Selger flytter ikke ut på overtakelsesdagen

Slik gjør du når selgeren ikke flytter ut

Start med å bekrefte fakta. Er overtakelsesdatoen skriftlig avtalt, og har du oppfylt din del, det vil si at kjøpesummen er betalt eller klar til utbetaling? Har dere ikke avtalt noe annet, kan kjøperen kreve skjøte og overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.

Når bruken skal overtas, skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen ellers ryddet. Det er selgerens plikt. Er han fortsatt i boligen, har han ikke oppfylt den.

Ring og skriv med en gang. Spør når han kommer til å være ute og hvorfor. Ta vare på svaret. Blir han hindret av noe han ikke kunne overvinne, skal han melde fra til deg, og gjør han ikke det, kan du kreve erstatning også for tap som kunne vært unngått med en tidlig beskjed.

Dine krav mot en selger som blir boende

Gir ikke selgeren fra seg bruken til rett tid, kan du:

• kreve at han oppfyller
• holde tilbake kjøpesummen til du har fått nøklene
• kreve erstatning for tapet forsinkelsen gir deg
• heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis han ikke flytter innen en rimelig tilleggsfrist du setter

Tilbakeholdelse er ofte det mest effektive du har. Du behøver ikke betale kjøpesummen før boligen er levert, og det gir selgeren en tydelig grunn til å flytte. Har du allerede betalt deler av summen uten å ha fått skjøte eller overtatt boligen, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake.

Fristen du setter, må være rimelig. Det finnes ingen fast lengde i loven. Skriv den ned med dato, og skriv at du vil heve hvis han ikke er ute innen da. Heving betyr at partenes plikter faller bort og at begge får tilbake det de har ytt.

Ved en forsinkelse som bare varer et par dager, er heving sjelden riktig. Kravene om oppfyllelse og erstatning er mer treffende.

Slik gikk det for Asbjørn

Asbjørn skulle overta en rekkehusleilighet på en fredag. Han kom med flyttebil, men selgeren sto fortsatt i entreen med halvt fullpakkede esker. Selgeren sa han ikke hadde fått ny bolig og «trengte noen uker».

Asbjørn ba om en skriftlig dato. Selgeren nektet. Asbjørn skrev da at han holdt tilbake kjøpesummen, at han krevde å få boligen innen en rimelig tilleggsfrist, og at han ellers ville gå videre til namsfogden. Han bodde imens hos slektninger og dokumenterte utgiftene til lagring av møblene.

Ti dager senere flyttet selgeren ut. Asbjørn fikk boligen, og selgeren dekket lagringsutgiftene mot at Asbjørn ikke krevde mer. Saken endte uten namsfogd og uten heving.

Når selgeren ikke vil gå

Hvis selgeren fortsatt nekter, kan du be namsfogden om fravikelse. Det betyr at namsfogden fjerner personer og løsøre fra eiendommen. Begjæringen settes fram for namsfogden der eiendommen ligger, og selgeren får normalt to uker til å uttale seg.

Utenfor husleieforhold er det et særlig tvangsgrunnlag når forholdene gjør det åpenbart at han ikke har rett til å bo der. Ellers trengs et alminnelig tvangsgrunnlag, som en dom eller et rettsforlik. Er det uklart om han har en avtalt bruksrett, kan namsfogden avvise, og da må saken gå til domstolen.

Kostnaden er 1,25 ganger rettsgebyret for begjæringen, og i tillegg 1,35 ganger rettsgebyret når fravikelsen faktisk gjennomføres. Utgiftene kan du ta med i erstatningskravet mot selgeren. Mer om hvordan en fravikelse foregår, står i Selger vil ikke flytte ut – slik foregår en utkastelse og Selger flytter ikke ut — hva gjør jeg?.

Risiko, nøkler og forsikring i mellomtiden

Risikoen for eiendommen går først over på kjøperen når han har overtatt bruken. Så lenge selgeren sitter der, er det ikke du som har risikoen hvis noe skjer. Har selgeren forsikret boligen og den blir skadet etter at avtalen ble bindende, har du retten etter forsikringsavtalen, med mindre selgeren kan si seg løst fra avtalen.

Avtal med selgeren at du ikke skal ha tilgang uten at han er til stede, og få avtalt en skriftlig dato. Bruk ikke boligen før du har overtatt den, med mindre selgeren har godtatt det skriftlig.

Er det lånet til selgeren som skaper problemer etter oppgjøret, er det en annen sak, og den er beskrevet i Lånet til selger står fortsatt på boligen etter oppgjøret.

Slik henger dette sammen med resten av oppgjøret

Utsettelsen fra selgeren er ikke alltid ulovlig. Selgeren kan ha fått utsettelse av deg, muntlig eller skriftlig. Sørg derfor for at alt du har sagt om «det ordner seg», er nedskrevet på en måte som ikke kan brukes mot deg.

Vil du se hele bildet av hva selgeren kan og ikke kan gjøre ved oppgjør og overtakelse, samler Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre? oppgjørsreglene, og Overtakelsen ble utsatt av selger – hva kan kjøper kreve? går dypere inn i erstatning og heving.

Kort oppsummert

• Flytter ikke selgeren ut på overtakelsesdagen, kan du holde tilbake kjøpesummen, kreve oppfyllelse og kreve erstatning for dokumenterte utgifter.
• Du kan sette en rimelig tilleggsfrist og heve hvis selgeren fortsatt ikke flytter ut, men heving passer bare ved alvorlig forsinkelse.
• Nekter selgeren å gå, kan namsfogden fjerne ham hvis han åpenbart ikke har rett til å bo der.
• Skriftlige datoer, meldinger og kvitteringer for utgifter er det som avgjør hvor mye du får dekket.