i boligen overlate bruken av deler av den til andre. I tillegg kan du overlate hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året. Disse reglene gir ikke rom for langvarig utleie av en bolig du har flyttet ut av.

Har du flyttet ut og skal leie ut i flere måneder, må du søke styret. Utleie uten godkjenning er et brudd på loven.

Styret og saklig grunn

Styret kan bare nekte godkjenning hvis leietakerens forhold gir saklig grunn. Det kan også nekte hvis leietakeren ikke kunne blitt andelseier. Selve salgsplanen er ikke en grunn til å nekte. Styrets svarfrist er en måned fra søknaden kom fram, og svarer styret ikke skriftlig innen fristen, regnes leietakeren som godkjent, jf. § 5-7.

Hva skjer med leietakeren når leiligheten selges?

Dette er det viktigste poenget når du leier ut under salg. Paragraf 5-10 første ledd sier at alle bruksretter til boligen faller bort når andelen skifter eier. Leietakeren kan derfor ikke bli boende hos kjøperen på grunn av leiekontrakten din.

Faller bruksretten bort på grunn av eierskiftet, kan leietakeren etter tredje ledd kreve erstatning fra andelseieren. Det gjelder ikke hvis du kan vise at bortfallet skyldtes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne regnet med, eller at du ikke kunne unngått eller overvunnet følgene av den.

Har du en tidsbestemt leieavtale, kan det derfor bli dyrt å selge midt i perioden. Husleieloven stiller dessuten krav til tidsbestemte avtaler for bolig, blant annet at de ikke kan være kortere enn tre år med mindre unntakene i § 9-3 gjelder.

Hvordan innrette leieavtalen

Vet du at du vil selge, bør leieavtalen gjenspeile det. Skriv i avtalen at leiligheten er til salgs, og at leieforholdet vil opphøre ved salg. Om dette er tillatt etter husleieloven, avhenger av avtaletypen. Utleie av bolig er sterkt regulert til leierens fordel, så avtalen må holde seg innenfor husleielovens regler om tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.

Du bør også avtale hvordan visninger skal gjennomføres. Leieren har rett til å bo i fred, så visningene må avtales rimelig.

Når salget drar ut

Salg av bolig kan ta tid, og tre år er en lang periode. Godkjenningen etter § 5-5 gjelder for opptil tre år. Skal utleien vare lenger, må du søke på nytt, og vilkårene i loven må da være oppfylt.

Tenk gjennom hva som skjer hvis du får bud midt i leietiden. Avtal i leiekontrakten hvor lenge leietakeren skal bo der, og når han eventuelt må flytte. Visninger bør avtales med rimelig varsel.

Kjøperen overtar andelen uten leietakeren, jf. § 5-10 første ledd. Avtal derfor en overtakelsesdato med kjøperen som gir leietakeren tid til å flytte ut. Ellers risikerer du å stå uten bolig å levere til kjøperen, og med et erstatningskrav fra leietakeren.

Kort oppsummert

• Du kan leie ut mens du selger, men har du flyttet ut, krever det styrets godkjenning etter § 5-5.
• Godkjenningen kan gis for opptil tre år, når du har bodd der minst ett av de to siste årene.
• Styret kan bare nekte med saklig grunn knyttet til leietakeren.
• Leietakerens bruksrett faller bort når andelen skifter eier, og det kan gi erstatningskrav mot deg.
• Planlegg avtalen slik at salg og utleie ikke kolliderer.