Kan jeg leie tilbake boligen min etter salget mens jeg finner ny?

Leie tilbake er en vanlig leieavtale

Når selgeren blir i boligen etter overtakelsen og betaler for det, er det en avtale om bruksrett til husrom mot vederlag, og da gjelder husleieloven. Det spiller ingen rolle at leietakeren akkurat har solgt huset. Fra overtakelsen er kjøperen eier og utleier, og selgeren er leietaker med de rettighetene en leietaker har.

Det blir to avtaler. Kjøpekontrakten er regulert av avhendingslova. Leieavtalen regulerer bruken etterpå. Skriv den som en egen avtale, med dato for når den starter, leiens størrelse og hva som gjelder om den avsluttes.

Å leie tilbake kan være praktisk når det nye stedet ikke er klart, men det er et eget forhold og bør ikke blandes med kjøpet. Betaling av kjøpesummen og overtakelse av eiendomsretten skjer som vanlig.

Tre års-regelen for tidsbestemt leie

Husleieloven har en regel som mange overser. Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år (§ 9-3). Unntakene er at boligen skal brukes av utleieren selv eller noen i hans husstand, eller at utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Unntakene gjelder bare hvis leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig fikk vite grunnen, og boligen ved utløpet faktisk brukes slik. Er avtalen inngått i strid med bestemmelsen, regnes den som tidsubestemt.

For leie tilbake betyr det at kjøperen bør skrive inn grunnen: for eksempel «kjøperen flytter selv inn 1. september». Uten det kan en avtale om tre måneders leie bli en tidsubestemt avtale. Da kan ikke kjøperen la den utløpe. Han må si opp, og det kan han etter § 9-5 bare hvis det er saklig grunn, for eksempel at han skal bo der selv. Oppsigelsesfristen er tre måneder (§ 9-6).

For en tidsbestemt avtale må utleieren også skriftlig opplyse at den ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2).

Leie, depositum og ansvar

Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1). Partene bestemmer selv hvor stor den skal være. Er den høy i forhold til markedet, kan det være en grunn til å se på kjøpesummen samtidig, men det er et spørsmål om avtalen, ikke om loven.

Partene kan avtale depositum opp til seks måneders leie, og det skal settes på en egen konto i leierens navn (§ 3-5). Om det skal være depositum i en kort leieperiode, er opp til partene.

Som eier og utleier bør kjøperen forsikre bygningen. Selgerens innbo dekkes normalt ikke av kjøperens bygningsforsikring, så selgeren bør ha egen innboforsikring for leieperioden.

Forskjellen fra utsatt overtakelse

Selgeren kan også få bruke boligen i en periode ved å avtale utsatt overtakelse. Det er noe annet enn å leie. Ved utsatt overtakelse har kjøperen ikke overtatt, selgeren har faren for boligen og bærer kostnadene frem til overtakelsen (avhendingslova § 2-4 og § 2-5). Reglene er avtalen og avhendingslova.

Ved leie tilbake har kjøperen overtatt, og selgeren er leietaker med vern etter husleieloven, blant annet mot oppsigelse uten saklig grunn hvis avtalen blir tidsubestemt. For kjøperen kan det være mer forpliktende. Se også artikkelen om utsatt overtakelse.

Med utsatt overtakelse er det kontrakten og avhendingslova som styrer. Med leie er det husleieloven, og kjøperen har overtatt eiendommen.

Kort oppsummert

• Selger og kjøper kan avtale at selgeren leier tilbake boligen etter salget, og da gjelder husleieloven.
• Tidsbestemt leie for bolig kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år.
• Unntak gjelder hvis kjøperen selv skal bo der eller har en annen saklig grunn, og grunnen er skrevet ned før avtalen inngås.
• Er avtalen i strid med reglene, regnes den som tidsubestemt, og utleieren kan bare si opp med saklig grunn.
• Utsatt overtakelse er noe annet enn å leie tilbake, og gir en annen fordeling av ansvaret.