Hvor lang varsel må jeg få før utleier pusser opp leiligheten?
Det avhenger av hva slags oppussing det er. For forandringer av husrommet, etter husleieloven § 5-4, skal du ha melding med samme frist som oppsigelsesfristen, altså tre måneder. For vanlig vedlikehold og reparasjoner holder det med melding i rimelig tid. Haster det for å hindre skade og det ikke er mulig å varsle deg, kan arbeidet starte uten varsel. Trenger arbeidet å skje mens du bor der, har du krav på avslag i leien hvis det gir deg en ikke ubetydelig ulempe.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To typer oppussing og to varselfrister
Når utleier sier han skal pusse opp, kan det bety to ulike ting i husleieloven, og varselfristen er ikke den samme.
Den første er vanlig vedlikehold. Utleier plikter å holde boligen i den stand du har krav på (§ 5-3), og du må gi adgang til slikt arbeid. Maling av vegger, bytte av en defekt vannkran eller reparasjon av et vindu er eksempler. Her skal du ha melding i rimelig tid (§ 5-6 tredje ledd).
Den andre er forandringer av husrommet etter § 5-4, for eksempel nytt kjøkken, ny planløsning eller nytt bad. Her skal du ha melding med den fristen som gjelder for oppsigelse etter § 9-6 første ledd. Den fristen er tre måneder.
Hva du må finne deg i
Selv med tre måneders varsel har du ikke plikt til å akseptere alle forandringer. Etter § 5-4 må du finne deg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for deg, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for deg. Andre forandringer kan bare utføres med ditt samtykke.
Et kjøkkenbytte som gjør at du ikke kan lage mat i tre uker, er trolig en nevneverdig ulempe. Da kan du si nei. Utleier kan ikke tvinge igjennom arbeid som er inngripende ved å gi varsel alene.
Skal bygget rives eller bygges om slik at boligen må fravikes, er det en egen oppsigelsesgrunn (§ 9-5 bokstav b). Da gjelder reglene om oppsigelse, ikke varsel om oppussing. Les om oppsigelsesfristen fra utleier.
Når utleier kan starte uten varsel
Varselkravene gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen, og det ikke er mulig å varsle deg. Et rør som lekker eller et tak som siver inn, kan ikke vente tre måneder. Er du tilgjengelig, må utleier derimot forsøke å nå deg først.
Avslag i leien når arbeidet er til ulempe
Medfører arbeidene ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd, forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig (§ 5-6 annet ledd). Avslaget regnes ut slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom verdien av boligen med og uten ulempen. Det gjelder ikke hvis forholdet beror på deg.
Du må si fra til utleier at du krever avslag, og gjøre det innen rimelig tid (§ 2-8). Les mer om hva som er en mangel ved leieforholdet.
Hva du kan gjøre hvis varselet er for kort
Får du melding som er for kort, kan du svare skriftlig at du ikke kan akseptere oppstart på det tidspunktet, og at varselfristen for forandringer er tre måneder. Foreslå et nytt tidspunkt. For vanlig vedlikehold, der «rimelig tid» gjelder, kan du i stedet be om et annet tidspunkt når det passer dårlig.
Avviser du arbeid utleier har rett til å utføre, kan du bryte plikten din etter § 5-6 og risikere å måtte betale erstatning (§ 5-8). Skill derfor klart mellom det du må tåle og det du kan nekte.
Hva som regnes som vedlikehold, og hva som er forandring
Grensen mellom vedlikehold og forandring er ikke alltid klar. Vedlikehold betyr å holde boligen i den stand den hadde, eller den stand du har krav på. Forandring er noe nytt: flytte vegger, endre planløsning, bytte hele kjøkkenet med en annen utforming eller bygge nytt bad der det ikke var bad.
Maling av en vegg er vedlikehold. Et utslitt kjøkken som byttes med et tilsvarende nytt, ligger nærmere vedlikehold, mens et kjøkken med ny planløsning er en forandring. Grensen er skjønnsmessig. Er du i tvil, be utleier skrive hva arbeidet går ut på, så kan du vurdere om det er § 5-4.
Hva du bør kreve i meldingen
Meldingen fra utleier bør si når arbeidet starter og hvor lenge det varer, hva som skal gjøres i boligen, og hvilke deler du ikke kan bruke i perioden. Mangler dette, be om det skriftlig. Du kan ikke vurdere om du må tåle forandringen uten å vite hvor inngripende den blir.
Sofie og kjøkkenet
Sofie Lund leier en leilighet i Trondheim for 12 900 kroner i måneden. Utleier Roger sender en melding 1. september om at han vil bygge om kjøkkenet med ny planløsning og nye skap og starte 1. oktober. Arbeidet vil ta tre uker, og Sofie vil ikke ha kjøkken i den tiden.
Sofie skriver tilbake at dette er en forandring etter § 5-4, at varselet er på én måned i stedet for tre, og at tre uker uten kjøkken er en nevneverdig ulempe. Hun sier hun ikke samtykker til oppstart 1. oktober. Roger tilbyr å utsette starten til januar og la henne slippe å betale en fjerdedel av leien i de tre ukene.
En fjerdedel av 12 900 kroner er 3 225 kroner i måneden, eller omtrent 2 250 kroner for tre uker. Avtalen de kommer fram til, bør de skrive ned.
Kort oppsummert
- Oppussing som er en forandring av husrommet etter § 5-4 krever varsel med oppsigelsesfristen, altså tre måneder.
- Vanlig vedlikehold og reparasjoner krever melding i rimelig tid.
- Du må bare tåle forandringer som kan gjøres uten nevneverdig ulempe og som ikke reduserer verdien av boligen. Andre krever samtykke.
- Haster det for å hindre skade og det ikke er mulig å varsle, kan arbeidet starte uten varsel.
- Gir arbeidet deg en ulempe som ikke er ubetydelig, kan du kreve avslag i leien.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.